好不容易下定决心买房子,不料等合同签了钱也付了,正准备乔迁新居时,却因卖房人的过错等来一纸“合同无效”的判决书。卖房人退还房款自不必说,但对于买房人而言,损失却远远不止这些:买房的时候房价低,正在升值的房子飞走了,这个损失怎么算?近日,南京江宁区法院就审理了这样两起购房合同纠纷,买房人或可从中吸取经验。

　　案例一:

　　开发商卖房无效

　　买主获赔“涨价款”

　　2006年6月,市民赵先生与南京某房地产公司签订房屋买卖契约,购得一套72平方米的房子,价款23万余元。根据合同约定,赵先生在合同签订当日一次性付清房款,开发商则应在同年7月底之前交付房屋。到了7月底,因为工程进度问题,房屋未能如期交付,但赵先生没怎么介意:合同签了,钱也付清了,交房是迟早的事,还能向开发商讨要迟延交付的违约金呢,因此他心里十分踏实。可没想到,等到了2007年7月,他正盘算着搬进房子居住时,一位女士忽然起诉开发商,要求判决赵先生跟开发商之间的购房合同无效。法院经过审理查明,这位女士先前和开发商有过约定,她才是这套房子的主人,判决这位女士胜诉,赵先生跟开发商签订的购房合同无效。

　　到手的房子飞了,赵先生恼火不已,遂找到开发商理论。对方摊手表示,已经这样了也没办法,就把房款全部还给你吧。开发商答得倒是“爽快”,可赵先生没糊涂:房款自然要还,可要算的“账”远不止这些,2006年买的房子,现已价格翻倍,这个差价损失怎么说?还有他购买该房花费的钱怎么说?他明确提出,开发商不仅要返还房款,还得赔偿差价等各项损失,却被断然拒绝。几次协商不果,他将开发商告上法庭,要求对方返还房款,并赔偿房价上涨造成的损失,以及加装防盗门、契税、房产变更登记费用和工商查询费等损失。

　　法院审理认为,合同无效或被撤销后,因合同取得的财产应返还,有过错的一方应赔偿对方因此受到的损失,双方都有过错的应当各自承担相应的责任。由于被告开发商的过错造成其与赵先生房地产买卖契约无效,被告应对原告因合同无效所造成的房屋差价损失及其他损失承担赔偿责任。审理中法院委托南京江宁价格认证中心对该房屋价值进行评估,结论为45万余元。根据《合同法》第五十八条规定判决:开发商除了向赵先生返还房款外,还要赔偿赵先生因契约无效所造成的经济损失22万余元,合计45.8万元。

　　案例二:

　　安置房不能买卖

　　卖主反悔赔2万

　　南京江宁区老唐两年前买了一套价值13.8万元的房子,当时跟房主约定分三次付清房款。2006年10月27日,老唐跟房主陶某签订房屋买卖合同,并于同年10月26日、2007年1月16日分别支付房款1.5万、5万元。2007年6月底是最后一次付款,一想到交完这笔钱就可以办理过户手续,住上自己的房子,老唐心里喜滋滋的。

　　可没想到,当他带着7.3万元喜滋滋地找到陶某时,陶某却支支吾吾不肯收钱。老唐一听那意思,原来对方看到房价不断上涨十分后悔,不想卖房子了。合同都签了,你想不卖就不卖?老唐十分气愤,双方闹了个不欢而散。几日后,他再次找到陶某家中,希望再做商谈,不料却惊讶地发现,陶某已把那套房子租了出去,俨然打定主意不卖了。从那之后,陶某干脆人间“蒸发”,时时刻刻躲着老唐,来个避而不见。

　　老唐郁闷不已,他想到当初是在居委会签的合同,居委会还在合同上盖了章为双方作证明,便找到居委会,要求对方承担担保责任。居委会则认为,当初盖章只是帮买卖双方做个证明,并没有表示要为陶某担保,因此拒绝了老唐的要求,同时还建议老唐去法院告陶某。协商不成,老唐只得诉诸法院,维护自己的合法权益。

　　法院审理时发现,双方买卖的房屋是拆迁安置房,法律规定不得交易。据此认为,即使老唐跟陶某签订的合同已经成立,也应当认定为无效。依照法律规定,合同认定无效后,依据该合同取得的财产应当予以返还,有过错的一方应赔偿对方因此受到的损失,双方都有过错的应当各自承担相应的责任。此案中,老唐明知陶某出售的是拆迁安置房,仍与之交易,因此对无效合同的签订也存在过错,那么他主张的赔偿能否得到法院支持呢?法官经过细致审理,认为老唐虽有过错,但考虑到本地房价上涨情况,其主张2万元损失并不为过,应予以支持。最终判决如下:合同无效;被告陶某返还原告房款及相应利息(按银行同期贷款利率计算),并赔偿原告损失2万元。(陈珊珊 江妍)