物管公司有话说：不交管理费会导致小区管理服务陷入恶性循环 　　一讲到业主和物业管理公司的纠纷，相信绝大部分人的第一反应会是：“业主又被物管公司欺负了？”的确，因物管公司自身素质的原因导致的小区管理矛盾层出不穷。但同时，由于部分业主的原因而产生的纠纷，也开始日益显现，比较突出的现象是少数业主无故拒缴物业管理费。据本版与“焦点网”的联合调查结果显示，“很少交管理费或从来没交过管理费”的网友，比例竟高达10%！

　　事实上，如果很多业主长期欠缴物业管理费，将会导致整个小区的物管服务无法达到应有的水平，最终损害的，还是全体业主的利益。另外，欠费的业主还可能面临丧失成为业主委员会委员的资格。因为根据将于3月1日实施的《广东省物业管理条例》第二十五条第三款的规定，要成为业委会委员，至少应该符合“遵守管理规约，履行业主义务，按时交纳住宅专项维修资金和物业服务费用，无损害公共利益行为”这一规定。

　　在采访多个大型物业管理公司的相关负责人后记者发现，即便是近年建起的商品住宅小区，长期拖欠物业管理费的业主比例也达5%左右，而在楼龄较长的房改房小区，这一比例还更高，个别房改房小区里长期拖欠管理费的业主比例高达20%以上。从整体来看，广州市各类有物业管理的小区中，长期欠费的业主比例估计在10%左右。

　　房改房小区欠费问题更严重

　　广州莱茵物业管理有限公司副总经理印杰认为，房改房小区业主欠费比例较高，主要是由于房改房以往是单位的福利房，以前单位承担了物管的职责和所需的费用，使得业主对物业管理缺乏认识，从而认为现在进驻的物管公司收费过高，所以少数业主采取了不缴物管费的消极行为。

　　据介绍，某机关宿舍大院此前出现了少数业主欠缴物管费的行为，在物业公司向法院起诉判决后，欠费业主是将以往的欠费补上了，但新的费用依然不交。原因是在诉讼成本高于物业管理费的情况下，业主认为物业公司不会再愿意花钱继续通过法律程序来追讨欠缴的管理费了。对此，物管公司显得十分无奈。

　　随便找个理由就不交费

　　个别业主不交物管费的理由可谓五花八门：有人以“房屋质量有问题，开发商没有很好解决”为由不交；有人认为“我的这套房子长期空置，不享受你的服务”所以不交；有的则是对物管公司的服务不满意而拒交；还有的业主是回迁户，收入较低，面对物管费感到心有余而力不足；另外有的业主看到别人不交，但物管公司也拿他没办法，自己就有样学样，能省就省。

　　欠费将导致小区隐患增多

　　广州郊区某大型小区的物业经理李先生表示，一旦业主欠费达到一定比例，就会影响物业公司的正常运转，物业公司也只好采取减少夜班保安人手、减少清理垃圾次数、不购买电梯、消防等保险、不及时维修小区公共设备等办法来降低成本。这些做法在表面上业主是不容易觉察的，但却为小区安全、设备使用等方面埋下了隐患。

　　“小区内很多公共设备都需要物管公司长期精心维护，维护得好，也许能正常运作10年，如果不维护，可能5年就要更换，而更换设备的费用其实是需要全体业主分担的。而且，小区管理水平下降，会直接影响物业的保值和升值能力。所以说，少数业主欠费所导致的后果，最终还是要全体业主来承受，这是很不公平的。”李经理解释道。

　　你按时交费了吗？ 　　网络问卷调查

　　一、你有按时交物业管理费吗？

　　1.每次都是按时缴纳 61%

　　2.一般会延迟缴纳 29%

　　3.很少交 7%

　　4.从来没交过 3%

　　二、你所在的住宅小区属于哪一类型？

　　1.近几年购买的商品房住宅小区 78%

　　2.楼龄较长的房改房小区 22%

　　3.限价房、经济适用房或廉租房小区0%

　　三、你对小区的物业管理服务满意吗？

　　1.很满意 0%

　　2.比较满意 43%

　　3.不满意 50%

　　4.非常不满，无法容忍 7%

　　四、如果对物业管理有意见，你认为不缴纳物业管理费是有效的抗议办法吗？

　　1.无效，只能恶性循环 39%

　　2.效果一般，但值得去做 57%

　　3.很有效果 4%

　　五、你对不缴纳物管费的行为怎么看？

　　1.不赞成 50%

　　2.无所谓 29%

　　3.别人不交我也不交 21%

　　六、 你认为如何改善物管服务比较有效？

　　1.积极给物管公司提意见 18%

　　2.业委会重新招标聘用新的公司 21%

　　3.建议政府成立监管部门，并建立完善的物管公司退出机制 50%

　　4.业主自治，自组队伍管理小区 11%

　　通过网调发现，大部分业主还是按时缴纳物管费的，但还是有57%的网友认为“值得尝试用不缴物管费来表达不满”，显示出业主和物管公司之间的沟通渠道太少了。另外，对不交费的行为，业主的从众心理比较强烈，有21%的网友认为“如果别人不交，那么自己也不交”。业主们还强烈要求政府能承担起更多的监管职能。 　　用小区公共收益抵扣物管费

　　他们这样做到缴费率99% 　　不满物管公司咋办？

　　只能少数服从多数

　　既然业主欠费问题在很多物业管理公司看来是难以解决的“烫手山芋”，那么是否能找到有效的协调办法呢？业内人士认为，不管小区是否已经成立了业主委员会，都应该按照“少数服从多数”的原则——只要大多数业主或者业委会认同某家物管公司的服务，并与之签订了有效的合同，少数业主无论是否同意，都应该自觉缴纳物业管理费。如有意见，应该积极向物业管理公司建议，或向业主委员会以及相关主管部门提出，也可通过法律手段维护自身权益。

　　一些小区在解决物管纠纷的经验同样值得借鉴。

　　如何减轻物管费负担？

　　公共收益抵扣管理费

　　常州市某小区的业主委员会在征集了全体业主意见后，将小区会所等公共配套设施出租，还将多余的自行车、摩托车车库改成仓库，收取的租金都返还给业主，抵扣物业管理费，大大降低了业主的负担。采取这种方法后，物业费的收缴率一直在99%以上。而在广州，也有小区业委会利用公共收益向业主派发“新年利市”，虽然每户只有30元，但业主还是充分感受到分享公共收益的快乐。

　　请不起物管公司怎么办？

　　居委会牵头助力管理

　　对于一些不欢迎物管公司进驻的房改房小区来说，业主自治的方式也值得参考。越秀区有几个旧式小区在没有物管公司的情况下，如果小区急需请保安，居委会就会帮助他们成立业主委员会，然后向他们推荐人员，费用由居民们自愿分摊。业主们认为，他们所住的小区困难群众多，这种管理模式既保证了住户安全，费用也不多。

　　呼吁政府介入监管 　　在如何解决业主欠费等问题上，有业内人士认为，即将在3月1日实施的《广东省物业管理条例》依然缺乏实操性。在《条例》第4条和第5条，还是将政府相关部门放在“指导和协助”的位置上，在缺乏政府部门强有力的监管和介入下，物管纠纷恐怕还是剪不断理还乱的老大难问题。

　　从法律角度看，广东正大联合律师事务所律师李彪建议，要真正发挥街道办事处、居委会对物业管理的监管、指导作用，明确具体的监管职责，提高监管效率。