本案提要

　　2007年9月，上海市第一中级法院终审判决了一起在二手房买卖过程中房产中介公司未尽审查义务，导致购房者被诈骗50万元的民事责任赔偿案。

　　2006年9月，一个自称为王海的人承租了胡福林的房屋并得到该房的相关房产信息。之后，王海向房产中介公司提供了虚假的房产证、身份证、户口证明，虚拟出售信息。

　　王海通过中介公司介绍获得房屋50万元首付款后“人间蒸发”。于是，50万元的出资人和房屋中介公司就这起被骗案的民事责任打起了官司。

　　时下，商品房价居高不下，一些人特别是工薪阶层将改善住房的注意力投向二手房。于是，负责二手房交易的中介机构房屋中介公司应运而生。但现实中，房屋中介公司的法律地位、法律责任存在诸多问题，有待于尽快立法予以确定，以限定房屋中介公司在主张收取中介费权利的同时，应履行何种法定义务和承担什么法律责任。

　　作为购房者，当你向房屋中介公司支付中介费用之后，并不意味着由于自己疏忽导致的法律过错全部应由中介公司承担，本文将通过案例详细解读的形式向您提个醒。

　　——编辑手记

　　骗子提供了房屋的假证件后，通过房屋中介公司对房子挂牌出售。不知有诈的买房人在房产中介公司工作人员的陪同下，将巨额现金交付给了骗子。当骗子拿着巨款失踪后，买房人将房屋中介公司告到法院。买房人认为房屋中介公司作为一家专业结构，没有认真审核出售房屋的真实信息，才导致了自己的买房款被骗子诈骗。

　　中介公司“搭桥”

　　2007年9月，上海市第一中级法院终审判决了一起在二手房买卖过程中房产中介公司未尽审查义务，导致购房者被诈骗50万元的民事责任赔偿案。判决认为：被告中介公司作为专业的房产中介机构，对诈骗者提供的虚假房产证审查欠仔细，给其创造了行骗机会，承担瑕疵责任。原告柳素洁作为买房人，贸然将钱款直接交付给诈骗人，使其行骗成功，承担过错责任。中介公司赔偿柳素洁15万元。

　　29岁的柳素洁，从浙江来上海工作了好几年，一直希望能够拥有一套自己的房子。

　　2006年9月，柳素洁和男友打算结婚，看到新房价格不可能在短期内降下来，于是决定买二手房。柳素洁在媒体上看到一家房产中介公司挂牌出售的一套售价97万元的二手房地点、面积均符合自己的要求，便与这家中介公司联系，对方答复：“如果你有诚意买的话，我们可以动员一下房主，95万元卖给你。”

　　第二天，柳素洁便迫不及待地约中介公司去看房子。“我看了后很满意，同类型、同地段的房子要110万元左右，而这套房子90多万元可以成交，我感觉很划算。”柳素洁说。

　　柳素洁向中介公司表示要买这套房屋并当场付了1000元订金。柳素洁和中介公司约定：2006年9月27日和房主碰面再付49000元订金，并和房主协商签订房屋买卖合同。商谈时中介公司表示房主有一个特别要求：房主和房产中介公司签了一个买卖授权书，中介公司收取订金后，买家一定要首付房价的60%即50万元。对此中介公司解释说：“房主欠银行贷款，这些钱是去还贷款的。如果房主能用这50万元偿还贷款，房屋的交易会加快速度。”听了这样的话，柳素洁也没有多想，赶紧回去筹款。

　　柳素洁的家人曾经提醒过她，这套房子价格便宜，是否有什么陷阱。柳素洁安慰家人：“房主急着用钱，房价便宜在情理之中。再说我是通过房产中介公司买房，如果房子有问题，房产中介公司是不会挂牌销售的。”

　　首付房款50万

　　2006年9月27日，在中介公司的牵线下，柳素洁和房主胡福林见面后，柳素洁要求对方出示房屋的产权证原件。胡福林告诉柳素洁：“房屋产权证的原件在银行贷款抵押处没办法拿出来。你放心好了，中介公司的工作人员看到过房产证原件。”此时中介公司工作人员为了促成交易拿到中介费便明确表示：“你放心，公司审查过房产证原件了。我们看过他的房产证后才能介绍交易……”听了中介公司的话，柳素洁没有再坚持看房产证原件。

　　胡福林在收取了柳素洁5万元订金后提出，自己欠银行45万元贷款，希望她能够现金支付，让其还贷以便注销银行处的房产抵押，这样才能办理房产过户手续。柳素洁问了一句：“直接用现金交易安全吗？”中介公司工作人员表示：“别担心，到时候我们陪同你交易好了。”

　　2006年10月19日，胡福林将从银行借出来的“房产证”原件抵押给中介公司。柳素洁心想房产证原件已经抵押在了中介公司，不存在任何问题，便在中介公司两名工作人员的陪同下，从银行取出45万元现金交给胡福林。

　　骗子一走了之

　　交易当天，柳素洁因有出差任务，便委托两名中介人员陪胡福林办理银行还贷手续。柳素洁走后，胡福林告诉中介公司工作人员：“我中午有事，咱们下午一起办理还贷手续，反正房产证原件抵押在你们那里。”说完，胡福林拦了一辆出租车离开了。

　　两个小时后，中介公司人员给胡福林打手机，对方始终关机。中介公司人员顿时慌了手脚，拿着胡福林所提供的房产证赶到房产交易中心对房产证进行核实。交易中心的工作人员审查后没收了产权证，并在所出示的没收证明中写到：房产证件与有效证件存在明显差异，由此可以断定，没收的房产证系伪证。

　　中介公司人员马上打电话给刚到外地的柳素洁。柳素洁赶回上海和中介公司人员一起向公安局报案。

　　公安机关侦查认为：2006年8月，一个自称叫王海的人通过某中介向真正的房屋产权人胡福林承租了一套房屋，支付了3个月的租金。在租房子时，王海曾经要求胡福林提供房产证要查看相应信息，并借机制做了虚假的身份证和房产证。

　　两天后，王海携带着该房的假房产证、假身份证和户口簿前往柳素洁所买房的中介公司，自称“胡福林”，要求挂牌。从作案的过程可以看出：骗子先是以王海的假名租借了胡福林的房屋，根据真的房产证伪造假产权证。再根据有关真产权证上的信息，伪造相应的胡福林身份证，然后通过中介公司挂牌销售房屋，最后通过中介公司低价引诱买房人柳素洁上当。

　　双方相互猜忌

　　在公安机关调查过程中，中介公司和柳素洁互相怀疑认为对方和骗子有勾结。柳素洁认为：“本案以现金支付首付款的要求由假胡福林提出，中介公司极力赞成并在一旁游说，诈骗的全过程都是在中介公司人员的配合下完成的。”

　　中介公司表示：“当初诈骗者找中介公司出售房屋，提供了身份证、房产证、户口簿，还将房屋的钥匙留给我们。买卖合同签订前，公司也曾到房产交易中心进行过产权调查，确认该房的产权人为‘胡福林’。柳素洁可能和嫌疑人有勾结，交款后她推托有事离开，有意不陪同公司人员到银行去还款……”

　　此案虽然警方立案调查，但由于诈骗人经过精心准备，破案异常困难。

　　法院一审判决

　　柳素洁要求中介公司全额赔偿被骗50万元资金，遭到中介公司拒绝。于是柳素洁将该纠纷诉至上海浦东新区法院，要求中介公司赔偿50万元，并承担案件受理费和律师代理费。

　　原告律师认为：柳素洁和中介公司在房屋买卖行为中签有委托合同，柳素洁在合同中的义务是支付中介费用，而中介公司的义务是利用他们的专业知识，提供专业服务，保障整个交易的安全。本案中，中介公司没有尽到审查义务，导致骗子行骗得手，理应承担赔偿责任。

　　2007年5月，上海浦东新区法院经过审理后作出一审判决，中介公司未履行应尽的审查义务，对事件的发生负有责任，应当承担30%的赔偿责任，赔偿柳素洁15万元。

　　终审作出判决

　　一审判决后，柳素洁不服向上海市一中院提出上诉，上海市一中院进行了公开开庭审理。

　　柳素洁的代理律师认为：房产中介公司作为房产交易中的特殊行业，作为经纪人审看房屋产权证是最起码的义务，工作人员应当全面详细确认房屋的有关信息，要求房屋所有人提供房产证等相应资料。柳素洁当初曾经提出过现金交易是否安全，中介公司人员表示肯定没有问题，但事实是中介工作人员并没有保证交易款项的安全。被上诉人中介公司没有尽到应有的责任，造成骗子有机可乘。50万元的损失是由中介公司的疏忽造成，中介公司在整个交易当中有严重过失应承担过错责任。”

　　中介公司律师表示：“中介公司只是提供房屋买卖信息，撮合成交。对于房屋成交的一些具体内容，成交的方式，必须由当事人自己制定、由当事人负主要责任。合同法规定，中介机构故意隐瞒或提供虚假信息的，要承担责任，但公司没有提供虚假信息。诈骗人提供了假的产权证、假的身份证以及假的户籍本，对于这些证件，中介工作人员已经看了，但没有发现什么破绽。

　　双方争论的另一个焦点是中介公司是否对房屋的有关信息进行了深入调查。

　　柳素洁的代理律师认为：中介公司虽然查看了骗子提供的证件，但并没有做深入调查。假的房产证明存在诸多破绽，作为一个专业房屋买卖中介机构，其工作人员应该能够识别真假产权证。”

　　中介公司律师认为：“中介人员要求房地产交易中心提供证明，他们所提供的无非是产权人的房屋面积、门牌号码等等。房屋的产权证是否真假，属于内部档案不得随便核查。

　　中介公司只是房屋交易的居间人。通俗地讲，居间人的作用就是介绍、协助买卖双方完成交易。居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或订立合同的媒介服务，是委托人支付报酬的合同。

　　上海市一中院经审理后作出了终审判决：中介公司作为专业的房产中介机构，对骗子提供的假房产证审查欠仔细，给骗子创造了行骗机会，承担瑕疵责任。原告柳素洁作为买房人，贸然将钱款直接交付给骗子，使得骗子行骗成功，承担过错责任。中介公司赔偿柳素洁15万元并无不当，驳回上诉，维持一审原判。(文中人名皆做了化名处理)

　　以案说法

　　房屋中介的责任及委托人应注意的事项

　　在房屋买卖交易过程中，房屋中介公司应当承担起更多的注意义务。

　　房屋买卖过程通常包括签订买卖合同、办理贷款、房屋产权过户等多个环节，涉及房地产、合同、贷款、户籍管理等诸多法律规定和有关政策文件。上述这些法律规定和政策文件，对于一个初次买房或卖房的普通百姓来讲，要想全部掌握并照此办理确有诸多困难，因此，在房屋买卖过程中委托房屋中介公司为双方获取信息并具体操作已获得普遍的社会认同。时下，房屋中介公司是二手房买卖市场中一个非常重要的角色。在这种前提下，如果某一个交易环节未衔接好，或者房产中介未能忠实履行义务，充分披露信息，甚至违规操作等均会引发纠纷。对此，房屋中介机构在介绍房屋交易中至少应做到以下几方面的核实工作：

　　(1)听取房屋出售人的陈述，了解房屋基本情况，查看身份证、产权证、户口簿等权证原件；

　　(2)到房地产管理部门、房地产交易中心查询房屋的登记情况、有无抵押存在等；

　　(3)到房屋现场实地察看，观察房屋的坐落、朝向、环境、以及房屋表面可直接看到的质量问题。特别是房屋中介机构要严格查询房产登记情况，这可以有效防止一些欺诈犯罪，对于加强房屋中介机构的自我保护也大有好处。

　　同时，大众百姓在房屋交易过程中，不能完全依赖房屋中介机构一包到底。作为房屋买卖的委托人应该明白，不能因为委托了房屋中介公司，在房屋买卖过程中的注意义务就应当全部转嫁到房屋中介公司身上去。房屋中介公司作为居间人提供的只是一种信息服务和媒介服务，最显著的特征是居间性，即居间人不是买房人或卖房人任何一方的代理人，其服务行为是事务性行为而不是法律行为。房屋中介公司不能决定买卖最后能否成功，也不能承担上下家任何一方的权利和义务。居间人在交易中是完全独立于房地产买卖双方的民事主体，可以参加双方当事人对合同的商定过程，但不参加合同的订立，也不是任何一方的代理人，而是中间人。(朱学仕 胡喜盈)