房地产开发商为能较早的落实客户，通过与购房者订立商品房买卖认购书以降低市场风险，这也能够弥补自身资金的不足。但是，近年来房价飞涨，涨到一定程度时，开发商往往不想按认购书上的价格卖，纠纷频发。

　　深圳市福田区法院日前就这类纠纷提醒：如果认购书具备了合同的实质性条款，则可以充当购买合同，开发商不能够仅以双倍退还定金为手段，说不卖就不卖了。

　　卖主愿赔双倍定金不签合同

　　2007年3月，家住深圳市福田区的杨某同意将其拥有的一套房卖给王某，在签订正式的房屋买卖合同之前，双方于2007年3月24日先签订了《房屋买卖协议》。协议约定，房产总价款为505万元，王某先交付定金30万元，并约定在杨某知道房产证办妥后立即通知王某，王某会在接到通知之日起15天内支付首期款，双方共同办理房产过户的相关手续。协议签订后，杨某依约交付了定金30万元。

　　卖家强行要按市场价卖

　　同年5月中旬，杨某取得了房产证，但是她却不愿签合同了。深圳暴涨的房价使杨某觉得房子是一棵摇钱树，如果按照原价格出售，她将少赚一大笔。于是，杨某便要求按市场价付房款，否则就解除合同。

　　签好的协议怎么能出尔反尔，王某认为这个要求违约，但是杨某根本就不理睬。为了体现自己的重视，王某特地于6月11日委托律师发出《律师催告函》，要求杨某如约履行。可是，这边刚发完律师函，那边就来了一条短信，“你如果不按照新的市场价购买，我就不打算卖房了，同意双倍返还你定金。”第二天，王某又收到了书面通知。双方僵持不下，打起了官司。

　　达成预约协议怎能反悔

　　“我为了付款，已于5月15日贷款200万元。”既然签了协议，杨某就该遵守，怎么能因房价上涨就拒绝履行义务呢？王某请求法院判决杨某继续履行双方签订的《房屋买卖协议》。

　　杨某则对《房屋买卖协议》的法律性质提出了自己的看法，她认为这个协议是预约合同，所谓预约就不是购房合同，杨某在预约合同中所承担的义务不是交付房屋，而是签订“本约”也就是正式购房合同的行为。

　　杨某还认为自己的决定不仅不违背协议，而且是严格遵守，因为她以书面通知的形式，向王某送达了解除合同的通知，并催告王某提供账户接受返还的定金。

　　法院判决 双倍退定也无权解除合同

　　双方所订立的《房屋买卖协议》确实是一份预约合同，签订《房屋买卖协议》的目的是为了通过签订预约，固定双方的交易机会，约束双方在条件成熟时签订《深圳市房地产买卖合同(现售)》 。但是， 预约合同有没有强制履行的效力呢？这个问题的答案将决定王某能否要求杨某必须按照协议卖房，或是杨某有退还定金解除合同的自由。其实，预约合同的效力要分两种情况。

　　只订立合同意向需再谈判

　　我国法律、法规并未规定预约合同不具有强制履行的效力，《合同法》第110条规定了三种不适合强制履行的情形，譬如双方在预约合同中仅有订立本约的意向,这个本约在本案中就指正式购房合同。但如果对本约的内容仍需双方当事人经过诚信的谈判才能达成，则当事人只承担继续谈判直到达成本约的义务，法律并没有针对谈判失败而强加给当事人实现交易的义务，否则有违契约自由的民法精神。

　　足够详细可充当买卖合同

　　本案中的《房屋买卖协议》符合这种情形么？要看这个协议的内容。由于双方的《房屋买卖协议》条款已约定得非常详尽，甚至包括了购房合同的全部实质性条款，譬如购房款、收楼时间等，表明双方均愿意接受该条款的约束，并以此为购房合同的内容，不需要再进行谈判了。因此，杨某有义务接受预约合同的约束，与王某订立本约，以实现公平交易，否则有违诚实信用的民法原则。

　　这时，杨某拒绝履行合同义务，已构成违约，但王某对此情形，有权选择是主张继续履行合同还是要求违约赔偿，但杨某作为违约方不能以双倍赔偿定金为代价实现合同的解除的目的。福田区法院于日前判决双方签订的《房屋买卖协议》内容合法有效，杨某应继续履行，同时杨某还要缴纳诉讼费22400元。

　　类似事件 开发商一纸通知解除认购书

　　今年7月25日，广州市海珠区一处售楼部大厅内近30名业主围坐在大厅内等开发商出面，在场业主绝大多数人都收到了开发商寄出的“关于解除认购协议的函”的通知，通知上写着：由于自身原因，公司无法履行该“认购书”约定的义务。根据《担保法》规定……公司决定以双倍返还定金为代价解除与您签订的《认购书》，请您在收函后前来本公司办理定金返还手续。本函自送达之日公司与您签订的认购书解除。

　　业主们猜测，当初他们都是在2005年前后以1.3万元/平方米左右的价格订购了房屋，可能是开发商见近年来房价上涨，觉得当初的价格太不划算才想违约。

　　法院提醒 什么样的《认购书》可充当合同

　　双方签订的意向认购书，就相当于双方成立一种合同关系，同样，如果《认购书》上没有其他约定，只约定要签合同，但具体内容还要谈判，那么如果开发商有过错，譬如欺骗等，而导致合同没签成，开发商就要通过双倍退还定金来解除合同。如果双方都没有过错，仅仅是谈不拢，那么开发商仅需退还定金，就可以解除合同。

　　可是，在认购书规定得非常详细，符合充当买卖合同的条件下，情况就不一样。一般来说，只要认购书上对认购商品房的基本位置、面积、价格、意向金、交费、收楼等事项作出了约定的，都可以充当房屋买卖合同。（闫晓光 陈铃铃）