通州区馨通家园小区业主委员会选了“新管家”，而老物业公司却拒绝退出，并且拿出了物业管理用房的房产证，原来物业管理用房早被开发商卖给了老物业。这让业主们大吃一惊，他们只得将开发商和老物业公司告上法庭，请求法院确认开发商与老物业公司的买卖合同无效，物业管理用房属于全体业主所有。今天上午，此案在通州法院审理。

　　2005年12月，馨通家园小区业主委员会通过招投标方式选聘了新的物业公司。然而在与原物业公司即北京喜莱达物业管理有限公司交接中，喜莱达公司拒绝交接物业管理用房，并称物业管理用房归其所有，出示了房产证予以证明。

　　业主委员会这才了解到，小区里建筑面积为178平方米的物业管理用房，已被开发商北京市通州区房地产开发总公司在2004年转让给了喜莱达公司。

　　业主委员会认为，我国法律明文规定“物业管理用房属于全体业主所有”，北京市通州区房地产开发总公司将自己无权处分的物业管理用房转让给北京喜莱达物业管理有限公司，严重侵犯了小区业主的权利。

　　开发商当庭答辩指出，“物业管理用房属于全体业主所有”这个说法出处在《物业管理条例》第38条，但是在《物业管理条例》颁布实施前，馨通家园小区已经竣工了，物业管理用房没有纳入业主的公摊面积，也就不归全体业主所有。“也就是说，业主没出钱，谁投资谁受益，我们有权把这房子卖了。”据了解，在购房合同中，双方没有对物业管理用房的公摊进行约定。

　　“把是否公摊作为确定权属的依据，这是一个看似合理的陷阱。”业委会的代理人反驳说，没公摊的配套设施面积不见得业主没有掏钱。建设部规定非经营性用房纳入建设成本，开发商不会好心到为业主掏钱。配套设施是否纳入成本是个专业性问题，只有开发商提供全套账本，否则很难查清，而且小区配套设施应无偿转让。

　　业委会认为，按照《物业管理条例》，建设单位有法定配置物业管理用房的义务，而没有擅自处分的权利，物业管理用房是法律强行禁止交易的标的物，所以买卖合同无效。(邱伟）