1999年的时候,姚女士购买了一套复式楼房,验房交接时发现房屋严重漏水无法居住。遂把钥匙留给工作人员,约定修好后再住。但5年过去了,开发商和物业公司并没将房屋修好。在漏水房屋经历的5年“维修”时间里,姚女士一家在外租房居住了3年多时间。近日,姚女士将开发商和物业公司告上门头沟法院,要求由其承担自己3年多的房租。
质量问题致新房无法入住
1999年10月12日,姚女士在门头沟区买了一套复式楼房,并与开发商签订了房屋买卖合同。2000年6月,姚女士前去验收房屋,却发现房子存在大量问题。
“房子的大阳台渗水,平台收集雨水的天沟渗水,部分墙体也有渗水现象。”姚女士说,房子的问题还不止这些,复式楼房底层的厨房漏水,小阳台也漏水。最严重的是,楼上的两间卧室竟还漏雨。由于在验房时开发商和物业公司的工作人员都在场并答应进行维修,姚女士就把房子的钥匙留给了工作人员,没有立即入住。
谁知这一等,竟过去了好几年。“直到2003年,除了平台做了防水,解决了厨房漏水问题外,其他有质量问题的地方都没维修。”姚女士说,在实在等不了的情况下,她自己找了装修队,连装修带修卧室漏雨问题,“房子存在的其他问题打算等我们住进房子后再说”。
就这样,直到2005年8月25日,姚女士一家才搬进新房。
业主向开发商物业索租金
姚女士说,在房子空置要求维修的5年间,物业公司的人主动联系过她,但不是沟通维修事宜,而是需要房主开门调节供暖阀门。尽管一直没入住,姚女士还是缴纳了每年的供暖费。
“2003年,我曾找过物业公司,反映房屋没维修无法入住但仍缴纳供暖费的问题。”姚女士说,当时接待她的物业公司经理答应尽快维修,并口头承诺在她入住后3年内可以免交供暖费。但这个口头承诺后来没兑现。
姚女士表示,新房质量问题严重,却没得到开发商和物业公司的及时妥善维修,导致自己5年来无法入住,一家人不得不在外租房居住。
姚女士认为,她与开发商和物业公司存在房屋买卖合同和物业管理合同关系,开发商与物业公司之间有物业管理委托关系。正是因为开发商出售的房屋存在严重质量问题,而开发商和物业公司都没有对房屋进行及时维修,才导致他们5年没法入住。其间,姚女士一家在外租房的经济损失应由开发商和物业公司共同赔偿。此外,无人入住期间所缴纳的供暖费也应由二被告赔偿。
目前,门头沟法院已经受理了姚女士的起诉。
律师支招
不同房龄期有不同的索赔对象
存在质量问题的房屋交付后会陆续出现诸如裂缝、渗漏、门窗变形密闭性差、墙皮脱落等情况。“购房者要顺利打赢房屋质量官司,首先要搞清楚房屋是否在交付时就存在质量问题,这种质量问题是不是由于开发商施工不当造成的。”北京市汇佳律师事务所律师张磊告诉记者。
一旦房屋质量出了问题,找谁来负责?许多业主的第一反应是找小区物业。但事实上,许多房屋质量问题,物业公司是无法直接解决的,他们往往站在第三方的立场上予以管理。
张磊解释说,按照国务院的《建筑工程质量管理条例》,在正常使用条件下,基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程,是终身保修的。屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏,保修期为5年;电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程,保修期为2年;其他项目的保修期限由发包方与承包方约定。因此,居住房屋出现了质量问题,根据房屋年龄的不同,物业公司的处理方式也不尽相同,因此在大多数情况下,5年是一个分界点。5年内,有问题找开发商;5年后,具体问题具体解决。
5年内的房屋出现渗漏水问题,物业公司会找开发商或施工单位来解决。也有一些施工单位会规定修缮资金标准,委托物业公司另找工程队修缮,随后找他们报销。
房屋已经满5年的,出现了渗水等质量问题,则要根据出现问题的具体部位来找直接负责方。如果是自用部分损坏,如卫生间马桶漏水、水管破裂等,业主需要自己掏钱维修,物业可帮助联系有关维修人员。
共用部分出现非人为造成的漏水问题,如大楼外墙渗水、下水道淤积等,物业公司则会联系维修,由整栋楼的居民掏钱维修。如果出现在公用部分,如小区内道路损坏、栏杆磨损等,物业公司可以提取小区物业维修资金维修。
因房屋质量退房能索升值款吗?
按2003年6月开始实施的《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》,因房屋主体结构质量不合格不能交付使用,或者房屋交付使用后,房屋主体结构质量经核验确属不合格,买受人请求解除合同和赔偿损失的,应予以支持;因房屋质量问题严重影响正常居住使用,买受人请求解除合同和赔偿损失的,应予以支持。《司法解释》同时规定了,若交付使用的房屋存在质量问题,在保修期内,出卖人应当承担修复责任;出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的,买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。
购房前已经知道房子本身有明显质量问题,即在购房合同订立时就知道,售楼方则不承担责任。如果购房者订立合同时不知道房屋本身存在质量问题,那么在交房时不论购房者是否知道存在质量问题,售楼方都应该对质量负责。
根据《司法解释》,当开发商交付的房屋因质量问题侵害了业主权益的时候,业主还可以要求开发商承担侵权责任,这样购房者可以获得开发商对修复期间内业主房屋租金损失的赔偿。
如果姚女士因为开发商和物业公司的不力行为而退房,可以向开发商索要房屋5年来的升值所得吗?
“作为业主有权索要房屋的涨价费,但法院是否支持,还要视实际情况酌定。”北京市京华律师事务所律师王佳虹表示,对于业主来说,房屋的涨价费并不是他的直接损失,而属于业主的间接损失。“如何确定如果业主不买这个房子,也会买其他房子因而出现涨价费呢?”
王佳虹表示,一般情况下,如果房屋没有主体结构或地基基础方面的质量问题,法院会主张维修。如果房屋出现渗水、漏水等问题,需要鉴定部门进行鉴定,漏水是否因主体结构或地基问题产生。