“不温不火”可以说是截至目前2007年北京楼市的一个缩影，虽然偶有起伏，但大的市场趋势却并未发生明显的变化。而九十两月作为传统中一年里最后的销售旺季，基本上也会是全年楼市里最后的热点。“如果这两个月的进度满足不了开盘需要的话，那估计就会等到明年再说了。”一位开发商如是说。

　　正是在这样的市场背景下，9月成为了不少准备今年入市楼盘较为确定的亮相时间。据中大恒基不动产营销中心统计，9月预计将有56个楼盘开盘；特别是在纯新盘方面，有32个项目打算在月内开卖。而在这所有项目当中，前几个月始终处于低迷的小户型放量有明显增加，达到20个。

　　●小户型放量姗姗来迟

　　年初被寄予厚望的小户型楼盘供应量在蛰伏了近一年后终于在最后一个销售季呈现出了一些起色，开盘项目预计达到20个，占全部开盘数量的35.7%。如果按环线位置划分，五环内小户型预计开盘项目占比为4成，五环外该比例为6成，交通网络的快速发展成熟和郊区县相对较低的房价是吸引首次置业者购买郊区小户型住宅的重要因素。

　　在所有区县中，朝阳区开盘的小户型项目数量居首，同时主要购买群体定位为在CBD工作群，因此相比其他城区，朝阳区小户型项目不仅推出的新盘多，销售进度也相对较快。除此之外，大兴区9月份预计入市的5个项目均为小户型，缓解了亦庄开发区住宅产品稀缺造成的供需矛盾。

　　不过据记者观察，虽然小户型项目数量有所增加，但规模较大的社区却非常有限，多数都是仅有几百套房的中小社区。而且，除了大兴、亦庄等郊区的小户型能以较低的价格进入市场之外，其他楼盘的单价大多在12000元/平方米以上，特别是一些位置较好的小户型以及酒店式公寓项目，更是处于普通购房人难以接受的价格区间。因此，指望这些小户型真正给市场的供需关系带来一些转机的想法并不现实。

　　●公寓、别墅再掀高峰

　　在9月预计开盘的项目中，普通住宅大约有21个，占开盘总数的37.5%；公寓项目开盘个数预计达到24个，占开盘总数的42.9%，其中纯新盘占到四分之三。值得一提的是，9月有望入市的公寓项目中，约有1/4位于二环以内，受区域及产品定位影响，这些项目主要针对的领域应该为投资市场。

　　别墅方面，继上一个别墅上市高峰5月之后，9月预计开盘的别墅项目达到9个，且多为新项目。其中除昌平区预计上市的别墅项目“汤HOUSE”二期、新盘“丹青语堂”两项目的单价约在万元左右之外，其他位于中央别墅区、香山别墅区等拟开盘的别墅项目价格则普遍较高。

　　中大恒基不动产营销董事长刘益良认为，进入秋季，北京城较好的气候环境也会给楼市带来一定程度的利好。特别是以自然和人文景观为卖点的别墅项目，也会借这一景色最美的时段推出一部分产品。与以往不同的是，今年秋季市场上，物美价廉的“经济型别墅”有所减少，更多的则是价位和面积走高的高端别墅。自身的定位以及价格的区域决定了他们不会在销售量上特别惊人，开发商也不会急于销售进度。因此，产品的展示、品牌的拓展和市场的培养是这些别墅更看重的方面。

　　●城市东、北部开盘密集

　　9月份入市的项目主要集中在京城东、北部地区，纯新盘入市也主要分布于该方位。朝阳、昌平两区域9月份新增供应占开盘总数比约为42.9%，其中朝阳区放量大户的地位仍不可撼动，开盘个数预计达到18个，昌平区预计6个项目开盘。

　　而南城的楼市则保持了近几个月稳步上升的态势，丰台和大兴9月份开盘个数位居前列，两个区占比约为开盘总数的21.4%。地铁改造推动交通迅速改善，相对较低的价格，亦庄开发区未来重点建设规划，都使得南城成为京城房地产市场的新兴热点。

　　相比之下，通州区9月份开盘项目数量则进一步显现颓势，目前仅有一个楼盘表示准备9月销售。在这当中，通州区地铁概念的透支，2005、2006两年地铁八通线沿线暂时没有土地供应导致沿线新开发楼盘减少，以及可持续供应项目逐渐进入尾声都是通州楼市走低的原因。不过，由于通州区属于奥运会后重点建设的新城，加上地铁6号线的规划建设将弥补八通线辐射范围的不足，都将推动区域房地产市场未来可持续发展的步伐。(高彤)