物业突然撤离，让海淀区品阁小区服务陷入“真空”。寻找新物业公司碰壁后，小区148户业主成立了自己的公司，实行自己管理自己的新型物管方式。在小区建设中，业主有钱出钱有力出力，小区变得整洁干净，很多原物业遗留下的问题也解决了，物业费也下降了。

　　【物业撤离】

　　小区内无人管理垃圾成堆

　　品阁小区位于海淀区交大东路36号，是个只有百余户业主的小小区。去年9月，因为开发商和物业产生矛盾，品阁小区物业突然撤离。小区内无人管理，垃圾成堆，这时业主想到曾经带领大家维权的小区业主邵里庭。

　　邵里庭说，入住时，因为开发商延期交房、欺瞒售房等问题，他曾作为业主代表和开发商进行谈判索赔。邵里庭发挥退休前担任厂长时和外国人谈判的手腕，带领业主争取自己的权利。在谈判桌上，邵里庭据理力争，不卑不亢，最终让开发商败下阵来，按照规定给予业主补偿。索赔的成功，让业主们对邵里庭佩服有加，也坚定了维权的信念，在后来一系列的维权谈判中，邵里庭成了业主中的核心人物。

　　多家物业公司都不肯接受

　物业撤离小区时，邵里庭已经不住在小区内了，他把房子租出去后，和老伴搬到了紫竹桥，过着悠闲的退休生活。“大家把我找来，那是信任我，而且我看着好好的小区被糟蹋得不像样子，我也不好受。”邵里庭说，他马上找来清洁工，让他们先把堆放在小区内的垃圾清理干净，接着开始筹备成立业委会，这样可以名正言顺地管理小区。2006年10月份递交申请，仅仅38天，申请就被批准了。12月5日，小区业委会正式成立。

　要管理小区还要找物业公司，接下来，邵里庭开始四处寻找合适的物业公司。“我们小区小，又是个烂摊子，找了多家物业公司都不肯接受。”邵里庭说。

　　【业主自管】

　小区业主都是公司的股东

　寻找新物业公司碰壁后，邵里庭萌生了业主注册公司，自己管理小区的念头。既然是和业主密切相关的大事，还要听听业主的意见。邵里庭把问卷发放到每位业主手中，由他们来选择。结果很快出来，业主纷纷在自管自治一项上画钩。今年6月29日，邵里庭从北京市海淀区工商局领到“北京三自品格社区服务中心有限公司”的营业执照，他任总经理，品阁小区开始实行“自管”。

　　“‘北京三自品格社区服务中心有限公司’中的‘三自’，指的是自愿、自管、自律。”邵里庭说，服务中心属于公司运作，小区148户业主都是公司的股东，业委会相当于董事会，业委会向全体业主负责。

　　物业费每平方米降0.72元

　公司成立后，邵里庭把自己的金融管理专长运用到小区管理中，开始大刀阔斧地改革。

　　社区服务中心聘请了2名清洁工、2名门卫、2名修理工和1名看守大院的巡逻员，作为小区日常服务人员。服务人员不到以前的一半，服务中心给员工的待遇提高了，可在要求上也比以前严格。比如门卫要看好门，对外访人员要求登记，清洁工每天按时打扫两遍卫生，平时要保持楼内外环境整洁。而对于技术要求更高的电梯维护、房屋修缮、财务管理等，都承包给相应的专业公司负责。

　　在邵里庭的精打细算下，小区物业费由原来的每平方米2.72元降低至2元。

　　【自我服务】

　退休专家“解决”监控系统

　　别的小区都有保安值班，品阁小区只有2名门卫和1名巡逻员，能保证安全吗？对这个问题，邵里庭说，“别看我们小区小，却拥有一整套监控系统，确保小区安全。”邵里庭说，原本市价70多万元的小区监控系统，他们只用了18000元就安装完成，这是他的得意之作。

　　邵里庭说，原物业公司撤出时，这套监控系统被损坏，如果重新安装对他来说是天价。邵里庭翻看了所有业主的资料，一位从航天部门某研究所退休的老专家引起了他的注意。提着个西瓜，邵里庭就上门了。说明来意，老专家爽快地答应了，并找来自己的老同事动手修理改造监控系统。邵里庭说，一个大难题就这样解决了，他要请老专家吃饭表示感谢，被对方拒绝了。

　　每季度都把账目向业主公布

　　在邵里庭的管理理念里，始终把服务摆在第一位。邵里庭说，每个季度，服务中心都会把账目公布，让业主对花销心里有数。同时，业主也可以根据自家情况来交物业费，可以选择按年交、按季度交。物业和业主间因为物业费产生的矛盾迎刃而解。

　　邵里庭说，业委会原本要给他每月4000多元的工资，可他觉得做这份工作不是为了挣钱，自己要求把工资降为3000元。邵里庭说，自己已经65岁了，等公司体制完善了，就交给接班人。

　　【各方反应·业内】

　　有人取经学习新管理方法

　　“业主自管方式我不敢说是成功了，可业主接受这种方式，在业主的支持下，小区也正在朝好的方向发展。”邵里庭说，新的管理方式让业主获利了，可也有人听到了反对的声音，有人对他冷言冷语，甚至出言威胁。

　经过媒体的报道，品阁小区新型的物管方式已经引起越来越多的人关注，前来取经。住在清河的杨先生特意带着笔纸找到邵里庭，他说，他是接到远在重庆的老领导打来的电话，让他找品阁小区学习物业管理的新方法。他多方打探，打了一天电话才找到品阁小区。

　　送走了杨先生，又有两位北京师范大学的研究生找到邵里庭，要做一个关于物业管理的课题，“找邵老师探讨探讨”。

　　【各方反应·业主】

　管理严格小区内更加安全

　　说起小区的变化，居民最有发言权。7月20日，记者再次来到品阁小区，小区内依旧整洁。

　　业主王女士带着女儿在重建的金鱼池旁看金鱼。她说，以前小区内到处都停着车，还不时有车辆穿行，担心女儿安全，从来不允许她在院子里骑车，为这事女儿没少闹别扭。“现在可好了，女儿还能骑车和小伙伴比赛呢。”王女士指着金鱼池旁的一条马路说，机动车直接进地下车库了，自行车也停进了自行车棚，虽然路还是不宽，可再也不用担心女儿玩耍时被车撞。

　　业主张先生说，小区有两个大门，原物业公司管理不严，经常有陌生人从小区穿行，因此产生的小摩擦时有发生，小区内还出现过划车、丢车事件，居民感觉不安全。换了新物业后，应小区居民的要求，封闭了一个大门，小区里变得安静多了。小区配备了整套的监控系统，也让人感觉安全。

　　物业费下降但服务变好了

　　张先生说，原物业从来不提供主动服务，即使业主有事找到物业，也是很久才能得到回复。而邵老师经常跟业主聊天，去发现大家的要求。有一次杨先生家房屋漏雨，他把情况登记在服务中心办公室的登记簿里，很快就接到对方的电话，约好时间上门维修。最让业主高兴的是，服务中心服务好，物业费反而降下来了。

　　“现在小区焕然一新，解决了不少原物业没有解决的问题。”业主高先生说，虽然小区里还有些遗留的问题没有解决，但小区居民已经拧成一股劲，都愿意小区好，那些问题也都会迎刃而解的。

　　【各方说法·建委】

　品阁小区物管模式

　　能否推广有待考证

　　北京市建委相关负责人介绍说，品阁小区的物管模式是种新型的方式，小区办目前正在调查。这种管理方式是否能成为新型的小区管理模式，并在一定范围内推广，还有待考证。

　　【各方说法·律师】

　试行小区业主自管

　　解决业主物业矛盾

　　北京大成律师事务所吴建中律师说，业主大会有权决定采取现行的聘请专业物业管理公司进行管理的方式，也应当有权决定采取业主自行管理的其他管理方式。

　　吴建中说，现行的由专业物业公司管理的模式并不是适用于所有小区的最佳模式，其自身也存在着许多不易解决的问题。在目前的管理体制下，多数小区普遍存在着物业费欠费纠纷，部分小区不时发生业主与物业公司的冲突，业主对物业管理的满意度低下。在物业管理方式上更大程度地体现业主自治的原则，试行多样化的管理模式，无疑会为上述问题的解决提供新的思路和方案。品阁小区自治管理实践的意义就在于此。

　　当然，业主自己成立公司管理也会遇到如何与现行制度、法规相适应，以及如何解决该管理方式自身的各种矛盾的问题。比如业主成立的公司如何取得物业管理资质，是否需要与业主委员会签订管理合同，公司与业主大会、业主委员会之间的关系如何定位，等等。在解决了与开发商和物业公司之间的矛盾之后，业主之间在管理方式和费用支出等方面也可能会产生各种争议和纠纷。我们希望，相关管理部门对此给予积极的扶持和指导，研究探讨修订法规、制度，使之更加适应业主自治管理，促进业主自治管理健康地发展，而不要呆板地用现行法规、制度去制约、限制其发展。(李静）