中新网12月13日电  据《每日经济新闻》报道，在今年已经结束的上海一、二号土地出让公告拍卖中，有多幅热门地块拍出高价。“面粉都涨价了，面包还会便宜吗？”部分房地产业内分析师认为，鉴于土地价格的持续上涨，未来房价上涨也只是时间问题。也有分析人士认为，地价的上涨未必一定带动房价上涨，开发商的利润可能会逐渐趋于微利。部分发展商也借此“诉苦”：房地产业行业利润有限，并没有外界所说的“暴利”。

　　而上海市房地资源管理局近期公布的一份《上海市城镇房地产开发供应和土地利用情况向社会公布情况汇总》(以下简称《情况汇总》)却道破“天机”，目前在建的多数房地产开发项目都是以比较低廉的土地出让价格获得土地，发展商开发上述地块仍然拥有丰厚的开发利润。

　　发展商仍有巨大获利空间

　　以斜土路于今年8月刚开工的一房地产开发项目为例，开发商为获得该土地所支付的土地出让金折合成楼板价仅为3583.2元/平方米。中原地产高级建筑策划师江志刚为该项目的发展商计算了开发成本。他表示，该项目的建筑容积率在3以上，建筑形态应该是以高层为主，市中心高层建筑一般建筑成本在1600-1800元/平方米左右，考虑到绿化、配套等其他开发成本，项目建设总成本最高不会超过2580元/平方米。

　　多数情况下，土地成本和建安成本占发展商开发总成本的80%左右，是开发总成本的大头。

　　发展商一般会要求建筑企业垫资，少数发展商甚至要求建筑企业垫资到楼盘取得预售许可为止，大部分企业会向金融机构申请贷款开发项目。如果按照贷款占项目施工总成本的50%计算，每平方米的贷款额应为1290元。一般情况下，银行贷款的一年利率为7%，但假如银行拒绝提供贷款，发展商就必须向信托基金等其他金融机构征求高息贷款，利率为15%。其从开工到竣工时间为两年，假设项目的贷款周期也为两年，其贷款利息支出最多为416.03元/平方米。据此计算，项目的建设开发成本及利息应为2996.03元。

　　根据目前的市场行情，斜土路板块的住宅价格可以达到18000元/平方米左右。在交易环节，发展商至少要交纳540-900元/平方米的营业税(根据3-5%的税率)，同时营销、广告投入约为540元/平方米(按3%计算)。此外，发展商还需要支付包括印花税、土地增值税、房产税等费用，以及房地产勘丈费、房地产交易手续费、维修基金等其他细小支出。江志刚认为，上述费用加上建设开发成本、利息支出以及土地出让金，开发总成本应该在每平方米八九千元，相对于18000/平方米的售价，开发商的利润空间已相当可观。而在房地局公布的《情况汇总》中，类似斜土路地块的项目不在少数。

　　房地产商开发利润将明显分化

　　中星房产集团营销机构执行总经理刘承健表示，之所以房地产商能获得如此高利润的主要原因在于土地的升值。通常情况下，发展商并不把土地升值所得利润，视为房地产开发利润。他们通常会以目前土地招拍挂的市场行情估算土地成本，如此一来，地价上涨，开发成本便大大提高，这也就是发展商认为开发利润在下跌的一大主要原因。

　　根据此前一号公告土地出让结果，距离斜土路地块不远的大木桥一商用项目地块的楼板价达到10180元/平方米。假如，以该地块的土地出让成本，再计算建安成本、税费成本、融资成本等，房地产开发商的利润自然就低了。

　　信义不动产代理部门李振宇认为，对于前几年就已经获得土地的发展商而言，由于取得土地成本便宜，无论未来市场定价多少，都会有不错的利润空间；而对于现阶段拿地的发展商而言，如果未来两三年的市场前景不佳，就可能遭遇很大风险。他表示，房地产行业企业的开发利润将会明显分化，部分企业将因土地增值获得高额的开发利润，部分则可能仅获微利，甚至出现亏损。（杨羚强）