金融危机后续效应正广泛蔓延,加之第二波金融危机冲击的阴影浮现,今年以来外资抛售物业现象有所增加。专家认为,全球经济放缓、借贷困难以及风险的重新评估,都使外资对中国房地产投资整体放缓。短期内,投资者和开发商的活动将持续收缩,并从二、三线城市撤回到一线城市。

　　另一方面,中央政府明确支持金融创新,不断放宽房地产融资渠道,将有利于外资充分把握环球经济危机中的“中国机会”。部分早已布局中国市场深耕多年的外资地产商,也继续稳健展开其中国发展战略。在眼下中国房地产市场版图中,外资的表现震荡分化,进退互现。

　　美基金撤资合景成都项目

　　3月12日深夜,合景泰富地产(港交所代码:1813)发出公告宣布,该集团与AetosCapitalAsia投资基金就位于成都的3个地产项目所订立的合资安排已经终止。据悉,Aetos投资基金在这3个项目中所拥有的股份为35%,合景泰富表示将利用内部资金及部分银行贷款进行回购,涉及金额达到1亿美元。本次合资终止后,合景泰富将全资拥有成都这3个项目的全部股权。根据合景泰富提供的数据,去年末其拥有的现金流达到14亿元,加上今年头两月物业销售金额理想,达到6亿元,比去年同期增长了100%,此次回购不会对集团资金状况造成压力。

　　合景泰富主席助理、投资者关系总监周励对记者表示,该项目合资安排终止并不影响项目销售计划。据介绍,该项目中的3号地块“叠翠峰”将于本月下旬开售,而9号、10号地块“成都誉峰”也将在今年第三季度推售。事实上,近两个月来成都、广州等地房地产市场成交展现出强健反弹及回升势头,令合景泰富主席孔健岷对成都项目充满信心。尽管该项目由“合资”变为“独资”,但周励形容此次合作终止的过程,双方是“一拍即合”,皆大欢喜。

　　作为此次事件主角另一方的美国基金AetosCapital,成立于1999年,主要投资方向为房地产以及对冲基金。其早前也曾传出欲退出对雅居乐地产(港交所代码:03383)惠州白鹭湖项目的收购。据了解,2007年11月,Aetos以12亿元人民币收购雅居乐惠州白鹭湖项目25%股权。去年10月,Aetos以雅居乐推迟完成约定条件的理由,提请中止收购白鹭湖项目股权,并要求雅居乐退还12亿元订金及利息。雅居乐认为Aetos终止函属不当和无效,对其要求提出质疑。

　　有业内人士认为,金融海啸后外资撤离中国房地产市场趋势明显,此次Aetos转让股权只是其中的一个案例而已,预期今后类似的项目物业抛售、转让事件还会出现。

　　外资在华物业版图加速震荡

　　根据国家统计局的数据显示,2008年中国地产投资总额达3万亿元人民币,同比增长20.9%。但近几个月来,中国的房地产投资却轻微下滑。仲量联行最新一份研究报告认为,全球经济放缓、借贷困难以及风险的重新评估等,都使得中国房地产投资的脚步放缓。短期内,投资者和开发商的活动将持续收缩,并暂时将注意力从二、三线城市撤回到上海和北京等一线城市。

　　早在去年9月金融危机爆发后,摩根士丹利、花旗银行、雷曼兄弟、美林等国际投资机构便纷纷欲抛售在华物业。随着金融危机后续效应正广泛蔓延,加之第二波金融危机冲击的阴影浮现,今年以来外资抛售物业现象有所增加。据悉,在上海,摩根士丹利欲出售上海东海广场项目,澳洲最大投行麦格理集团正为旗下上海城市公寓酒店找买家,李嘉诚旗下和黄、长实集团近几个月多次抛售位于上海的别墅、商铺、会所物业,凯雷投资集团欲亏本出售110套中房·森林别墅……部分外资如今对中国房地产市场兴趣大降。

　　易居中国近期一份报告分析,外资出售、转让在华房产物业主要基于三个原因:一是金融危机使这些外资金融机构损失惨重,流动性出现问题,需要从亚太等区域回收资金；二是中国房地产市场出现调整,销量明显下降,部分区域价格出现一定幅度下跌,各方对后市分歧严重；三是人民币对美元升值趋势放缓。

　　危机中“中国机会”诱惑不少

　　去年末中央政府出手,涉及房地产业的相关政策措施连续出台,力度之强近年罕见。市场的政策环境不断转好。去年12月,国务院“国9条”和“金融30条”中都明确指出要创新融资方式,通过并购贷款、房地产信托投资基金、股权投资基金和规范发展民间融资等多种形式,拓宽企业融资渠道。

　　房地产信托基金(REITs)有望在今年展开试点,仲量联行分析人士指出,这有助于减少银行在房地产市场中的参与度,为房地产投资提供一个更专业化的环境、降低市场投机、提高房地产市场的透明度。同时,也为外资提供了另一条进入中国市场的途径。金融危机中的“中国机会”,对于相当一部分寻求资产安全的外资来说,仍有相当大的诱惑。

　　另一方面,部分早已布局中国市场深耕多年的外资地产商,也继续稳健展开其中国发展战略。去年9月,广州东塔项目被新世界集团掌门人郑裕彤旗下珠宝企业周大福以底价夺标。近日,香港珠宝大王吴镇科名下镇科集团又独家报名参与金额达7.4亿元的上海静安小亭地块竞拍,拟将其发展为综合性商业社区。这将是继周大福后,港资竞标内地房地产项目轻松夺魁的又一案例。

　　香港兴业国际集团及英资背景的香港著名地产商太古地产,3月10日启动上海大中里项目。据悉,该项目预计2013年完工,总投资额将超过100亿元人民币。在太古地产的战略规划中,未来5年其发展重心将转至内地市场,目前已进入广州、上海、北京、成都4个城市。

　　另一外资开发商凯德置地,近期也调整了旗下项目销售计划,以应对内地房地产市场近期出现的“小阳春”。其位于佛山和成都的4个楼盘3月陆续开售,位于北京的大型综合商用项目北京来福士中心也将开业。去年9月,嘉德置地集团廖文良曾表示,嘉德置地将在寻找商机和规避风险之间找到最佳平衡点,稳健积极地投资中国内地的优质地产项目,力争至2010年调整期后有所收获。(记者 李广军)