房价跌业主诉开发商首案开庭

　　签订购房合同刚10天，房价就降了14.7万元。

　　业主涂女士将开发商北京方恒置业股份有限公司告上法院，要求变更合同条款，调整房屋售价及贷款金额，使其享受与后购房的业主相同的待遇。

　　今天上午，朝阳法院开庭审理了此案。

　　据悉，这是今年本市房价下降后，出现的首例业主向开发商讨损失的案件。

　　庭审现场

　　首案引发媒体关注 全场屏息听录音

　　上午10点，本市首例因房价跳水业主向开发商讨要损失案在朝阳法院双桥法庭开庭审理。

　　因为这起案件具有典型意义，30多名媒体记者到庭旁听。

　　众多的媒体让原告、被告双方的代理人都有些“傻了”，他们都低着头，尽可能地扭着脸不让摄像机或照相机拍到。

　　此前，法官已组织双方当事人开过一次庭。上一次庭审中，原告提交了两份与售楼人员交谈的录音作为证据。

　　今天的庭审，法官当庭将全部录音进行了播放。

　　播放过程中，法庭里的所有人都在屏息静气地听着，除了录音的声音外，其他的声音一点也没有。录音大约播放了半小时才结束。

　　涂女士提供的录音证据

　　涂：你们说不降价，可10天不到的时间……

　　售：不好意思，可现在这事也发生了……

　　涂：当时你们应该把风险告诉我啊！

　　售：我们也很意外，确实不知道。其实包括我自己，大家房子都卖得很好，我卖了四五套，到现在我也不理解这件事。我特别理解您的心情！

　　涂：如果知道会降价，绝对不会签的。当时你说的啊，我的朝向，没有可能降价……

　　售：是是是，是我的问题……房价降这么多，我也是第一次遇到。我是一个小售楼员，没有远见。这是我的失误。但我和开发商说不上话……合同都已经签了…… (记者根据录音整理)

　　原被告双方就录音展开激辩

　　被告代理人问原告代理人：“对话时，告诉对方在录音吗？”

　　听到否定的答复后，他哼哼了一声，“为什么不告诉人家呢？”之后，被告代理人对此发表了意见。

　　●被告代理人观点

　　“私自录制的是不合法的，不能作为证据使用。而且，录音不能证明说话者是售楼人员，录音的时间、地点，涉及的楼盘名称，均没有体现。因此，不能证明和本案有关。”被告代理人表示，即使录音中的说话者是售楼人员，其内容也值得商榷。

　　被告代理人认为，虽然录音中，出现了很多处“是”、“对”等词汇，但这“可能是出于礼貌或出于对客户的尊重”，不能算是对某种事实的肯定。录音中还多次说到“不好意思”、“理解您的心情”之类的话。

　　被告代理人认为，这只是一种耐心的倾听，是“一种专业素质和善良心理”的体现，这不代表着作出过不降价的承诺。“原告是想转嫁责任，试图毁约。被告对证据的真实性有异议，不予认可。”被告代理人说。

　　●原告代理人观点

　　原告代理人表示，录音不是孤证，己方也有购房合同等其他证据。根据消费者权益保护法，售楼人员应该对楼盘情况有一个全面的了解，消费者有了解到商品真实情况的权利。“如果不知道，起码你应该说你不知道。我们可以进行自行判断，可是，其作出的却是明确的答复！”原告代理人说。

　　截至发稿时，庭审仍在继续。

　　售楼现场

　　房价两天降1800

　　今天上午，记者以购房者身份来到东恒时代3期售楼处，两名销售人员非常热情地招呼记者，并主动介绍3期楼盘。“目前均价1.5万元，一次性付款还能享受9折折扣。”置业顾问常女士说。“前天还报价每平方米1.68万元，现在就降这么多，会不会继续降？”记者问。“我们不能保证，楼房就像商品，有涨就有跌。”常女士说。

　　对于降价后开发商是否会对业主进行补偿，常女士称，“公司暂时不会有这种措施。”

　　在记者“滞留”的一个多小时内，仅有两名市民前来咨询。

　　业主反应

　　降价帖子被置顶

　　面对屡次降价，已经购该楼房的业主，开始显得心慌，“我已经有些后悔。”在东恒时代，一名购买3期楼房的居民表示。

　　与此同时，在东恒时代的业主论坛，关于降价的帖子被置顶，成为近期业主的热点讨论话题。“已经降两千多了，大家挺住，还会降。”业主“hotmail”发帖称，在他的帖子后面，是数位业主发出的哭丧脸的表情。

　　案情回放

　　今年5月10日，涂女士与北京方恒置业股份有限公司签订北京市商品房预售合同，购买了东恒时代家园三期的一套房屋。

　　签订合同之前，销售人员承诺，今后只可能对小区中不好卖的户型降价销售，涂女士选中的户型绝对不会降价。

　　5月19日，涂女士发现，开发商对包括自己所购户型在内的绝大多数户型均进行了降价销售。而与自己所购房屋户型相同、楼层相近且原单价相同的商品房，降幅达14.7万元之多。

　　涂女士认为，销售人员隐瞒重要事实，使其在违背真实意思的情况下订立了合同，造成重大损失，故诉至法院，要求将房屋单价由22986.17元/平方米降至21064.22元/平方米，并将贷款金额由60万元变更为45.2644万元。

　　对话律师

　　房价缩水损失难讨

　　法制晚报(以下简称FW)：此前有媒体报道，一些购房者因所购房屋价格缩水，向开发商抗议并声称要起诉退房或索求高额补偿。您觉得他们能胜诉吗？

　　陈旭(市律师协会房地产专业委员会委员)：这种起诉业主很难胜诉。

　　FW：为什么？

　　陈旭：房价在合同中已经约定。如果房价下降了购房者有权要求退房，那如果价格上涨了，开发商是不是也有权要求补呢？答案肯定是否定的。

　　FW：如果购房人采取迂回策略，如小区配套设施不到位、道路没建好等理由要求退房或索赔呢？

　　陈旭：退房的条件是根本违约，而上述问题仅是一般性违约，购房者漫天要价很难得到支持。

　　FW：在这方面法律是如何规定的？

　　陈旭：最高人民法院于2003年4月28日出台了《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》，进一步明确在商品房买卖合同中，作为业主一方买受人行使法定合同解除权的情形：

　　出卖人即开发商在房屋交付时间、房屋质量、面积误差、规划设计、权利瑕疵、虚假承诺、迟延办证等方面存在违约行为时，业主方可提出退房或降价补偿。

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　　少数老业主得“回馈”

　　据媒体报道，由于房价下调而给业主“回馈”的现象，今年3月就开始出现，深圳、北京、武汉等地都有。

　　比如，深圳的“澳洲花园”由于降价4000元/平方米，3月份就作出“回馈”举动：送4000~4500元/平方米的精装修，送教育代金券；北京的“龙湖·花盛香醍”7月份宣布向一期老业主赠送精装修；东莞南城的一个楼盘向业主承诺补偿4.5万至9万元。

　　然而，能够得到“回馈”的业主是极少数，很多业主至今还在与开发商谈判。