车库首先满足业主需要、预告登记防止一房二卖……一系列新规定，明日将随《物权法》的实施而实现。因为小区内原规划的小卫生院变成肿瘤医院，从2005年起，聚德花苑业主已先后打了20多场官司，至今尚未有一宗胜诉，他们正酝酿在“十一”后把官司继续到底。

　　热盼“十一”到来的业主还不少，不少人已打好算盘，准备用《物权法》为武器打一场维权诉讼，争车位、炒物管、重选业委会……

　　聚德花苑业主屡败屡战

　　近日，记者了解到，聚德花苑的业主们准备在《物权法》实施后“再接再厉”。2005年起，聚德花苑的业主因为小区内原规划的5层卫生院变成了9层高的肿瘤医院，已为此先后打了20多场官司，状告了数十个政府部门，至今尚未有一宗胜诉。业主萧先生说：“《物权法》的实施有助于进一步保障业主的物权。《物权法》第73条就有明确规定，小区的公用配套设施，属于业主共有，应该是已经计入房价的。我们打算国庆过后再告物价局。”

　　不少业主准备打官司

　　“开发商把车位卖了，我就等着《物权法》实施后来告他们。”洪德居业主温女士早已急不可待。温女士告诉记者，他们小区的车库本来是属于公共配套设施的，但如今开发商卖掉了车库，很多改建成商铺，结果很多业主都无处停车。《物权法》第74条规定：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。”“按照《物权法》的规定，对业主肯定是有益的。”温女士认为。据记者了解，像温女士这样，期待《物权法》实施为业主争取车位增加筹码的业主不在少数。

　　广州律师李波提醒说，《物权法》也不是包治百病的，不能期待一部《物权法》把所有的问题都解决，并且《物权法》的实施事实上还需要更多法规细则作为补充。

　　典型案例

    集资建的房 车库属于谁

　　众业主集资建房并且一直在用的车库，却因为建筑方欠银行贷款被拍卖，现在变成了新买主的仓库。近日，海珠中路房建大厦的业主马先生向记者反映，有一天他照常将车开回小区，因为车库不让停车，他和其他业主才知道车库被法院拍卖掉了。

　　车库突然换了主人

　　房建大厦业主委员会提供的一份材料说，房建大厦于1996年8月建成并陆续入住回迁户和买楼业主，是由红书办事处、解放中办事处等单位集资兴建的，由红书房建工程公司施工兴建。原申报建筑时地下负一层设计是防空掩体，后经广州市房管局批准用作地下停车库。

　　为什么车库会改换了主人？业主马先生打听到，红书房建工程公司在没有通知该楼业主的情况下，不知何时将属于全体业主的公共地下车库办了产权证转入私囊。后红书房建工程公司因拖欠银行贷款，银行申请法院强制执行，将该地下车库进行拍卖。

　　业主冯伯说：“当年是集资盖的楼，我们业主出钱才是真正的老板，车库也有我们的份，怎么好端端被拍卖了呢？”

　　建筑商称车库是自己的

　　对于集资建房的说法，红书房建工程公司负责人张建民另有一番说法。“当时修房建大厦所有的资金都是我们公司的，只不过由于当时的政策，是以集资的名义操作的。我们先花了3000多万元建好房，之后才以集资名义将产权过渡给住户。地下车库我们提供给住户停车，但我们没卖，所以车库仍然是我们的。我们现在欠银行的钱，当然有权卖自己的车库。”

　　不过业主们并不同意张建民的说法。马先生说，这幢楼的很多业主就是出钱的这几个单位的。冯伯则说，房建大厦当年每平方米的房价比周围要低两千来元，就是因为它是集资房，少了很多税费，“为了让我集资，他们还说可以给我办一个工作证。”

　　业主的车停在路边

　　“我们的车原来可以停在车库，现在只好停在附近一个露天停车场，有的停在路边，风吹日晒。”马先生表示。

　　通过拍卖买到车库的新主人姓吴，记者联系到他的代理人罗经理。罗经理说，他们接手车库时发现车库漏水，所以对车库进行了维修，也没有开放。他否认车库曾经用作堆放易燃品的仓库，但又说，“自己花钱买来的车库放点自己的东西无可厚非，别人无权干涉”。

　　业主们以后的停车能不能得到满足呢？罗经理说：“车库开放时间还没有定下来，要等老板决定。”

　　有律师认为，车库的权属应根据当初的集资建房协议确定；如果法院的执行错误，业主们可以申请国家赔偿；将于10月1日施行的《物权法》明确规定，小区车位车库应首先满足业主需要，业主可以据此主张权利。(黄楚慧、练情情、林霞虹、刘旦)