1个电梯轿箱广告1年800元，一般一个小区都有十几部电梯，这一年就是上万块……随着物权法在两会上通过，小区公共区域产权归属问题尘埃落定，这些公共区域的经营所得如何分配成为业主关注的热点。有业内人士指出，如果冲抵物业费，经营得好，“零物业费”是有可能的。

　　公共部位商机多

　　据北京市首旅酒店物业管理有限公司副总封波介绍，公共场所的经营收入主要来自于人防工程临时停车位，广告收益、公共部位商业等，比如华远·盈都大厦把人防工程车位出租给沃尔玛每年80万元；电梯、楼体广告每年进项20万元左右；在大堂设了一个咖啡吧1个月6000元；再加上一些临时的展览、展示，一年100多万元没问题。但并不是所有的小区都这么“生财有道”，目前，一般小区的主要公共部位经营收入从几千元至几万元不等，能达到6位数相当不容易。

　　“零物业费”有望实现

　　据市介绍，“业全分配”已在本市华远的项目上试行。据介绍，2003年，华远“业权”研究成果经过北京市小区办的认可，批准在华远·尚都国际中心、华远·盈都大厦这两个写字楼、商务公寓综合项目试行。

　　这两个项目入住前，华远地产与业主签署补充协议，明确提出:项目内所有公共设施设备的收益全部属于业主，“业权”收益在一年后结算分配，用以冲抵下一年度的物业管理费。据了解，2005年两项目首年入住，两个项目的广告经营、场地租赁等“业权”收入达到了115万元；2006年，业权收益和物业费结余共计437万元，根据“业权分配”原则，这两个项目的业主在2007年需要缴纳的物业费要比往年减免很多。

　　有过实践经验的首旅酒店物业公司的封波说，如果经营管理得当，“业权”经营收入会逐年增加，“物业费为零”完全可以实现。

　　业主公约是“零物业费”关键

　　小区公共部位有了收入，冲抵物业费是件好事，但也有业主不同意这么做，认为小区公共区域经营所得应该直接分红。提出这种观点的人士是因为担心物业服务质量下降。“如果把公共区域经营所得直接冲抵物业费，物业公司没有收费不上来的担心，服务质量或许更加差。”

　　对于公用部位经营收益分配，在网上争论得十分激烈。目前，正在网上公示的《业主临时公约》示范文本规定，利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、物业管理企业的同意，按规定办理有关手续，所得收益主要用于补充专项维修资金。

　　对于这一规定，北京市华堂律师事务所杨兆全说，这个规定只是示范、引导作用，不是强制执行。一些业内人士表示，目前讨论“业权收益”分配的方法还为时尚早。第一，完全通过开发商或物业公司主要来进行物业项目“业权收益”的分配是不现实的，还需要依靠政府有关部门通过法律、法规来引导、推广。第二，“公共部位的业权界定”分歧还很大，以前业主没这方面意识不计较，以后有这方面意识了，公共部位能不能有收益单说，可能还会有许多纠纷。但不管如何，随着10月1日物权法的实施，公共部位业权收益分配问题将成为购房人、开发商和物业管理公司要面对的热点问题。　　

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　　物权法有关规定

　　《物权法》第六章“业主的建筑物区分所有权”规定，属于业主共有的公共部位有:

　　一，住宅建筑内的人防工程，根据《人民防空法》，规定国家享有规划权、监管权，比如使用方式不得给建筑物造成损失，不得影响防空使用等，业主享有日常使用权，包括车位使用权或出租受益权，民用过程中的秩序地维护和管理权。

　　二，物业管理用房，业主享有共有权，可以供物业公司使用，使用的面积、是否需要物业公司支付租金，由业主与物业公司协商确定。

　　三，小区绿地、道路，业主享有共有权，道路及小区内空地形成的车位由小区业主共有。

　　四，楼顶、电梯间、走廊、走道、小区院墙等，业主有权决定如何使用，比如是否准许发布广告等，广告收益归业主所有。

　　五，建筑物外墙，小区业主共有。在这些公共部位使用权中，购房合同另有约定除外。(李海霞）