业主：开发商在交房时代收这些费用，相当于间接融到一笔资金。缴来的钱款不仅可以作为一笔巨大的流动资金，还可以产生利息。

　　开发商：房地产公司是有实力的，根本不需要赚取这点利息，而且，公司也向业主承诺，这笔资金存在银行所产生的利息将如数退还给业主。

　　尽管国家税务总局明确规定契税要由征收机关直接征收，不得委托其他单位代征，但由于目前相关文件对开发商能否代收专项维修基金没有作出明确的规定，不少开发商借机将代收这两项费用与交房入住进行强行捆绑，业主与开发商为此矛盾不断。法律界人士呼吁：相关法律法规应进一步明确、完善，对开发商违规行为的监督办法及相应惩罚措施也应有所明确。惟有如此，才能避免业主与开发商的矛盾越闹越大。

　　缘起：鼓楼庭院部分业主拒绝收房

　　日前，在福州市鼓楼区鼓楼庭院购买了一套价值35万多元楼房的李先生高高兴兴地来到售楼部准备收房。然而，工作人员的一席话让李先生的情绪一下子跌到了谷底。原来，在开发商福建华事达房地产有限公司送达的《入伙通知书》中，开发商提出了一些让办理按揭付款的业主不能接受的条件，包括：入伙时应在开发商财务部交付房屋专项维修基金6014元，房产证契税4770元，还有煤气初装费3140元/户，合计13924元。开发商在确认业主身份以后，要求业主必须先缴纳这些费用，才能接着办理后面的收房手续。

　　“开发商在业主收房时强行代收维修基金和契税，明显不符合国家规定。”李先生等多位办理按揭付款的业主当即对此提出质疑，“只有到办理产权证时，才需要业主提供维修基金缴纳证明，而开发商为业主办理产权证的承诺还有近两年时间，开发商为何急着让业主交纳这笔钱呢？另外，开发商让业主将钱汇入企业账户，资金的安全怎能得到保障？”

　　面对开发商的要求，鼓楼庭院部分业主表示拒绝收房。

　　症结：法律空白致不合理收费频发

　　国家税务总局《关于征收机关直接征收契税的通知》中明确规定：各级征收机关一律不得委托其他单位代征契税，契税要由征收机关直接征收。对此，福建省财政厅有关负责人在接受记者采访时也表示：“开发商无权代收契税，我们没有、也不能委托他们代收。业主应在办理产权证时自己到交易部门交纳。如果开发商强制收取，业主可以上告到法院。”该负责人同时坦言，对开发商的这一行为，目前财政部门没办法制止。

　　至于专项维修资金，福州市房地产管理局向记者出示了一份榕房物[2005]45号文件，文件第二条第二项规定：“买受人在办理房屋权属登记手续前，应持《商品房买卖合同》与购房发票，到福州市房地产管理局核定物业专项维修资金缴齐金额后，到福州市房地产管理局指定的物业专项维修资金专户代管银行办理物业专项维修资金开户及缴存手续”。由于文件对开发商能否代收专项维修资金没有作出明确的规定，因此，不少开发商便将代收这两项费用与交房入住进行强行捆绑。

　　律师：开发商向业主收费不合理

　　面对业主的质疑，福建华事达房地产有限公司相关负责人解释说，开发商这样做实属“无奈”。据这位负责人介绍，购房者在贷款手续的办理过程中，应银行的要求，开发商需要为买房人提供阶段性担保，签订相关协议，并押给银行一定的担保金。开发商提供阶段性担保的时间是从银行放贷至楼盘的所有房屋产权证办妥为止，因此开发商的担保金只有在所有房屋产权证办好后才能拿回。如果买房人不按时缴纳契税、专项维修资金，产权证不能及时办理，开发商就不能及时拿回那笔担保金。“我们就碰到过这么一位业主，3年多了都不办理产权证，作为开发商，我们这样做也是在维护自己的利益。”

　　这位负责人告诉记者，开发商这么做也是为业主着想，统一由开发商代收这两笔费用，到时再由开发商统一代办产权证，可为业主省时省力。他强调，对这一收房要求，业主是清楚的，因为在购房合同附件中已明确约定：买受人应于交房前将这两项费用预交给出卖人。至于资金安全，该负责人称，这笔资金是专款专户，公司并不能动用该笔资金。

　　对开发商的这一做法，福建凯峰律师事务所陈锦卿律师认为，在交房时要求业主交纳这些费用不合理。即使在购房合同中约定由开发商代办产权证，也应当是在办理产权证时缴纳这些费用。

　　质疑：代收是开发商牟利的幌子

　　对开发商为买房人提供阶段性担保一事，中国银行福州分行一工作人员称，开发商押给银行担保金那是几年前的事了。由于竞争激烈，现在除为客户办理公积金贷款的开发商需押担保金，进行商业贷款的开发商基本不需要押给银行担保金了。但担保协议依然需要签，这是因为在房屋产权证办好前，购房者若恶意不还贷，银行可向购房者追讨，也可向开发商追讨。“但对于一些规模较大的企业，银行与之签订的协议也只是一种形式。”

　　既然开发商不需要交担保金了，阶段性担保协议也流于形式，那么，开发商关于代收契税、专项维修资金的理由已经站不住脚了。因此，在业主们看来，福建华事达房地产有限公司是打着“维护自身利益，为业主提供方便”的幌子为自己牟利。

　　业主李先生直言不讳：开发商在交房时代收这些费用，相当于间接融到一笔资金。假设一套总价30万元的普通商品房，需交纳的契税(1.5%)为4500元，专项维修资金(2%)为6000元，共10500元。一个楼盘假设有300套住房，均以10500元计算，就有315万元的资金。如果房屋总价高，楼盘规模大，资金数额将更可观。由于从交房至办理产权证中间间隔1年左右时间，这个时间差容易受开发商控制，缴来的钱款不仅可以作为一笔巨大的流动资金，还可以产生利息。

　　对李先生的这种说法，华事达相关负责人强调，华事达是一家有实力的公司，根本不需要赚取这点利息，而且。公司也向业主承诺，这笔资金存在银行所产生的利息将如数退还给业主。记者发稿时，李先生等人打来电话称，经消委会的协调，目前开发商已不再收取维修基金了，前提是业主必须写一份承诺，保证准时交纳该笔费用。

　　“契税、物业专项维修资金的交纳问题，是当前业主与开发商交房冲突中的主要问题之一。因此，相关法律法规应进一步明确、完善，此外，对开发商违规行为的监督办法及相应惩罚措施也应有所明确，否则，类似鼓楼庭院业主与开发商这样的矛盾将不会终止。”法律界人士呼吁说。

　　契税与专项维修资金(相关链接)

　　什么是契税？

　　契税,是指以所有权发生转移变动的不动产为征税对象，向产权承受人征收的一种财产税。应缴税范围包括：土地使用权出售、赠与和交换，房屋买卖，房屋赠与，房屋交换等。

　　如何计算契税？

　　各类土地、房屋权属转移，方式各不相同，契税定价方法也各有差异。契税的计税，归结起来有3种：

　　一、是按成交价格计算。成交价格经双方敲定，形成合同，税务机关以此为据，直接计税。这种定价方式，主要适用于国有土地使用权出让、土地使用权出售、房屋买卖。

　　二、是根据市场价格计算。土地、房屋价格，绝不是一成不变的，比如，北京成为2008年奥运会主办城市后，奥运村地价立即飙升。该地段土地使用权赠送、房屋赠送时，定价依据只能是市场价格，而不是土地或房屋原值。

　　三、是依据土地、房屋交换差价定税。随着二手房市场兴起，房屋交换走入百姓生活。倘若A房价格30万元，B房价格40万元，A、B两房交换，契税的计算，自然是两房差额，即10万元，同理，土地使用权交换，也要依据差额。等额交换时，差额为零，意味着，交换双方均免缴契税。

　　什么是专项维修资金？

　　专项维修资金，是指物业保修期满后用于物业共用部位、共用设施设备发生损坏时，进行中修、大修、翻新和更新改造等所需储存的资金。

　　为什么要建立专项维修

　　资金？

　　根据国务院《物业管理条例》，住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主，应当按照国家有关规定交纳专项维修资金。设立专项维修资金的目的，主要是用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修更新和改造。这是保障物业管理区内公共设施、共用部位完好使用和维护业主长远利益的必要措施。建立专项维修资金，将有利于提高和保持房屋完好率，延长房屋的使用寿命，有利于城市统一规划，美化市容市貌，为广大业主提供舒适的生活环境，进而达到物业保值增值的目的。

　　专项维修资金由谁缴交？

　　专项维修资金由业主缴交。但商品房预售许可证在1998年9月30日后核发、且购房者与建设单位签订物业买卖合同在2003年9月1日前的，由建设单位缴交。合同另有约定的除外。

　　专项维修资金缴交的标准如何？

　　标准为购房款的2%，首期为住宅(含别墅)建筑面积40元/m2，非住宅建筑面积50元/m2。不足购房款2%部分，按业主大会决定的方案交纳。(俞凤琼 徐志南)