2008年的北京楼市观望气氛一直在持续，房地产市场出现的量价齐缩情况日趋严重。在各种打折促销手段中，最为抢眼的莫非直接降价了，但降价带来更多的观望。与此同时，各种不同的声音和言论也此起彼伏，有人说即使开发商降价了仍是暴利；有人也说降价是开发商无奈之举，在土地成本高昂的今天，他们所获的利润已经极小。

　　日前，有开发商公开在某网站公开北京房地产市场的开发成本，揭秘行业成本构成。此举遭到网友及专家的质疑。

　　开发商自曝

　　土地成本所占比重最大

　　近日，北京东亚新华地产开发商及部分专家学者在某网站的访谈中，公开披露北京部分房地产项目的开发成本，并声称产品利润率仅7%。

　　“房地产售价是建立在成本基础之上的，要考量售价是否合理，首先要计算其开发成本。”该开发商这样表示。在楼市持续下跌的形势下，采取公开成本、低利润的定价策略，可以把购买者从利润不透明的开发商那里吸引过来。

　　按照该开发商负责人的说法，北京在建毛坯房的开发成本主要包括7个方面，分别为土地使用权取得费、前期费用、建设费、市政配套费用、税费、营销管理费用及财务费用。记者从该开发商现场公布的北京商品房开发成本表格及数据中发现，土地成本和税费及建设成本等三类成本所占的比例较大，这其中土地成本所占的比重则最大。

　　来自亚豪机构市场研究部提供的数据显示，今年三季度，北京公开出让的住宅及含住宅项目用地的楼面价为3028元/平米。该开发商以回龙观某商品房为例，进行目前北京房地产市场的成本测算，按照该开发商的测算方式，该楼盘的成本已经达到每平米7662元，“如果按照均价8300元/平米的销售价格来计算，每平方米销售的利润在638元，这样算来其产品利润率仅为7%。”该开发商这样表示。

　　业内认为

　　开发过程中隐性成本较高

　　开发商在网站揭秘成本吸引了大量的网友关注，记者在该网站的网友留言中看到，多数网友认可开发商公布的成本组成部分，但对于其所举项目只有7%的利润持怀疑态度。“一个项目的售价是动态变化的，销售均价越往后越高。不能以某一阶段的售价来进行成本计算，而是要根据其销售总价和销售面积相比来计算。”有网友这样表示，除了销售价格是动态的之外，甚至包括建安成本、土地成本都是动态的，不能以目前最高售价的成本来估算目前的房地产项目成本。

　　而多数业内人士认为，目前房地产开发过程中的隐性成本较高。“精装修项目的装修报价都会高出市场价。如果做精装修的话，其中装修的利润就很高。”北京美亚联合地产营销机构总经理王鑫指出。开发商所谓的自曝成本，是想通过此举告诉购房者目前房价下降空间有限，以此来刺激购买。

　　王鑫表示，实际上目前市场上在售的部分项目，仍然是以协议拿地的方式获得，其所占成本比例最大的土地成本则是其隐性成本，且该成本要远远低于目前的市场公开拿地成本。“多数老项目的降价空间仍然很大。”东部某项目开发商告诉记者，至于如何选择项目购买，还是应该理性分析以上几项成本构成，针对不同项目做判断。(记者 张学冬)