[核心提示]

　　设立物业和业委会共管账户，防止物业公司私吞公共收益以及长时间不公布各种账目的可能。聘请中介机构实现三方共管，防止业委会和物业公司之间相互勾结，侵害业主利益。《物权法》实施以来，沪上小区涌现出一批“意见领袖”，针对大城市居民小区的物业管理积弊，各种创新举措层出不穷，力求在基层“自治”上取得突破。

　　-撤换物业

　　对比履约情况为物业“揭短”

　　2006年1月，三湘世纪花城业委会通过公开招标模式，结束了小区两个“管家”共管的局面，三湘物业管理公司凭借“与开发商便于沟通”等数项承诺优势，最终夺标。“但是物业的履约度太差。”小区业委会主任金鑫告诉记者，物业公司隐藏部分公共收益、管理服务不达标等，都侵害了全体业主的权益，换物业成了他们所能采取的应对之策。

　　在业委会挨家挨户发放的《漠视将葬送大家庭的权益》的材料中，记者看到，物业公司的“履约情况”被制作成了表格，合同内容和执行现状被分列成12项进行了对比。除了承诺的兑现情况外，物业服务“五大项”也都进行了逐一排摸，并有专门的法规条款对履约情况进行注解。

　　-最大“法宝”

　　业主表决人数由“2/3”变“1/2”

　　“三湘世纪花城小区内，开发商的产权占到了22.5%。”金鑫告诉记者，小区小业主(个人购房者)共有949户，按照有关规定，小区内商业用房每100平方米算一个投票权，而拥有大面积商铺产权的开发商，便拥有了271票。以往，选聘和解聘物业管理企业，必须全体业主所持投票权2/3以上通过，也就是说，必须得到至少813票的同意，“这个数字的实现太难了”。

　　而新施行的《物权法》规定的“双多数”，业主表决人数从过去的2/3降到1/2。“我们就踩准了10月1日的节点。”金鑫告诉记者，由于公告必须公示半个月，9月24日，“换管家”开始正式公告；10月13日，召开业主代表大会，顺利通过了向小区全体业主实名制征询意见的程序。一纸包含23项表决内容的“意见征询书”发放了1220张，在半个月内回收1069票，到会权数占87.62%，并超过半数通过“竞聘企业将排除三湘物业”这一项。

　　-探索“自治”

　　业委会首创国内四项举措

　　业主大会通过公开招标选聘的三湘物业公司行将离开，为小区寻觅第三任“管家”成了杨浦区三湘世纪花城小区近期的“重头戏”。10月1日开始施行的《物权法》以及同日实施的新《物业管理条例》，明确赋予了业主选聘和解聘物业服务企业的决定权，业主表决人数从过去的2/3降到面积与人数分别1/2，即“双多数”。凭借这一规定，小区意欲先行“试水”换物业。

　　业委会勇挑大梁，玩出大手笔，推出四项大胆举措筹谋实现“业主自治”的全新突破———物业公司与业委会设立共管账户，同时聘请独立中介机构实现小区三足鼎立的共管局面，新选聘的物业公司不仅要为自己的承诺交付押金，停车费、广告费等公共收益也从“闷包”走向“阳光”，物业管理同时实现部分包干、部分按实结算，逐步向酬金制发展。

　　这些招聘新物业的“强势条款”公布不久，就吸引了5家物业公司前来攀折“橄榄枝”。目前，选聘“新管家”的工作已逐渐进入尾声，本月15日将水落石出。记者了解到，这些大手笔属于沪上小区探索“自治”的首创之举，在国内也属领先，其在物业管理创新上具有里程碑式的意义。

　　[专家观点]

　　宋安成———中华全国律师协会民委会委员、律师物业管理“三位一体”是趋势

　　“三湘世纪花城的管理应当属于一种‘混合’模式。”中华全国律师协会民委会委员宋安成律师认为，《物权法》实际上是明确了三种物业管理模式，我国社区一般规模较大，脱离物业公司或专业公司的业主“自管”不切实际，而业主按照物权法的规定行使自己的权利又是必然趋势。未来的物业管理模式是物权法规定的三种模式的“三位一体”，即业主、业委会监督决策、物业公司综合管理、专业公司提供专业服务。

　　刘生敏———业伟业主咨询公司此属一种更高层次的自治

　　“透明式的物业服务将是大势所趋。”业伟业主咨询公司的刘生敏表示，业委会对物业公司的监督，最主要的就是监督物业把钱花好，维护业主共有财产的安全。共管账户实现了业委会对财权的控制，除了落实每一分物业费的去向之外，还能够对公共收益“了如指掌”，属于一种更高层次的业主自治。

　　许玉彪———市物业管理行业协会信息部主任单方设置门槛对业主不利

　　“这对于物业企业是‘不平等条约’。”市物业管理行业协会信息部主任许玉彪则认为，物业企业和业委会属于平等的民事主体。他认为，单方面设置门槛对业主不利，企业比较实惠，必然会让他们从其他地方“偷工减料”进行补偿。同时，共管账户需要依靠业委会的品质和诚信度，一旦业委会换届，容易产生历史遗留问题。

　　◆设立共管账户，由物业和业委会共同管理

　　针对问题：物业公司“私吞”公共收益，对于业主的查账“打闷包”。

　　应对方法：竞聘企业须承诺开设小区物业管理处专用银行账户。小区业委会成员叶镜如介绍说，这个共管账户是由业委会和物业企业共同管理，业主交纳的物业费、停车费、电梯广告费等公共收益，新增项目开发的收费以及服务合同约定的各项资金全都汇集于此。

　　其中，属于物业公司“旗下”的管理收费、公共区域秩序维护费以及公共收益约定比例，属于物业的部分可无条件支取，而涉及设施维修、保洁、绿化等按实结算的部分，则必须有物业财务章、业委会章共同盖印后才能支取。

　　按照现有模式，业委会不是法人实体，没有银行账号，因此这一“半自治”的尝试还能为今后业主自行管理积累经验。

　　◆部分包干、部分按实结算，逐步向酬金制发展

　　针对问题：按照分等级收费标准，物业费和各项服务等级是相挂钩的，但有些物业公司在聘请外包的保绿、保洁公司时，经常自降标准，赚取差价。

　　应对方法：按照新设想，物业综合服务管理费、公共区域秩序维护费的详细范围在竞聘书中具体确定，包干使用、盈余或者亏损均由物业服务企业承担。而公共区域保绿、保洁、共用部位以及共用设备设施日常运行、保养、维修服务收费，则在约定范围内按实结算。

　　◆聘请中介机构实现“三方共管”

　　针对问题：业委会和物业公司之间相互勾结。

　　应对方法：聘请第三方独立专业咨询顾问，协助业主委员会监督物业服务合同的实施。咨询顾问主要对每次的收益进行第三方审核，督促物业公司按季度公布账目，并可供业委会“借脑”。咨询费用则由物业企业在物业服务费中节省一小部分列支，竞聘的物业服务企业应该将该项费用列入物业服务费成本测算范围。

　　金鑫表示，小区目前还打算筹建“物业管理委员会”，吸引业主志愿者报名加入，届时实现“四方共管”，而这一提议也得到了56.8%的业主投票同意。

　　◆物业缴纳履约保证金

　　针对问题：新老物业交替时，容易留下账目、事务上等诸多后遗症。

　　应对方法：新选聘的物业公司要为自己的承诺交付押金，在签订《物业服务合同》后7天内向共管账户内缴纳履约保证金10万元。同时，为“新管家”下达了最后期限，逾期5天未缴纳的，合同将立即中止，另选第二家竞选者“补位”。今后，只有老物业全身而退，才能取回押金。(记者周夏莹)