消费者购买商品房时，不少开发商会称，买一楼可送花园。其实，这大多是开发商忽悠人的噱头。武昌红杜里小区居民为购买的花园，与开发商打了3年的官司，近日，法院终审判决，花园属小区居民共有，开发商退还卖花园所得的钱。

　　王晨1999年购买武昌红杜里小区3栋一楼住房一套，并花2.15万元“买”了房前43平米的花园。

　　3年前，王晨和另12户居民将开发商告到武昌区法院，要求开发商退还购花园款。

　　武昌法院一审判决开发商退钱，但法院认为，花园以及栅栏设施属于开发商，王晨等人应退出所占花园及栅栏。

　　王晨等人不服，经市检察院抗诉后，武昌区法院再次审理了该案，并维持了原判。

　　去年12月，王晨等人向市中级人民法院上诉，该院经过审理，于今年4月作出终审判决：撤消武昌区法院的判决，花园及栅栏属于小区业主共同享有，开发商退还购花园的钱和利息。

　　买房前，花园已被圈好

　　王鸿宝是该案中红杜里社区居民的代理人。他说，其女王晨购买的该小区3栋一楼住房，紧挨客厅有个43平米的花园，是开发商在出售前就用栅栏围住形成的。

　　“花园按每平米500元卖”，王鸿宝说，王晨家的花园当时付给了开发商2.15万元及测量费117元。

　　王鸿宝说，花园买回来后，一直不能办理土地证。2004年，经过了解发现，开发商无权就该花园向业主收取任何费用，收取房屋测量费也违法，而该小区一楼的业主均从开发商手中购买了花园，“开发商卖的花园其实都属于所有业主”。

　　一审：开发商退钱，业主交出花园

　　2004年，王晨将开发商告上武昌区法院，要求开发商返还购买花园的价款以及利息，返还房屋测量费以及利息，同时要求开发商把所售花园、栅栏等设施，作为住宅小区的配套公共建筑。

　　武昌区法院审理认为，开发商在售与业主的商品房前，用栅栏围起一块空地，作为业主私家花园使用，其性质为土地使用权的转让。

　　国务院颁布的《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第25条规定，土地使用权转让，应当按照规定办理过户登记。国家土地管理局发布的《土地登记规则》第37条规定，土地使用权转让双方当事人，应当在转让合同签订后30日内，申请变更登记。

　　此案中，业主和开发商没有在国家法律法规规定的期限内申请变更登记，违反了国家法律法规的规定。

　　2004年5月10日，武昌区法院一审判决，开发商返还王晨花园购置款2.15万元及利息、房屋测量费117元，王晨应将43平米的花园及栅栏设施返还给开发商。

　　终审：花园属于全体业主

　　法院判决后，王晨不服，并将情况反映到市检察院，该院向市中级人民法院提出抗诉。市中院指定武昌区法院再审。

　　2006年11月1日，武昌区法院作出维持原判的审理意见。

　　2006年12月29日，王晨上诉到市中级人民法院，要求法院将一楼花园空地以及栅栏设施判决给全体业主共同享有。

　　今年4月，市中级人民法院对该案进行了审理，并作出终审判决。

　　市中院审理认为，开发商在向王晨出售商品房的同时，将属于小区全体业主共同享有的花园院地以及栅栏设施的使用权出售给王晨，并收取其花园购置款和房屋测量费的行为，违反了我国法律法规强制性规定，侵犯了小区其他业主的合法权益，对双方在《商品房购销合同》中关于花园院地买卖部分所约定的内容，应认定为无效条款。

　　市中院作出终审判决，撤消武昌区法院的民事判决，王晨占用的小区花园院地以及栅栏设施，为住宅小区配套公共建筑，由该小区业主共同享有，开发商退钱。

　　同时上诉的另12户红杜里小区居民，获得同样的审判结果。

　　》》》记者调查

　　全市“买一楼送花园”约有3000户

　　去年11月27日，江夏一楼盘的业主邓先生、胡先生，将开发商告上法庭——他们于2005年分别购买了该小区位于三、四层的复式楼各一套，但开发商在卖房时，已将一楼部分公共绿地围成一楼住户的花园，而他们认为，这个花园应属于全体业主。

　　邓先生提出，按照《城市居住区规划设计规范》的规定，住宅用地包括住宅建筑基底四周合理间距内的用地，开发商将一楼部分公共绿地围成花园，妨碍了全体业主对房屋四周合理间距内的用地使用权，侵犯了业主的合法权益。

　　家住汉口后湖某花园15栋一楼的业主张军称，他购买的103平米的房子，价格和三四楼差不多，他之所以选择一楼，就是当时开发商承诺“送”给他10多平米的花园。

　　记者进行一周的走访调查发现，很多楼盘在出售一楼房屋时，会向购房者宣称“买一楼送花园”，所以一楼的房价略高于其他楼层。

　　采访中，市房产局一位工作人员称，目前全市“买一楼送花园”的约有3000户。

　　》》》各方声音

　　“买一楼送花园”不合法

　　市房产局办公室工作人员谢平称，按以前的规定，不管是赠送还是花钱购买的花园，业主都只有使用权。如果经过市城市建设开发管理办公室许可，开发商与业主在商品房买卖合同里应该注明所附带花园的使用权和期限。

　　该局产权处一负责人明确表示，不少一楼的房屋虽然带有花园，但办理产权证时，只能办理地面上的房屋的权证。

　　武汉理工大学土木建筑学院教授、博导彭少民认为，市民购买商品房，经常可看到开发商宣称“买一楼送(卖)花园”。但很多市民并不了解，根据2003年5月28日国务院颁布的《物业管理条例》第二十七条规定，“业主依法享有的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权，建设单位不得擅自处分”。一楼花园属小区公共部位，归小区全体业主共同所有，开发商擅自赠送一楼花园的行为，侵犯了全体业主的利益。

　　湖北炽升律师事务所律师杜伟介绍，我国之前的法律没有对小区业主在小区内的民事权利与义务作出明确具体的规定。即将在10月1日实施的《物权法》首次提出，业主建筑物区分所有权包括三个权利，即对建筑物专有部分的专有权、对共用部分的共有权，以及因共有关系而产生的管理成员权。除了业主依据专有权独占的专有部分之外，建筑物的其他部分及设施、设备等属于所有人共有。因此，小区绿地、花园等应属全体业主共有。

　　杜伟强调，若相关业主已获得了开发商赠送的绿地或花园等，除非获得了业主大会的追认或花园等土地使用权已独立分割等，否则，花园等依然是业主共有的，若其他业主利用，则应提供便利。

　　湖北忠三律师事务所律师张国振认为，《物权法》第七十三条明确规定：“建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。”因此，如果开发商许诺赠送的花园属于公共绿地范围，或者许诺赠送的天台属于公共面积，是不能由开发商进行赠送的。这部分的赠送如果没有明文进行规定，可能会有被收回用作公共用地的风险。(滕翔昊 汪文汉)