“无消防通道回路，绿化带改为停车位，开发商私自改会所为别墅……”近日，盐城市区恒祥公寓业主委员会以开发商违背交付协议为由，诉至各职能部门，希望相关部门能帮助他们找回属于自己的权益。然而，当初的外地开发商已人间蒸发，业主们维权路途漫漫……

　　巧合得很，一场小区维权行动也正在省内另一个小区内上演着。近日，常州康云明居小区业委会适逢换届选举，主业希望用民意选出业主委员会，改变“问题小区”的旧貌，岂料，先天不足的首届业委会又“生”出了一个有“遗传缺陷”的接班人——第二届业委会不明不白地仓促出炉。究其原因，乃“蛇象一家亲”征候。

　　看来，在房地产市场如日中天的今天，“后维权”将成为一个严峻的课题。

　　A

　　谁为开溜“问题开发商”揩屁股

　　入住小区发现问题重重

　　位于盐城市区双元路3号的恒祥公寓在外人看来，景色怡人，是居住的好地方。可是就在其表象后面，该小区的居民却道出了鲜为人知的内情。

　　自该小区广大业主入住以来，连续出现的问题已经让这里的居民感到非常气愤。“当时我们在购买房子的时候，开发商就向我们许诺，小区内的各项设施都将按照小区的规划图纸来设置，如果发现有什么不妥的地方可以要求他们整改。”该小区一业主表示，在入住后不久他们就连续发现一些问题，但是当找到开发商的时候，对方却摆出了一副“事不关己”的姿势。

　　据小区内业主反映，目前恒祥公寓内出现了很多违背当时规划图纸设计的工程：小区没有消防通道回路，如果2号楼西侧和5号楼东侧发生火灾，消防车将无法进出；4号楼前的绿化带已经被改建成了停车位，绿化率根本达不到规划时的标准；规划图中明确标识小区西南角的两层业主活动会所已经被改建成两栋别墅待售，严重侵犯了业主的权利；小区内的假山、喷泉被一块石头和一根自来水管取代；开发商私自在6号楼东墙开门等。

　　恒祥公寓业主委员会主任吴琳玲告诉记者，在小区实际建设不符合规划承诺的同时，开发商在一些收费项目上也是巧立名目，对业主进行乱收费、重复收费等违法行为，“开发商对已包含在总房价中的部分设施的费用采取了重复收费和一房一价虚列成本赠送业主的方式进行了重复收费，而重复收费的设施以及费用已经发现的有：单位对讲系统2500元／户、有线电视300元／户、太阳能热水器2000元／户、燃气安装费3280元／户。”吴主任表示，针对这些重复收费的项目，亭湖区物价局曾于2006年5月26日发出正式文件让开发商退还多收款项，当时开发商也签收了该文件，但是多收的费用至今没有退还给业主。

　　小区维权在行动

　　恒祥公寓内凸显的问题出奇得多，出乎了很多业主的预料。在问题陆续被发现后，该小区业主经过研究商定于今年6月1日成立了维护自身权益的业主委员会，试图通过一些途径来维护业主的正当权益。而就在该小区成立业主委员会的同时，小区开发商发现该小区业主维权意识太强，不久就莫明其妙失踪，一堆烂摊子就这样摆在所有业主的面前……

　　维权任重道远，烂摊子暂无人买单！“本来成立业主委员会就是想和开发商交涉，能够讨得一些合法的权益，可是哪知道他们竟然灰溜溜地逃了。为此，我们便成立了一套班子，重点工作就是向政府有关职能部门反映情况，通过工作还我们业主的合法权益。”吴主任告诉记者，6月份以来，业主委员会就在小区主入口处设置了公告栏，向小区居民宣传相关法律知识，同时还开展自愿捐款活动，募集了一些资金，以使维权行动能够持续开展。吴琳玲主任告诉记者，业主委员会成立以来，他们分别向有关部门反映了该小区基础设施工程质量不到位、绿化、景观等实际造假虚空、房屋配套设施不健全，以及很多收费项目未经物价部门核价就进行私自定价出售等问题。目前一些问题得到了相关部门的认可，并答应予以研究、解决，但是由于开发商已不见踪影，一些问题很难从根本上得到解决。

　　“我自6月1日正式走马上任以来，就一直在忙着小区维权的事情，整天都在想着怎样才能更好地解决问题，为我们广大业主讨回公道。单单为了这些事情，我先后去了规划局、物价局等职能部门，向他们反映问题，希望政府部门能够实事求是地帮助老百姓解决问题。”吴琳玲告诉记者，虽然开发商不见了踪影，但是他们的维权行动才刚刚开始，他们将行使法律赋予的职责和使命为广大业主维权、服务。

　　问题解决离不开开发商

　　恒祥公寓问题重重，业主委员会也多次到相关部门反映情况，但是一直没有得到切实有效的执行效果。近日本报记者踏着小区维权者的维权轨迹，再次探访相关部门对此的态度以及看法。

　　在盐城市规划监察支队，一位张姓支队长表示，恒祥公寓的事情他们知道一些，也曾经对该小区内的违法建筑进行过处置。“对于业主所称小区内没有消防通道回路，我们将尽快责成工作人员前去调查，如果发现的确有违章、违法之处，当尽快予以处理。”该负责人同时表示，对于该小区内业主活动会所被开发商私自挪作他用一事，他们现在无从知晓，也没有得到相关证据，所以不能做出任何处理，“这其实是小区业主和开发商之间的一个约定，如果业主认为不符合当时的双方约定，应该找到开发商维护相关权益。”

　　对于开发商重复收费、乱收费一事，亭湖区物价局一孙姓副局长表示，他们已经介入此事，“我们已经对小区内涉及收费违法的项目进行相关测算，将对违法现象进行处理。”当记者问及如果发现问题，将进行怎样处理，该副局长表示，处理的手段就是下发处罚告知书。“但是现在开发商已经不见了踪影，我们的处罚告知书能不能送到其手里还是未知数。”

　　开发商人间蒸发维护几成空话

　　记者通过调查发现，该小区内很多问题的解决还得需要开发商的出面。然而，目前业主遭遇的现实问题是，该小区的开发商已经离开。

　　“在业主合法权益受到侵犯的情况下，法律途径是有效解决问题的途径，虽然这一途径要花费必要的成本。”一位姜姓律师表示。在其他途径不能有效维权的情况下，看来，业主们只能求助于法律途径了。另外，记者从有关人士处了解到，针对目前开发商撒手走人、小区治理成为空白的情况，小区业主起码可以通过两个途径解决目前遇到的困境，“一是到房产管理部门房屋产权中心备案，把房屋产权归属纳入业主名下，剔去开发商在其中多余的角色；二是通过有效的法律途径，将开发商诉至法院，通过法律手段让其承担相应责任。”

　　专家认为，解决目前开发商“失踪”问题还需要全体业主以及政府相关部门共同探讨解决问题的办法，可以探索以业主委员会组建一个全面管理、治理小区日常事务的模式，相关程序性问题，可以从开发商处一并移交。

　　“开发商人间蒸发，业主利益谁来维护，出现的问题谁来买单，在当前是一个争议的话题，但是作为政府部门，有着不可推卸的监管职能，有着制度的制定、执行的责任。”观察人士认为，其实就是一句话，“买单者，开发商只是其一，其二则应该是政府。”

　　如果说在买房时消费者权益尚能得到基本的有效保护，那么，买房以后在小区物管方面的“后维权”上，广大业主举步维艰，怨言颇多。

　　“如果在房地产市场发展的同时不能建立相关的配套机制，出现这样的问题就显得见怪不怪了，因此在房地产市场快速发展的同时必须尽快建立后维权机制，以解决消费者售后维权难题。”盐城一政府官员认为，建立这样的预防机制已经成为房地产职能部门的一种共识，但是从计划变为现实需要时间。

　　“问题是，谁为开发商买单？恒祥公寓业主的权益又能如何得到有效保障？”观察人士说，买单的责任最终无疑会落在政府的肩上。

　　B

　　谁来治愈“问题业委会”遗传病

　　封闭小区成了闲杂人员的开放场所；小区技防全面瘫痪导致失窃事件频发……近日，面对问题多多的小区首届物管的“不作为”，常州竹林路的康云明居业主期待通过第二届业委会换届，民意选出令人满意的业委会，岂料一切难如人愿。在接到业主们的投诉来电后，本报记者展开了一番调查。

　　“谁剥夺了我的选举权？”

　　对于“问题小区”的存在，业主们认为，这是源于“蛇象一家亲”复杂的利益关系。“首届业主委员会(以下简称业委会)主任是常州市天宁区房屋管理局(以下简称天宁房管)一位副局长‘钦定’的，物业公司又是房地开发公司指派的”，业主们称：“他们不听民意，我行我素。”

　　昨天采访中，业主们向记者提供了一张《公告》，落款为“首届业主委员会”，但没有公章。《公告》介绍说，首届康云明居业主委员任期已满，为促进小区健康有序地开展工作……选举业主代表，《公告》还告之：7月1日，康云物管公司组织工作人员上门登记选票。很快，7月3号一张加盖了“康云明居业主委员会”印章的《公告》张贴公布，25业主代表也随之出炉。

　　据了解，康云明居小区共有8幢，每单元约有10户，业主代表是在每单元10户中产生一位。对于此次的“选举”，业主们大为光火。据该小区3幢一位业主王先生描述，当时物管一位工人拿着写有一位80多岁老人王浩金名字的表格，一个劲地劝他签上“同意”意见，被他拒绝。据悉，这样的事例在另外几幢也频频出现。

　　根据建设部《业主委员选举程序》规定，换届选举业委会必须遵循原业委会委员的意见，然而，原业委会一位姓吕的委员透露，首届业委会谢主任从未通知她参加换届选举。

　　“谁剥夺了我的选举权？”业主们质疑道。

　　房管局长“钦定”惹祸端

　　为了弄清真相，记者联系到了康云明居首届业委会的谢主任。按谢主任的说法，选举过程很公平，是在常州天宁房管局指导下进行的。他承认两份公告都是由他个人起草的。那么，物管人员介入选举又是何故？谢主任回复：“由于业委会人员有限，只能向他们借用。”并表示，他们并没有破坏小区自治的行为。且每家每户都遵循了业主意见，小区每位业主代表都是民主选举产生的，并否定业主们所言的“钦定”人选的说法。

　　据业主透露，首届业主委员会主任的产生，是常州天宁房管局一位分管物业管理的领导钦定的。康云明居8幢孙阿姨如是说，“由于当时业主来自四面八方，形同陌路，加之对《业委会选举程序》不了解，业主们就都签了字。”

　　业主们还普遍反映，小区居住环境越来越差，偷盗事件屡见不鲜，一位业主说，小区南大门本是消防通道，现在闲杂人员自由进出，“小区南门外的林园村的村民与小区业主纷争不断。更令业主们窝火的是，小区技防设施形同虚设，让业主家里频遭洗劫。谢主任得知情况后却说，‘这事是难免的’，而在我们向小区保安要求调出录像时，小区保安却说，‘录像坏了’。”

　　“蛇象一家亲”催生问题小区

　　业主们自下而上多次反映上述疑问，尽管天宁区房管局多次下文敦促开发商、物业公司完善其制度，可最终问题还是没有得到解决。

　　为什么改变不了这种局面？一位不愿具名的业主细说其中原委：康云明居楼盘开发公司是常州天宁房地产开发有限公司开发的，该公司未改制前是常州天宁房管局下属的一家国有公司。

　　这一说法在记者采访常州天宁区房管局一位中层干部时得到印证，这位中层干部透露，现在的天宁房地产开发有限公司的李总是在2001年左右从该局调过去的。据了解，那时康云明居正如火如荼地建造中。

　　天宁区房管局李副局长在接受记者采访时称，开发商的确有诸多问题，目前开发商的物管方面还没脱离康云明居小区管理，开发商很想在近日将相关事宜移交给换届的业委会管理，并称，本次业委员的选举程序也是公开公平的。至于首届业委员主任的产生，也是民意之选，他只是参加选举的过程而已。

　　此外，业主们通过多方渠道也获悉，本次业委会“仓促”选举是为了开发商与小区完全脱钩前交接，记者在谢主任处也得到证实，据谢称，开发商很着急，不想再管理康云明居了。摆在第二届业委会面前的头等大事就是与开发商谈判，并签署代表民意的交接书。（周永峰）