问题

　　执意要房竟然败诉

　　今年，为给儿子筹办婚事，老赵夫妇商量着再买一套房。正好同事的亲戚刘洋计划将一套两居室卖掉，而这套房子刚好就在老赵所在的小区里。

　　夫妇俩对刘洋这套房屋非常满意，双方随即签下了协议。约定等老赵银行贷款批下来后，再去办理过户手续。

　　老赵如约付了5万元定金及第一笔房款30万元，并向银行申请了抵押贷款。转眼过了两个月，老赵的贷款却依然没有审批下来。

　　此后，刘洋找到老赵，声称因老赵的抵押贷款手续迟迟办不下来，恰巧中介公司又介绍了新买主，所以他就把房子卖给了对方。双方已到房管部门办理了过户手续。他表示愿退还老赵的已付款。赵先生一听顿时火冒三丈，坚持只要房子。

　　老赵将刘洋告上法庭，请求判令刘洋继续履行协议。令他深感意外的是，他的诉讼请求竟然被法院驳回了。

　　值班律师解答

　　北京市中润律师事务所王志钢律师

　　可以承担违约赔偿责任为由起诉

　　本案中房主刘洋与老赵所签的买卖协议约定“待老赵付完全部房款时，双方再办理过户手续”，结果老赵虽与刘洋签合同在前，可未办理过户手续，房屋的所有权人从法律上讲仍是刘洋。

　　而刘洋与新买主的合同虽签订在后，但签合同时刘洋仍享有争议房屋的所有权，且新买主并不知道刘洋已与他人签过合同，更未与刘洋串通来损害老赵的利益。双方一起到房管部门办理了过户手续，新买主已实际取得了争议房屋的所有权。

　　因此，即使老赵与刘洋的合同是有效的，在客观上也无法再继续履行。而老赵却始终坚持其诉讼请求，结果被法院驳回。其实，老赵可以再向法院提起诉讼，要求刘洋承担违约赔偿责任，以挽回自己的损失。

　　签完买房协议最好做预告登记近年来随着房价不断快速上涨，出卖人“一房二卖”的案件屡屡发生。这对买房人来说是极不公平的。

　　今年10月1日生效的《物权法》第20条规定的预告登记制度，有效地弥补了法律漏洞。根据该条规定，如果买房人与出卖人签订房屋买卖合同后，在尚不具备办理房屋登记手续的情况下，可向房屋登记部门申请预告登记。“预告登记后，买房人的请求权便具有了物权的效力，即具有排他效力，不但可以对抗房屋的所有权人，也可以对抗任意第三人。即使后来发生了未经预告登记的买房人同意的处分行为，该处分行为也是无效的，这样就能有效地避免‘一房二卖’。”

　　具体到本案，如果当时《物权法》已生效，老赵进行了预告登记，那么他便能取得争议房屋的所有权，因为后来进行的变更是无效的。《物权法》现已生效，希望所有买房人都能充分利用这一新制度，最终买到自己满意的住房。（记者林靖）