“按总体完工后5个出入口，32名保安，3万平方米绿化收费，而实际上小区一期现在只有一个出入口，数名保安，绿化不过几百平方米……”徐汇一住宅小区共分为三期开发，一期业主陈先生质疑物业公司“少管多收”：按照已开发完全的标准收取物业管理费显失公平。”

　　“小区共分三期开发，现在只是第一期，我们业主却要按照全部开发完成后的标准收费，这不公平！”陈先生作为一期入住的业主，仔细查看小区物业管理收费项目后，提出质疑，并投诉至徐汇区消保委。

　　业主质疑：开发未半费用收“全”

　　2005年，陈先生购买了徐汇区某小区一套住宅，预售合同上约定物业管理费为建筑面积每平方米2.28元。2006年底,接到入住通知书后，他办理了入住手续。随后，按照合同约定的标准，他预付了3个月的物业管理费。但随后公布的物业管理收费项目让陈先生觉得不太对劲。

　　该小区分为三期阶段性开发，陈先生是第一期入住的业主，现收费项目列表中保安费、绿地养护费、小区水景维护费却是按照小区三期全部开发完成后的配置情况和计算面积分摊给一期业主。陈先生调查的数据是：保安费用按照小区开5个出入口，配置32名保安来计算，而实际情况是小区一期只设置了一个出入口，数名保安；小区的绿地养护面积按照3万平方米左右计算，还包括了摆放花卉的养护费，而实际情况是小区的一期绿化面积只有几百平方米，规划中的中央绿地尚有未拆迁的旧房，物业公司只在大堂中摆放了少量盆景；此外，收费项目中列出的小区水景动力收费也与一期只有一个小喷泉的实际情况相差甚远。因此，陈先生认为，一期业主并未享受到相应的服务，却要提前“埋单”，实在不合理，不公平！

　　公司喊冤：程序上不存在问题

　　徐汇区消保委接诉调查时，负责小区的物业公司王经理解释说，公司的收费价格和标准是公司和房产开发商按照相关情况和法规共同研究核算确定，已报请房屋所在地区物价局核准并备案，物价部门并没有相应的法规要求公司分期收费，程序上不存在任何问题。

　　面对陈先生提出的为全体一期业主重新核算并降低物业收费标准的要求，王经理表示公司目前不能随意变更物业收费价格，根据《上海市住宅物业服务分等收费管理暂行办法》中的规定：“业主大会成立后的物业服务收费，由业主大会与物业管理企业根据物业特点和服务要求，选择服务项目、服务等级，并按本办法规定协商具体的收费标准。”王经理认为陈先生可以在小区业委会成立后通过业主大会与公司协商具体收费标准。

　　但实情是，陈先生所住小区目前尚未成立业委会，因此，他无法通过业委会与物业公司协商物业服务收费。

　　经调查，徐汇消保委认为，物业公司的收费价格和标准已按程序报送相关行政职能部门审批并备案，这并未违反相应法律法规，也无法称其为违规收费或乱收费；但如果以2.28元支付物业费，显然与一期业主所享受到的真正服务内容相距太大，有违公平。最终经调解，物业公司以每平方米1.9元向陈先生收取物业费，陈先生表示接受。

　　消保委建议：相关部门应制定细则

　　目前在上海的新建小区中，不少“大盘”是分阶段开发和入住的。确有个别小区的物业管理公司是按照前期住户所享受到的实际物业服务情况进行结算收费，然后根据开发情况逐期提高收费标准，但这往往会受到部分不了解情况的业主抵制而致“流产”，最终未在物业服务行业中形成共识。因此，相关行政部门对于分期开发小区的物业收费方案仍按照统一收费的方法进行审批，结果造成这些方案程序上合法，实质上则欠公平。

　　消费者提出的质疑确有法律依据：《上海市住宅物业服务分等收费管理暂行办法》中规定，“住宅物业管理区域的物业服务收费标准应按照质价相符的原则”；国家发改委、建设部颁布的《物业服务收费管理办法》第十六条中提到“纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因开发建设单位原因未按时交给物业买受人的物业，物业业务费用或者物业业务资金由开发建设单位全额缴纳”；另外，《消法》第四条规定“经营者与消费者进行交易，应当遵循自愿、平等、公平、诚实信用的原则”，第十条规定消费者享有公平交易权。但这些仍是原则性的支撑内容，尚缺少具体性的细则规定，在实务操作中难度还相当大。

　　为切实保护消费者的合法正当权益，徐汇区消保委建议相关行政职能部门和行业协会尽早制定相应的规章制度，并细化使之更具有可操作性，做到有法可依，让每一位业主享受到“质价相符”的物业管理服务。

　　链接 何为物业管理费？

　　国家发改委、建设部2003年颁布的《物业服务收费管理办法》第二条规定：“本办法所称物业业务收费，是指物业管理企业按照物业业务合同的约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序，向业主所收取的费用。”(田苗苗 韩登登）