中国政府反复强调的“限外政策”，以及各界对海外资本觊觎国内物业“动机何在”的强烈质疑，似乎都未能浇灭后者拥抱中国市场的款款深情。

　　3月27日起一连三天，近200家境外投资机构的头面人物聚首上海香格里拉酒店，出席第二届中国房地产投资世界峰会。尽管入场券每张高达2000多美元，但参会者依然超过400人。

　　有趣的是，这个在中国最大经济中心举办的国际投资峰会，无论是上台演讲的嘉宾还是台下的听众，外国人的数量都超过了中国人。

　　“光从这一点就可以看出，境外资本对中国市场兴趣有多么浓厚了。”一直忙个不停的峰会主办方BAZO董事长郑小平感叹说。

　　重点研究二三线城市

　　跟去年第一届峰会最大的不同是，今年越来越多的参会的海外基金机构负责人掩饰不住对国内二三线城市投资机会的向往。“现在一线城市投资者已经很多，去二三线城市可以找到更合理的回报。”新加坡嘉德置地旗下嘉茂商用产业有限公司总裁潘锡源说。

　　而熟悉中国市场的麦格理房地产资本(中国)董事Richard David更直言不讳：“今后一线城市房地产投资的回报可能会打折扣，前景预计比较悲观，相反二三线城市房地产投资收益可能更高。”

　　刚刚在国内四处布点的英资太古地产表达了同样的想法，“我们不在乎名声，只在乎利益，哪里回报高就去哪里。”

　　知名顾问公司世邦魏理仕的基金业务负责人周豪透露，他们为一些国际投资机构提供市场研究、投资咨询等服务，有不少业务集中在二三线城市，据他们了解，实际回报率相当可观。“当然，不管在哪儿，重要的还是寻找到好的投资项目。”他补充说。

　　实际上，类似的案例去年已经陆续出现，如美林以3000万美元收购南京峰尚项目半数股权，还有华平投资与浙江中凯房地产达成合作。据悉华平与中凯的协议中约定，将在中凯旗下开发管理的项目中投资不低于3000万美元，而迄今为止中凯手里的所有项目都位于长三角地区的二三线城市。

　　借助内地 合作为主

　　除了嘉茂这样依托母公司背景在中国如鱼得水的投资机构外，更多进入中国时间不长、对市场尚未完全熟悉的海外资本，多倾向于采取股权投资的方式，或直接与国内企业合作。

　　“对我们这样初来乍到的公司来说，刚进来就独资经营不大可能。我们需要在中国开发商中找到战略合作伙伴，这是最佳的进入途径。”以购物中心开发著称的加拿大C2集团中国CEO步软恩称。

　　著名的摩根士丹利刚刚踏足中国时，都是和国内开发商合作，其合作伙伴名单可以开出长长一串儿。近来“翅膀渐硬”，才开始尝试掌控话语权。比如他们在上海曾与本地开发商永业地产合作，在合资项目中占较小比例小股份。而在今年初披露的新一轮项目合作中，大摩已摇身一变成了大股东。

　　正如ARCH Capital Management(香港)首席执行官 Richard Yue 所言，“我们不可能自己去拿地、设计、建房子，这不是我们擅长做的。”这家基金与国内发展多时的新加坡仁恒集团有着良好的伙伴关系。

　　事实上，即使是决意在中国过一把开发瘾的大摩，在新项目中的所有设计、施工等“粗活”，依然由小股东永业地产负责。而在中国深耕超过10年的嘉德置地集团及其全资子公司凯德置地，近几年也分别与深国投、成都置信、河南建业等各地区强势企业联手，短时间内迅速铺开其全国战略。

　　转向住宅投资 便于退出

　　这次峰会上还透露了一个重要信号：境外资本的投资重心，已从前几年以商业物业为主，更多转向中高端住宅。

　　“作为海外投资者，我们更关心退出机制，而住宅物业相对更容易实现退出，所以中高档住宅市场是我们的投资首选。”INVESCO Real Estate 亚洲区董事总经理Lau Cheng SoonLau 说。

　　Richard Yue也声称，他们管理的是一个精品基金，投资规模不超过5亿美元，对如何退出也比较敏感。“只有中高端住宅产品的买家愿意多花钱去买好一点品质的房子，这样我们的投资会有更快和更高的回报。”他说。

　　当然，也有喜欢做投资组合的机构，比如澳洲宝泽金融集团。“在中国投资住宅和商用物业都是可以的，住宅相对容易退出，而商用地产则能够降低风险。”该集团总裁王人庆说。

　　很显然，自从去年中国政府试图限制外资在国内房地产市场短期投机套利行为之后，海外资本对退出机制的重视大大超过从前。

　　王人庆告诫正准备进入中国的海外同行：“到中国投资需要注意两点：一是必须用好本地人，二是必须和当地政府搞好关系，不能让人家觉得你的目的就是赚快钱，拿到钱马上走人。政府希望更多吸引长期投资。”

　　凯德置地中国区总裁林明彦也提醒台下满腔热情的听众，今年初，政府开征土地增值税后，未来房地产开发的利润只有10%～20%，以往的超额利润和暴利时代已经过去了。（王其明）