刚买的新房子还没有入住，没有享受到物业公司提供的服务，物业公司就要收管理费？业主入住率高达80%以上，还没有成立业主管理委员会，却按购房时的《管理公约》被收取超过政府指导价30%的物业费？

　　4月6日以来，记者走访宁夏银川市的几个住宅小区，居民们一连串有关物业收费的问题，让人应接不暇。

　　怎么花大钱买了新居，住进了新房子，却还在为一个小小的物业费劳心费神？

　　“买得起房子，交不起物业管理费？”

　　家住银川唐徕小区的几户居民告诉记者，2003年，他们花大价钱购买了商品房。在办理房屋购买手续时，开发商委托的物业公司就与自己签订了一份《管理公约》，规定“乙方(业主)必须按规定定期缴纳有关的管理费用。本费用不含电梯费、自行车存车费、汽车车位及管理费。以上费用为暂时费用，最终以物价局核定费用为准”。

　　刚入住时，由于小区尚未完全建成并投入使用，物业公司减半收取物业管理费。2006年4月，小区的几幢楼还没有交工，物业公司就在小区各个楼道里张贴出全额缴费的通知，遭到一些业主的强烈反对，有的业主干脆在通知上写上“霸王条款”的字样，表示拒绝按照全额标准缴纳物业管理费。

　　业主们的理由是，小区业主入住率高达80%以上，至今仍没有成立业主委员会；业主购买房屋还没有接受物业服务时，开发商和物业公司就与业主签订了所谓物业费《管理公约》，等业主入住小区接受物业公司的服务后，感觉物业公司的服务并没有达到服务水平；业主至今没有和物业公司签订物业管理服务合同。

　　更何况，按照银川市政府颁布住宅小区物业管理服务指导价，即使按照最高等级上浮20%，物业费也没那么高。

　　物业公司却说，你们能买得起这么贵的房子，难道就交不起物业费？

　　这是哪儿跟哪儿啊？小区居民问记者。

　　政府指导价不适合面积较小的住宅小区

　　记者在采访中了解到，2006年3月，银川市政府颁布了《普通住宅小区物业服务等级标准》。按照这个标准，银川市普通住宅小区物业服务评定分4个等级，物业服务费分别为每平方米每月0.80元、0.55元、0.35元和0.25元，浮动幅度为±20%。

　　对于这个政府指导的物业收费标准，银川一些物业公司负责人告诉记者，这个标准其实并不太适合面积低于3万平方米的小区，而银川市的许多住宅小区面积都低于3万平方米。以一类小区0.8元物业费为例，有的业主就认为，自己交了这个标准的物业费，就应该享受这个标准的物业服务，可服务标准是什么又很难确定。而有的小区物业公司认为，自己的服务已远远超过了政府制定的指导价，按0.8元收取物业费实在难以为继。

　　物业公司测算，从实际情况看，小区越小，单位成本越高。如果是一个1.5万平方米的小区，套用政府指导价标准，物业公司肯定会亏本经营。物业公司认为，对于业主购买了房屋但没有入住，没有享受物业服务的问题，一般情况下，购买房子要交纳物业管理费，才能领取钥匙。因此，不管住与不住，都要全额缴纳物业管理费。

　　一个小小的物业费政府要出服务等级标准或“指导价”，而银川居高不下的房价却是房地产开发商说了算。一些居民抱怨说。

　　物业管理市场双向选择机制尚未形成

　　银川市物业办公室有关人员告诉记者，银川现有的小区物业管理格局是，新建小区由开发商组建的物业公司承担，其他物业公司难以介入；改造后的老旧小区，因为没有物业公司愿意介入，只能由政府主管部门指派房管局下属的物业公司承担；单位型小区则仍由原单位管理。因此，目前在银川市，“谁开发，谁管理”的格局仍然没有完全打破，业主和物业公司之间的市场双向选择、平等协商物业管理费用的机制还没形成，因此而产生的政府指导价也是权宜之计。待时机成熟后，物业费将会完全由市场调节价格。

　　物业收费属于民事范畴应平等协商定价

　　宁夏大学法学客座教授贺凤峻认为，政府为小区物业管理服务收费提供一个参考标准，本身无可厚非。但是，这个指导价出台前，必须充分核算成本与收益，否则，简单化的指导价如果与市场脱节，反而会诱发因物业费收缴而产生的更多矛盾。

　　贺凤峻教授说，物业管理涉及物业公司和业主双方，应属于民事法律关系范畴。制定指导价不如公开成本，放手让业主及业主委员会和物业公司平等协商物业管理收费，才是缓解当前业主和物业公司矛盾的利好之策。(周崇华 张昆)