《物权法》明确业主对小区公共区域享有权利　

　  小区的公共区域是否用来经营由谁做主？在小区内打广告收取的广告费物管能不能全收？10月1日正式实施的《物权法》和新《物业管理条例》对这类事件作出了界定，规定这部分收益和权利归业主所有。然而，日前，渝中区临江门都市方舟业主向日报反映，自己所在小区的开发商不仅擅自出租小区公共区域，就连广告费也顺理成章地进了物管自己的腰包。小区娱乐室不应擅自改宾馆15日，家住临江门都市方舟的王小姐向记者反映：曾是他们娱乐活动会所的四楼，在今年5月，摇身一变打上了“富翔宾馆”的招牌。

　　“买房的时候，售房人员给我们明确表示，四楼规划是小区业主的娱乐会所，不作其他商业用途。现在开发商怎么能私自把我们的公共场所出租出售？”王小姐抱怨说，“自从宾馆开业以来，小区楼道里进进出出多了不少闲杂人员，现在我们的住宅安全很难得到保证。”

　　对于该小区四楼究竟该作何用途，楼盘开发商兴地房产公司的一位工作人员表示，一至六楼本来规划的就是商业用房，产权归房产公司所有，不属于业主公共场所。而当记者要求查看规划资料时，对方却推说掌管资料的负责人不在，也不方便联系。

　　《物权法》规定，业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。对都市方舟小区业主娱乐会所被擅自更改为宾馆一事，市房管局物业管理处负责人表示，如果购房合同上明确规定了该楼盘四楼属于业主公共区域而非商业性质，业主便可以向人民法院提起诉讼，通过司法程序来维护自己的合法权益。

　　电梯广告费归业主所有

　　“从我们入住以来，电梯间里就挂满了各种广告牌。”都市方舟的业主张先生称，“电梯是属于小区业主的公共场所，物业进行广告经营应当得到大家的同意，但他们怎么从来没有征求过我们的意见呢？”

　　记者来到都市方舟楼内，看到其电梯间里成了广告的“天堂”，两部住宅电梯的三面都贴有汽车、房产广告。张先生说：“物业公司从来就没有跟我们提过广告收入，也一直没有公示过。”

　　物业管理公司的黄经理坦言，都市方舟小区电梯广告每年的收益大概有几百元，一直都是物管公司在收取。“因为目前小区的业主委员会还在筹备中，我们只好替业主收取并保管这笔费用。等业主委员会成立后，我们可以将其全部结算给业主或用于小区公共设施的维护。”

　　《物权法》规定，建筑物及其附属设施的费用分摊、收益分配等事项，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，按照业主专有部分占建筑物总面积的比例确定。由此可见，如果没有事先约定，都市方舟小区的业主将按比例享受电梯广告收益。

　　对此，市房管局物业管理处负责人表示，在目前没有成立业主委员会的情况下，该小区业主可通过与物管公司协商的办法来解决小区电梯广告收益的归属问题。对物管以前收取的全部广告收益，也可以通过双方协商的方式来重新分配。如果协商过程中，物管有任何侵权违法的行为，业主还可通过法律诉讼来维权。(王妍莉 赵洪浪）