拒绝缴费致物业亏损、小区私搭乱建、物业公司“掌控”会所、地下空间等收益，这些通常被视为业主和物业之间的矛盾，根源却在于业主自己。由于每个人想法不一，大多只从一己私利出发，导致共有物权的管理权无法行使，内讧、罢免、辞职、诉讼等不断上演。

　　对“共有物权”认识不清

　　从前年的美然动力街区到去年的美丽园再到最近的永泰园，物业撤离不断发生，而业主们也就物业费高低、谁缴费谁没缴费纠缠不清；世纪城东区业主5年来一直处于分不分区的矛盾之中；Wehouse小区则有60%的业主私搭乱建……这些纠纷或导致物业管理难以为继，或致使业主组织行动困难重重。

　　著名房地产律师孟宪生认为，全体业主是共有物权的主体，对其负有管理义务，以上纠纷的根源在于共有物权观念淡薄、缺乏自治能力；根据人大行政管理学院教授陈幽泓的调查，在她所访问的100多个小区中，很多业主对于“物权”的概念仍然不清楚，尤其是建筑物区分所有权产生的“共有物权”还没有得到认同，社区共有资产的保值增值没有落到实处。

　　业主自发组织能力较差

　　要实行物业管理权，就要让业主组织起来，那么沟通变得非常重要，但“业主们彼此之间的关系处理得不好，”采访中很多业委会成员表示。

　　在今天的美丽园业委会主任雷霞看来，虽然经历了风风雨雨，美丽园业主和业委会的沟通依然存在问题，“单凭业委会几个委员要和每个业主一一、事事沟通是不可能的，”她说。而据陈幽泓的调查显示，业主群体的组织能力依然处于初步阶段。作为一种“自生自发”的组织，通常都是每个社区有几个积极分子牵头筹备组织业主大会，而业主群体如果没人愿意投入资源、不克服障碍，就很难解决这种“集体行动”的难题。

　　而著名律师秦兵认为，要解决业委会成立、运转和可持续问题，必须要解决资金来源。不断地募集，“谁出资谁受益”，或者从社区资产收益中获得，都是可待研究的方式。

　　案例1

　　永泰园 业主不缴费 三家物业公司撤离

　　近日，清河永泰园新坐标小区博宇嘉物业公司撤离，小区面临无人管理的真空状态。而这已经是第三家撤出该小区的物业公司。经街道协调，物业公司表示如果六成以上业主能缴纳物业费和取暖费，可以继续服务。可业主们还是各打各的算盘，不愿意缴费。

　　物业、业委会双双“罢工”

　　“小区的物业管理进入了‘真空’状态。”业主吴先生说，11月1日，博宇嘉物业撤离后，业委会成员也相继辞职。在此情况下，西三旗街道办、居委会等联合成立应急办，处理物业撤离带来的问题。

　　11月8日，居委会召开业主大会，提出解决方案：先缴半年物业费和取暖费，再引入物业公司，但当时未能与业主达成统一。11月10日，博宇嘉留下的三千吨水使用殆尽，小区停水十余小时后，业主们才同意采纳居委会的方案。可是，直到11月14日上午，1200多户居民的小区，仅有百余户缴纳了物业费和供暖费，占12%。

　　“很多人对新的缴费标准有所不满，不能接受涨价。”有业主表示；“如果大家都不缴，我缴了也没用。”还有一些业主则持观望态度。对此，博宇嘉表示不会回来继续工作了。

　　三家物业公司相继撤离

　　最新撤离的博宇嘉物业已经是入驻永泰园的第三家物业公司。据介绍，小区最初是由开发商指定的物业华泰公司进行管理，直至2005年，小区召开业主大会选聘科住物业进驻小区。然而仅过了1年，该公司就主动撤离了小区，随后由博宇嘉物业公司接替。今年6月前后，博宇嘉物业公司也公开提出撤离小区，后在海淀区小区办等单位的协调下，将撤离期延至10月底。

　　科住物业的工作人员强调撤离小区实属无奈：“一年半时间内，我们亏了几百万！”“这个小区至少有98%的业主都欠我们的费用。”博宇嘉的总经理李勇清也告诉记者，去年的取暖费至少三分之一的业主都没有缴纳；很多业主认为，有人不缴费还享受服务，心里很难平衡，所以也不愿意缴。如此恶性循环，物业公司难以为继。

　　利益致业主想法难统一

　　“业主的想法不能统一，与利益有关，”业主张先生说，小区有一部分业主与开发商有关系，开发商指定的物业免收这些人的物业费和取暖费；选聘的物业进来后，这些业主很多都不缴费，并且游说其他业主也不要缴；此次物业撤离后，这部分业主希望开发商的物业公司回来，他们公开在小区这样宣扬。

　　曾遭罢免的第一届业委会主任吕世杰也认为，业主之间不团结是小区走到今天的根本原因，他总结说，小区现在有三种人，一种是愿意缴费，希望现任物业留下；一种是希望开发商物业回来；还有一种就是观望。

　　据悉，目前小区保安、保洁已全部消失，其工作暂由居委会代行；几栋楼的一层大厅管道漏水也无人修理，但业主之间依然未能就物业去留和缴费达成一致。

　　讨论主题

　　只有业主自己才可以救自己

　　问病

　　业主石先生：从选聘物业公司到现在，两家公司都留不住，第一届业委会主任遭到罢免，第二届5名委员辞职后，其他4名也跟着辞职，宣告解散。我们这些普通业主怎么也不明白，小区怎么会走到今天这样？接下来该怎么办？

　　把脉

　　孟宪生(仁和律师事务所、北京市律师协会物业管理专业委员会律师)：永泰园业主缺乏自治能力。首先，从观念上说，共有物权和物业管理不是一个业主、业委会一个组织的事，而是每个业主都有义务去关心的。两家物业公司都因为亏损而撤离，欠费业主不仅损害了其他业主利益，其实也损害了自己的利益；其次，业委会不应随随便便集体辞职，这是对全体业主的不负责任。

　　陈旭(隆安律师事务所合伙人)：权利和义务是对等的，要讲平衡，凭什么享受人家的物业管理服务，却不缴费？从前我们过多地强调了业主“维权”，现在应该反思，当自己选聘来的物业都要撤离，正常生活秩序都不能保障时，是不是自己太苛刻？可不可以调整心态，先把费缴了，再谈其他？

　　开方

　　雷霞(美丽园业委会主任)：大多数时候业主们对物业费、供暖费等只是推测，“觉得”贵了。建议物业公司公示自己的详细账目，业主看了之后明白钱花在哪里，也许就会按数缴纳；另外业主也可以先缴费，再谈判。

　　孟宪生：业委会可以草拟议案，重新组织业主大会进行决议；即使前5位辞职委员不肯回来，后4位委员也可以主持召开业主大会，补选新的委员；或者宣布提前解散，但也应继续留守，组织重新选聘新的业委会；最后，即使没有业委会成员，热心业主也可采用征询意见方式，向全体业主发放选票，形成共同决定。　

　　案例2

　　Wehouse 业主“私搭乱建”物业徒唤奈何

　　截至2007年11月15日，位于海淀四季青Wehouse(常青园南里二区)的三百多户业主中，已有二百六七十户私自改建，私建的建筑令小区面目全非。两年来，小区好似永远没有完工，影响全体业主的生活质量不说，还存在诸多安全隐患，而物业公司对此无能为力。

　　九成业主“私搭乱建”

　　已经入住Wehouse小区两年多的李女士，是为数不多的没有私搭乱建的业主，但是两年来小区里此起彼伏的施工现象，使她的生活一直没能得到安宁。

　　到处是“工地”，有的业主把院墙打通，建成房屋，有的业主在自家的三层别墅上又加高一层，改成四层别墅，有的业主干脆连小花园都不要，直接搭建房子，就这样，一个高档的小区里，两年来一直有民工出出进进，施工噪音此起彼伏。

　　李女士称，业主在小花园里建房，在屋顶加建阳光房，200多平米的别墅成500平米，生活确实舒适了，但是影响了业主的共同利益，降低了居住品质和物业升值空间。

　　法院判决3户业主自行拆除

　　“我们劝过很多次，但业主不听，”小区物业工作人员表示，物业只是对小区进行管理和服务，面对大部分业主私搭乱建没有强行制止的权利，只是说服，不能强制其拆除。

　　李女士说，目前小区里业主之间分两派，一部分是私搭乱建的业主，大约有二百六七十户，占小区业主90%，另一部分不私搭乱建的业主，只有十几户，占10%左右，这两派之间力量很悬殊，在维护整体业主利益方面不可能意见统一。

　　据小区开发商永泰地产集团(北京)公司副总经理苗伯兼介绍，他们的房子已经销售完毕，但依据销售合同，已经向法院起诉小区里私建现象，先起诉了3户业主，法院已经判了，责令业主先自行拆除。如果业主一直不执行的话，那么法院会实施强制拆除。

　　讨论主题

　　如何建立业主公约并予以遵守？

　　问病

　　开发商营销负责人刘小姐：小区乱得不像样了，但业主们说物业无权管，物业又不能去强拆。扩建对小区的外观、口碑都造成了不好的影响。

　　业主魏先生：我反对私搭乱建，但大部分业主都这么做，我是少数派，局面似乎不可阻止。

　　把脉

　　孟宪生：私搭乱建是业主共有和业主在行使共同管理权的过程中，业主个体和业主整体之间的纠纷，是业主之间/内部的事，无关物业。因此现在还把它看作是业主和物业的纠纷是错误的。

　　北野(著名社区研究人士)：这是缺乏正确私有财产观和契约精神的体现。很多人不明白，物权和“家”的概念不只是自己屋内的，还包括整个小区的公共环境；实际上每个小区都有业主公约，约定不可以损害共有资产、私搭乱建，但这种契约得不到遵守。即使起诉了，在实践中也很难得到执行。

　　开方

　　陈旭：维权到一定程度，就有了制度建设问题，私搭乱建是非常自私的行为，除了制订业主公约进行约束，我也赞同北野的社区公民教育和美德教育，这种素质培养应该被提倡。

　　陈幽泓(人大行政管理学院教授、海淀和谐社区中心CEO)：根据《物权法》，有业委会的，业委会可以起诉私搭乱建的业主；没有业委会的，可以被其他业主以不遵守公约为由起诉，或者以侵犯相邻权，如采光、通风、通行受阻为由起诉。

　　北野：除了素质教育，司法和行政管理进社区是下一步社区治理的关键，违法的改建、加建应受到严厉的处罚。

　　记者观察

　　私有财产、契约精神与业主组织

　　或许我们要感谢北野、舒可心、秦兵、孟宪生等人，几年来，他们用自己的实践诠释了物权的概念。然而在《物权法》实施一个多月以来，旧有的观念和习惯仍在束缚着人们：对社区来说，物权是共有的，但很多人仍然习惯将之看作一己私有来处理，物业费不喜便不缴，房子想加建便加建，业委会成员说辞职便辞职，全然没有看到享受权利的同时已侵犯他人，并且不负责任。这正是对私有财产缺乏尊重的体现。

　　而在北野看来，与这同样严重的，是契约精神的匮乏。物业管理合同已签，费用却难以收集；通过业主公约约束他人，也约束自己，本来是很好的，但却得不到遵守；业主大会的决议，也可以轻易被质疑和推翻。建立规则固然重要，遵守规则的精神还远远不够。

　　另一些人则从历史的角度去剖析业主之间的矛盾，学者陈幽泓认为，业委会的成长是中国民间组织的一个典型样本，完全靠业主自发自愿投入资源，这个过程不能太着急；孟宪生也认为，社区的自然秩序形成需要一个积累的过程，最新的数字显示北京已有20%左右的社区成立了业委会，这是一个进步。但愿，新成立的业委会、“在野”业主都能够处理好自己内部的关系，在行动前停下来想一想，是否侵犯了他人利益，是否违反了规则。

　　案例3

　　世纪城东区闹分区 业主活动渐沉寂

　　分区风波5年未息

　　世纪城东区分区风波源于2002年选聘物业，时任东区管委会主任的杨爱秋主持召开业主大会，重新选聘物业。与杨爱秋想法不同，四区10号楼的原永荪认为，社区里的很多问题都和开发商、物业绕不开，这些问题只能通过双方协商、沟通，不是换一个物业公司就能解决的。

　　“即使要换，也要换一个更好的物业。”原永荪称，为了制止这次招投标选聘物业，部分业主萌发了分区的念头，并着手进行重新选举业委会的工作；2005年10月，海淀区建委小区办和曙光街道办事处在社区事务管理科发布公告，将世纪城东区一分为二。

　　原管委会主任“孤军奋战”

　　杨爱秋等业主质疑该公告，称业主投票决定是否分区过程有造假现象。她还认为，世纪城东区一直是作为一个整体存在的，其资产价值依附于整体，分区意味着资产贬值和流失。去年4月，杨爱秋等三名业主起诉海淀区建委和曙光街道办事处，要求撤销分区公告。申诉驳回后杨爱秋再上诉，市一中院裁定海淀法院继续审理。

　　在漫长的申诉背后，该区业主活动几近停滞。“没有人组织了，”业主金女士曾经是业主活动的积极分子，但她说，几年来东区业主和物业、开发商的诉讼每年不下百起，大家的精力和热情快被耗尽，无暇顾及社区事务了。

　　讨论主题

　　共同决定不一定要成立业委会

　　问病

　　业主曹女士：一开始很多业主都很关心小区事务，但自从杨爱秋被打、闹分区，小区就成了一盘散沙，成了物业的天下，自治、社区建设从何谈起？

　　把脉

　　陈幽泓：物权意识还要形成集体行动，如果业主们没有意识到分区对于共有资产/物权损伤的严重性，他们就没有积极性去支持杨爱秋；一个社区适合做业委会工作的人并不是很多，可能在前任遭遇到重大挫折后，很难再有别的人出来做业委会的工作。

　　开方

　　孟宪生：分不分区是业主自己的事，《物权法》实施后，业主可以共同决定社区事务，而不是非要成立业委会才可。杨爱秋或热心业主可就是否分区召集业主大会或发放选票征求大家意见，并对征询过程和结果的真实性进行公证，而不用陷入旷日持久的诉讼中，社区事务也一无进展。（李宛霖 吴海花 张晓玲）