上海市一住宅小区分3个阶段开发，在一期住宅业主所缴纳的物业管理收费项目中，诸如保安费、绿地养护费、小区水景维护费等，是按照三期全部开发完成后的配置情况和计算面积分摊，引起业主不满——　

　　在当前房地产市场中，住宅小区分期开发，业主分期入住，是一种常见的情况。不过，上海市的一位购房者从自己缴纳的物业费中看出了不寻常——身为小区一期的业主，其缴纳的物业管理费却是按照整个小区面积计算的，而此时小区并没有完全建好。一期业主凭啥要为没有完全建设好的整个小区物业买单？于是，这位购房者向上海市徐汇区消费者权益保护委员会投诉。徐汇区消保委相关人士认为，该小区物业收费标准与一期业主所享受到的真正服务内容差距较大，有违公平原则。

　　投诉

　　这样的缴费不合理

　　陈先生于2005年订购了上海市某小区的一套住房，预售合同上约定的的物业管理费是建筑面积每平方米2.28元。2006年底，陈先生接到入住通知书，在办理了入住手续后，陈先生支付了3个月的物业管理费。

　　在接下来的时间里，陈先生从公布的小区物业管理收费项目中发现了问题。原来，整个小区分为三期阶段性开发，陈先生自己购买的住房属于一期。在公布的物业收费项目中，诸如保安费、绿地养护费、小区水景维护费等，是照小区三期全部开发完成后的配置情况和计算面积分摊给一期业主的。

　　陈先生随即对该小区进行调查发现，保安费是按照小区开的5个出入口、配置32名保安人员来计算的，目前未全部建成的小区只有数名保安人员；小区的绿地养护费是按照3万平方米的面积来计算，其中还包括了摆放花卉的养护费，实际情况是小区一期绿化面积仅几百平方米，规划中的中央绿地等尚未完成拆迁，水景的建设仅是一个小喷泉，离规划中的的水景相去甚远。

　　根据自己的调查数据，陈先生认为，作为一期业主的他按照每平方米2.28元的标准支付物业费不合理。

　　调查

　　物业费一刀切现象普遍存在

　　记者以购房者的身份，就物业收费情况走访了多个分期开发的楼盘。结果发现，被走访的楼盘均是按照全部开发完成后的标准收费的，不存在分期开发、费用也分期的情况。

　　在虹口区的一处楼盘，由于拆迁问题导致开发进度缓慢，最后一期建设的房子还没有开工，第一期的业主已经入住4年。一期的一位业主告诉记者，在刚搬进来的时候，小区绿化、水景、车库等设施几乎没有，出入口只有一个门，但入住4年来一直按照统一的每平方米1.7元缴纳物业费。

　　在另一个小区，物业办公室的一名工作人员表示，这样的收费并不违法，变更物业收费需要召开业主委员会商定。一期的业主入住早，人数有限，按规定无法成立业主委员会，至少要等到后几期的业主入住之后，才有成立业主委员会的可能。到那时候，相关物业建设已完成，再降低物业费已经没有实际意义了。

　　上海市物价部门一位负责人对记者介绍说，在分阶段开发的小区中，仅有个别小区的物业管理公司是按照前期住户所享受的实际物业服务来申报收费标准的，此后物业公司会随着更多业主入住逐渐提高物业收费标准再进行申报。最近几年这种情况已逐渐减少。业内人士认为，主要是物业费价格变更程序比较繁杂，所以一些物业公司为了自己的便利，一次性统一了物业收费标准。

　　上海市消费者权益保护委员会法律专家唐建盛认为，前期物业费制定不合理的实质在于开发商确定物业费的程序有问题。

　　一些楼盘在整个小区开工前就已经制定好物业收费标准，并作为广告宣传内容之一予以公布，消费者对此没有选择权，以至于不少小区的一期业主无奈地为整个小区分担着这种不合理的物业收费。

　　观点

　　这样的物业收费标准有违公平

　　在接到陈先生的投诉后，上海市徐汇区消保委立即与该小区的物业公司进行了联系，并召开了协调会。

　　对于陈先生的质疑，该小区物业公司王经理解释说，物业收费价格和标准是物业公司和开发商共同研究核算确定的，已经报请房屋所在地的区物价局核准备案，在价格审批程序上没有问题，不违规。陈先生提出的对一期业主重新核算物业费并降低收费标准的要求，公司无权决定。

　　徐汇区消保委的调查证实，该小区的物业收费标准确实经过了相关部门审批。徐汇区消保委有关人士告诉记者，按照《上海市住宅物业服务分等收费管理办法》的规定，“住宅物业管理区域的物业服务收费标准应按照质价相符的原则”，陈先生按照该小区每平方米2.28元标准来缴纳物业费，显然与一期业主所享受到的服务内容差距较大，有违公平原则。

　　徐汇区消保委有关人士根据《消费者权益保护法》第4条“经营者与消费者进行交易，应当遵循自愿、平等、公平、诚实信用的原则”，以及第10条“消费者在购买商品或者接受服务时，有权获得质量保障、价格合理、计量正确等公平交易条件”等条款，对该小区物业公司进行了耐心细致的工作，该公司最终同意为陈先生个人协调解决收费事宜。至于陈先生提出的为所有一期业主解决这一问题的要求，物业公司没有答应。

　　记者在该小区业主互联网论坛上看到，已经有业主准备通过诉讼途径来解决该物业收费纠纷。(韩登登 袁征）