朗琴园昨天成了“第一个吃螃蟹”的社区。在该小区新旧物业交替之际，业主们首次将“信托契约”的概念引入到小区的物业管理当中，物业管理费用的支付者———全体业主以“受益人”的身份出现在物业管理合同中。由此，因物业引发的小区公共利益的不良行为，单个业主就可行使诉讼权利，而以前，则需要以业主大会的名义提起。

　　-新老物业最终平安交替

　　昨天上午10点，记者在进入朗琴园时，入口处的保安已经在检查进出者的出入证，嗅不出任何新旧物业交替时的“风吹草动”。据该小区业委会主任朱学金介绍，原定于昨天进行的新老物业交接，因为原物业中房恒通物业公司相关人员突闯业委会会议，而被提前到11月18日的下午两点。10分钟内，旧的物业及保安被兵分8路的业主们“请”出社区。

　　-单个业主可起诉物业

　　纵观此次将由开发商指定的前期物业“请”出去、将自行选聘的后期物业“迎”进来的整个过程，朗琴园的业主及其业委会有着可供其他小区借鉴的几点创新。

　　最大的创新当然在于已经即时生效的、由委托人(业主大会)、受托人(嘉浩物业公司)及受益人(全体业主)三方订立的《小区物业管理权信托契约》。在以往的物业管理合同中，只涉及订立合同的甲乙双方，甲方或者是开发商或者是业主大会，乙方为物业公司，而真正的交纳物业费的单个业主(丙方)反而被排除在合同之外。“实际上如何保护丙方的权利才是物业管理中最需解决的问题，把单个业主排除在外，使得业主们在物业公司面前人微言轻，只能发发牢骚，很难行使其监督和约束物业公司的权利。”朗琴园业委会法律顾问孟宪生指出，经过几年的“上下求索”，发现《信托法》依据下的信托契约中天然的就有着甲乙丙三方的权益制衡，把它移植到物业管理中最合适不过。于是想到为朗琴园订立了《小区物业管理权信托契约》。

　　“在物业管理中，实行信托契约，最大的好处是落实了业主行使权利时程序上的问题。以往业主们的权利虽然无数次被提及，但作为业主个体根本无从下手。如今就好比业主们个个手执尚方宝剑，有必要时就可以挥斩下来！”另一位社区问题专家舒可心进一步地解释道，以往单个业主是无法就公共利益问题对物业公司提出诉讼的，只能是通过业主大会决议通过，以业主大会的名义提起诉讼，程序麻烦、费时费力。而确立信托契约关系后，首先，依据《信托法》，作为受益人的单个业主与委托人业主大会享有同样权利，这意味着单个业主也可以随时拿起法律武器。据了解，在物业管理中引入信托契约概念的，朗琴园为全国首家。

　　-业委会有了保安的人事任免权

　　此外，业委会握有物业保安的人事任免权，使保安成为业主们的“兵”。朱学金说：“如果再次更换物业，我们不想看到由业主们出钱聘用的保安反过来只听物业公司的话，与真正的雇主为敌！”

　　而且，在新老物业的交替中，两家物业公司并未正面接触，而是先由业主们接管物业，再将新物业引进。从而避免了类似双方保安互殴或者双方保安各执一边、共同值守的情况发生。

　　朗琴园的业主们还对旧的物业公司进行了“策反”。实际上，在新的物业公司里，已经可以找到几位“旧面孔”。(解丽)