综述：2006年的北京房地产市场被业内人士称为“大户型年”，众多去年入市的楼盘纷纷推出大户型产品，中小户型产品则供不应求。由于中小户型住宅单个面积相对较小，在北京住宅销售均价节节攀升的今天，中小户型总价比大户型动辄数百万的价格而言，对普通购房者来说更为实际。因此市场上对中小户型住宅的需求更为迫切，以中小户型为主力的楼盘因此也备受追捧。如位于北京西北部，主打中小户型的富力桃园项目，就曾创出开盘销售当天中小户型住宅被一扫而空的纪录。

　　随着国家宏观调控政策中对住宅项目“90平米以下住宅占70%”要求的执行，2007年北京房地产市场中小户型住宅数量肯定会有较大幅度提升，部分开发商为加快资金回笼速度增强市场竞争力，针对市场需求也主动调整了新开发楼盘的产品类型，向中小户型住宅倾斜。在此双重利好因素的影响下，2007年最值得期待楼盘首当其冲落在了即将入市的中小户型住宅上。可以预见，在今年销售火爆的楼盘中，中小户型盘将成为中流砥柱。

　　［珠江·奥古斯塔城邦］精装小户型不超90平米

　　项目名称：珠江·奥古斯塔城邦 地址：通州大亦庄核心生活区

　　售价预测：5600元/平米起(精装) 楼盘性质：纯新盘

　　销售时间：预计4月底开盘 主力户型：80-90平米二居至三居

　　-推荐理由

　　珠江·奥古斯塔城邦坐落于大亦庄核心生活区域，亦庄现有跨国公司100多家，其中世界500强企业近60家，国际化程度极高，随着北京“两轴—两带-多中心”的城市发展规划，亦庄的区域优势将更加明显。亦庄整体绿化率高达47%，空气质量优于北京市中心两个等级，被公认为北京最宜居的板块。

　　珠江·奥古斯塔城邦总面积将超过100万平米，其中一期建筑面积近30万平米，包括果岭公寓和高尔夫别墅两种产品，果岭公寓主力户型面积在90平米以下，以纯板式精装修为主，室内空间充分考虑到通透，通风，采光等细节设计。

　　社区为高尔夫园林设计，无论是果岭推杆，还是室内远眺，都能领略到高尔夫景致。社区还将开通豪华巴士，往返社区与国贸之间，通过便捷和专属化服务，使社区与城市核心紧密连接。

　　同时，该项目与规划中的地铁11号线以及博大路、成寿寺路和京津塘高速共同形成立体交通系统，通达迅捷。

　　而亦庄轻轨年内开工、2010年建成的利好讯息更令人看好该项目的交通前景。

　　项目故事

　　对于珠江·奥古斯塔城邦所在的亦庄区域，该项目副总经理梁强显得情有独钟，“虽然去年年底才正式拿下这块地，但一年多前我们就已经开始研究了，我们下决心要在亦庄打造一座高品质的欧陆风情的城堡”。梁强说。

　　看好区域后发优势

　　尽管一年多以前，亦庄新区与市区繁华地段还有着明显差距，但梁强对亦庄新区仍十分看好。他说，亦庄有着经济开发区的产业基础优势和超前而完善的市政配套规划，虽然起步比较晚，但发展潜力难以限量。根据他们的调查，亦庄2006年入驻企业比2005年又有所增加，区域后发优势毋庸置疑。“我们可以类比一下百子湾”，梁强说，如果时间倒退到三四年前，百子湾的沿海赛洛城等项目肯定没有现在这么高的认同度，原因就是当时区域还没发展起来，而现在其认同度甚至超过了一些靠近地铁的项目，这就是区域后发优势的体现。

　　设计图重上千斤

　　据了解，珠江·奥古斯塔城邦此次推出的产品中，超90%都是90平米以下小户型。“这是珠江地产第一次大规模做中小户型”，梁强说，由于90平米以下户型占70%的政策要求，他们就把重点放在了小户型产品规划设计上。为此，珠江地产设计团队召开了几十次专门会议，最终敲定了现在的方案。

　　“毫不夸张地说，设计过程中我们用了上千斤图纸”，梁强回忆说。据介绍，为配合户型设计，项目营销部门专门针对首次置业年轻人做了一次问卷调查，调查结果显示，小户型购房者对建筑形态没有太高要求，但对功能要求更加务实与理性。其中95%的被调查者表示需要有独立的客厅，90%的被调查者表示需要有独立的厨房。为迎合主流客户群的需要，珠江设计团队对客户使用电器的习惯进行了调查。他们去电器城了解现在高学历年轻人流行使用的冰箱是多大，之后对一些户型里冰箱摆放的位置进行了调整。而对于洁具、厨房橱柜等客户不是很强烈偏好的东西，他们就尽量完成，省却客户很多麻烦。

　　将高尔夫运动平民化

　　据介绍，珠江·奥古斯塔城邦名字中的“奥古斯塔”，实际上是一个世界顶级高尔夫俱乐部的名字，而整个项目也正是把高尔夫景观和文化融入了社区。

　　“奥古斯塔城邦在产品上虽然以公寓为主，但我们把高端高尔夫的一些元素平民化了，希望能让业主感受到高尔夫的高雅离他们并不遥远，完全可以成为他们生活的点缀”。梁强说。

　　［力迅·上筑］ 十三四万元买套小一居

　　项目名称：力迅·上筑

　　地址：亦庄旧头路，凉水河北岩

　　售价预测：6600元—6800元/平米

　　楼盘性质：纯新盘

　　销售时间：今年6月初

　　主力户型：21—24平米小一居、60多平米一居；80—95平米两居

　　期待理由：

　　近一两年，亦庄一直处于静默期，没有土地可开发的亦庄今年会打破以往的平静，6月将有新楼盘亮相。力迅·上筑位于亦庄核心区，全部为板楼。在亦庄核心区，这种纯板楼新盘已非常稀有。

　　该楼盘户型以中小户型为主，最小户型21平米，这种小一居户型面积在21—24平米之间。此外，还有60多平米的一居室。在1300套房中，80%都是60多平米的小户型。

　　按照每平米6600元—6800元的价格，一套21平米的房子十三四万元就能买下来，总价款占有一定优势，这无疑是该项目最大的卖点。而且该项目楼间距最少将近50平米，这也将吸引更多购房者的目光。

　　［北纬40°］ 薄板设计小户型动静分区

　　项目名称：北纬40°

　　地址：北五环与京承高速交叉口东北侧

　　售价：待定

　　楼盘性质：纯新盘

　　销售时间：预计今年6月推出

　　主力户型：60—90平米左右一居和两居

　　期待理由：

　　北纬40°是中赫置地公司在北京开发的首个项目，由建造了巴黎巴士底歌剧院、日本东京国家剧院、半岛酒店扩建工程、长城脚下的公社等国际知名建筑的建筑大师严迅奇先生担纲设计，占地面积26.62公顷，总建筑面积达78万多平方米。在建筑规划上完全按照“90平米占70%”的新政策要求执行。

　　项目建筑类型为27层左右板式高层、9层公寓、4层花园洋房。27层板楼为一梯两户或两梯三户，户型面积为60—90平方米左右一居和两居，9层公寓和4层花园洋房主力户型面积预计为160至260平方米左右三居和四居。

　　一期将推出30万平米住宅，主打中小户型全部为薄板设计，由南往北，建筑逐渐增高，最南侧是4层花园洋房，中间是9层公寓，北侧是27层住宅，整个社区符合中国传统风水的半围合形态。两居室南向面宽最大近13米，真正做到了户户私享阳光，处处可见绿色，并且户型内部结构方正，便于摆放家具。

　　值得一提的是，设计之初，所有中小户型都量身定制，所以虽然空间有限，但动静分区、功能分区，对居住品质有所要求的高端人群提供了宜居住所。

　　［金泰城mini］ 地处西二环南向一居采光充裕

　　项目名称：金泰城mini

　　地址：丰台区菜户营桥西南角

　　售价预测：10000元/平米以上

　　楼盘性质：纯新盘

　　销售时间：今年4月开盘

　　主力户型：45-72平米一居

　　期待理由：

　　金泰城mini是一个高品质小户型公寓，拥有南向一居，价格较为适宜，较周边楼盘更有竞争力。一室一厅的户型面积控制在45平米-72平米之间，空间安排恰到好处，无浪费面积，且在保证居住舒适的同时，有效地控制了总价，为参加工作不久的年轻人提供了较好的购房选择。

　　金泰城mini以45-72平米一居室为主，其中D户型64平米、E户型72平米，主卧、客厅、厨房全朝南，属于北京市小户型中少有的南向产品；C户型60平米，主卧朝南，客厅和厨房朝东或朝西，通透感较好，采光充足，是比较实用户型。

　　金泰城mini处于丰台区政府将要大力发展的丽泽商务区，该区位最接近二环，区域发展前景不可限量，有较强升值潜力。(记者 杨娟娟 吴海花 谷欣)