开发商将房子交付后，新小区的业主大会怎么召开？种种利益牵扯之下，谁来牵头成立业主大会？拒交物业管理费的业主，该不该限制其相关权利？……针对南京小区物业服务中的种种疑难杂症，南京市房管局昨日出台了《南京市业主大会和业主委员会指导规则》，给出了多达50条的指导性意见。南京市物业管理办公室负责人表示，对比2003年版的《南京市业主大会指导规则》，新《指导规则》更具操作性，对以往矛盾、纠纷较集中的问题都给出了明确“答案”。但也有一些业内人士认为，指导规则毕竟缺乏强制性，能起到多大效果还存在疑问。

　　新规一 业主大会由街道牵头召开

　　《指导规则》：各街道办事处或镇人民政府，负责牵头组织召开本辖区业主大会、成立业主委员会，指导、监督业主大会及业主委员会的日常运作。在第十一条中还写明：街道办事处或镇人民政府应当在接到建设单位书面告知或业主书面要求的30日内，负责组织成立首次业主大会会议筹备组。筹备组组长由街道办事处或镇人民政府代表担任。

　　解读：南京市物业办负责人表示，目前由于小区业主的主动参与性不强，造成召开业主大会的难度相当大，有的小区甚至在交付了一年后，还没有召开过一次业主大会。“有的小区成立了业主委员会后，一些业主还不知道，常常引发业主与业委会之间的矛盾。”这位负责人说，此次新的《指导规则》中首次明确，将由街道办事处作为业主大会的牵头组织主体，并进行指导监督。他告诉记者，北京、天津、深圳、成都、苏州等城市，也采取了类似的做法。

　　南京新鸿运物业管理有限公司总经理王中宁认为，与过去由业主自发牵头组织召开业主大会相比，明确了街道的职责有助于业主尽快地行使权利。“但是街道也不能完全替代业主，首先你不能指定谁进入业委会，谁是业委会主任，其次日常管理工作还是应该交给业主自己去做，街道代表的公权力与业主代表的私权利应该截然分开”。江苏钟山明镜律师事务所蒋德军律师则认为，《指导规则》毕竟不是法律条文，因此对街道有无约束力仍是个疑问。

　　新规二 首次业主大会经费由开发商支付

　　《指导规则》：开发建设单位在业主大会会议召开时，有告知和配合的责任。建设单位应督促开发建设单位、物业服务企业支持、配合业主大会召开，同时解决筹备召开首次业主大会会议的费用。

　　解读：“这也就是说，召开首次业主大会所必须的费用应由开发商埋单”，南京市物业办负责人说。按照《指导规则》，如果有半数以上的房屋面积交付，同时有半数以上的业主都已入住，就有理由召开首次业主大会。“过去召开首次业主大会都是从物业公司头上扒钱，现在规定让开发商掏钱，心里舒服多了”，南京一家物业企业老总说。可是，他也承认，今后到底有多少开发商愿意出这个钱，真的很难说。“开发商死活不肯掏钱，业主最后还是找到我们，你说物业公司能怎么办？恐怕还是要埋单了。”

　　新规三 业委会工作经费由业主埋单

　　《指导规则》：业主大会、业主委员会开展工作的经费由全体业主承担；费用的筹集、管理、使用等具体内容由业主大会议事规则约定。

　　解读：蒋德军律师告诉记者，之前老的“业主大会导则”表述为“业主大会、业主委员会活动费用由全体业主承担”，而“活动经费”和现在的“开展工作的经费”是有明显区别的。

　　“我们可以理解为业委会成员为小区事宜奔波的来回路费以及花费时间和精力上的补偿，但是不能等同于工资。具体补偿多少，还是交由业主大会决定吧。”蒋律师表示。

　　新规四 不交物业费，业主权利受限制

　　《指导规则》：管理规约、业主大会议事规则，可以对欠交物业服务费及相关费用，或有其他侵害业主共同利益行为的业主，在物业管理中表决权的行使，予以限制。南京物业管理办公室负责人介绍说，根据《物权法》的规定，业主大会和业主委员会，对拒付物业费等损害他人利益的行为，有权要求行为人停止侵害，赔偿损失。

　　解读：“照我的理解，你不交物业费，肯定是不能进入业委会的，这是个最起码的要求，”南京新鸿运物业管理有限公司总经理王中宁说，至于限制“逃票”业主的表决权，他认为有人可能根本就不在乎，但总体而言，对业主还是有威慑力的。如果有的业主实在不像话，他认为可以让其他业主或是业委会直接起诉，因为毕竟个人不交费影响了整个小区的正常运转，虽然这样的操作“成本太大”。

　　蒋德军律师认为，欠交物业费和表决小区事务的权利是两码事，欠物业费是业主和物业公司的经济纠纷，表决权是业主的人身权，不应该混为一谈。“这种限制是否合法值得商榷，如果这位欠费的业主就是受到广大业主爱戴的，并被选为业委会主任，是否就要停权呢？”他认为对不交物业费的业主如何处置，还应该有更进一步的细化规定。

　　新规五 业委会擅做决定，应负赔偿责任

　　《指导规则》：业主委员会擅自作出的决定造成他人经济损失的，由签字同意该决定的委员承担赔偿责任。业主委员会经业主大会授权或同意并公告的决定、办理事项，造成他人经济损失的，由全体业主共同承担赔偿责任。

　　解读：南京市物业管理办公室负责人表示，这项规定意味着以往存在的业主委员会盖章之后无法问责的问题将得以解决。

　　“业委会在签订合同、收益分配等工作时，需要委员的签名，从而防止个人利用集体的名义做出不负责任的行为。”这位负责人说，如果业主大会决定的事项，业主委员会执行后造成侵害的，还要由做出决议的相关业主承担责任。

　　“比如说经业委会同意，小区里新添了一块广告牌，后来因为失火，造成了比较大的损失，那么这个损失就不能让所有业主埋单，而是由业委会成员承担赔偿责任。”一位房产律师说，这一规定明确了责任主体，对今后的小区管理提供了保障。

　　声音 缺乏强制性，效果恐打折

　　记者在《指导规则》中还了解到，原业主委员会委员阻挠换届选举的，将不再列入新一届委员候选人名单；业委会直系亲属不得在小区物业任职等等。平心而论，新的《规则》确实比老《规则》更具操作性，明确了业委会的作用，也“摸清”了开发商、街道、物业以及业主之间的关系。不过，这份由南京市物业管理办公室出台的《指导规则》还是留下了遗憾。“这只是指导性的文件，没有很强的约束力，如果开发商、业主不去执行，对我们物业公司说，也只是一纸空文”，南京新鸿运物业管理有限公司总经理王中宁建议，南京应该尽快出台地方性的法规进行规范，比如《南京物业管理条例》，并配套相关的实施细则，让关系到千家万户的物业管理工作有法可依，仅仅出台一部《指导规则》恐怕还远远不够。 马祚波

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　　物管创新试点 锁金村成立“物管办”

　　在有物业管理的住宅小区中，街道的物业管理办公室将定期对他们进行检查、指导、考核，进行年度初审，依法查处物业管理公司的违法行为；在没有物业管理的小区中，街道将推广花钱买服务的尝试。昨天下午，南京市房产局在玄武区锁金村街道举行住宅小区物业管理体制创新试点会。

　　据悉，街道除成立物业管理办公室外，还成立了应急维修服务中心，在辖区内选择1—2个信誉好、实力强的物业服务企业或区房产维修中心、街道物业服务中心等单位，设置24小时专用报修电话，承诺服务时限，实行有偿服务。该项服务也较好地锁定了居民上缴物业管理费用。 张琪 董婉愉