保修期内及时解决质量问题

　　问：我家的新房子去年5月交付，今年5月动工装修发现存在质量问题：客厅屋顶出现锅底坑，约40-50毫米；另外书房房顶有不规则裂纹，从我家屋顶到二楼地面裂穿，与开发商多次交涉没能达成一致的赔付意见，请问这个标准到底该如何界定？

　　答：无论怎样，业主都应在保修期内及时主张权利。

　　若要追究开发商赔偿责任，业主应先证明开发商交付的房屋质量不合格并由此造成了相应损失。对此，可以委托具有相应资质的房屋质量鉴定机构进行鉴定、估价。如果经鉴定，属于主体结构质量不合格或严重影响了正常居住使用的，那么可以依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第12条的规定，请求解除合同和赔偿损失。若是一般质量问题，可以要求开发商修复。开发商拒绝修复的，可以自行或者委托他人修复，修复所发生的费用有权向开发商追偿。

　　承诺不兑现可告“合同欺诈”

　　问：开发商售楼时曾口头承诺，将花重金打造社区小学。如今我们已入住数月，诺言没有兑现，我们现在要花三四个小时接送孩子在外面上学。业主该怎样维权？

　　答：开发商明知自己社区建设规划中没有建社区小学这项规划，实际上也不可能建成，但为了让你们买房承诺“重金打造社区小学”。这种情况属于诱使他人签订合同，该行为已构成了民事诈欺，根据我国《合同法》第四十二条和第五十四条规定，如果因为开发商采用此种欺诈行为，在违背你们真实意思的情况下订立购房合同，你们有权请求撤销合同，并让开发商赔偿损失。如果当初小区规划中有社区小学，而开发商没有履行其承诺，你们可以根据《合同法》第一百零七条的规定或合同约定，要求开发商承担违约责任。

　　若要通过诉讼维权，建议收集和保留好当时的售楼广告等一切能表明存在这样承诺的证据材料，因为，你们对开发商存在“重金打造社区小学”的承诺，负有举证义务。

　　合同决定物管的赔偿范围

　　问：去年10月，我的一辆摩托车停在小区内丢失。11月，又丢了一辆自行车。前两天，我家又丢了一辆电动自行车。可物业说“我们只能表示同情”。请问：在小区内丢东西，物业公司该不该赔偿？

　　答：当小区内发生刑事案件，导致业主的人身、财产遭受损失时，物业管理公司在刑事案件中究竟有没有责任？首先要看《物业管理合同》中对物业公司责任和义务的约定。合同是否明确包括了物业公司有义务确保小区业主的人身财产不受不法侵害。如果双方有明确的约定，物业公司自然不能免责。

　　如果物业公司疏于管理，如门卫无人值班、没有保安巡逻、监控系统不健全等，物业公司没有在合理限度范围内尽到安全保障义务，导致业主人身或财产遭受损失的，虽然该损失是由物业管理合同外的第三人引起的，但根据《合同法》对第三人侵权的规定，物业公司仍应当承担赔偿责任。

　　开发商隐瞒抵押事实应担责

　　问：我在1999年买了一套房，现在还没办证。听说开发商有问题，整栋楼近百户里只有拆迁户和少数有关系的人2001年办了证，别的都在法院封存。现在我的房款付清了，该怎么办？

　　答：根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条“出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任： (一)故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；(二)故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；按规定，你可以要求开发商返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。(记者 李宛霖)

　　建议此事通过法律途径解决，否则权益很难得到维护。

　　(本期解答：北京盛廷律师事务所张志同律师、北京雄志律师事务所王荣香律师)