从2月中下旬开始，京沪等一线城市逐步摆脱了春节期间成交惨淡的困局，迎来了久违的“小阳春”。

　　针对楼市未来走向，业界观点不尽相同，有人认为这种楼市回暖的行情是暂时的，甚至是由开发商“假按揭”造成的假象。有的学者则根据楼市成交数据的分布特点和趋势判断，楼市回暖基本上已经确立，市场回暖不容置疑。3月份的数据在一定程度上支持了后者的判断。

　　从已公布的情况看，3月份的楼市成交数据可以用“华丽”来形容：3月上海商品住宅成交量为156万平方米，环比增幅97%；同期北京共成交商品住宅期房11298套，成交商品住宅现房2124套，环比2月分别增长72.1%和23.6%；深圳、广州等城市住宅成交量也创出近期新高。一线城市3月份住宅成交行情集体爆发，基本上达到或超过2007年同期的成交水平。

　　一线城市商品住宅市场成交量实现“蛙跳”式上涨，迅速回填了2008年来的月度成交缺口，并达到2007年同期的成交水平。这种成交态势用“小阳春”来形容已经不够。如果4、5月份楼市能够延续3月份的“华丽”走势，那么我们就可以肯定地说楼市的“艳阳天”已经来临。

　　但是，从“小阳春”到“艳阳天”到底还有多远？是“咫尺之距”还是“海天之遥”？

　　影响商品住宅市场走势的因素主要有两大类，一是宏观政策因素，另一个是市场因素。宏观政策方面目前的基调是宽松的，包括金融政策和土地政策在内，都给开发商较宽松的发展环境，同时鼓励商品住房成交量的提升。只要宏观政策基调不再突然反复，特别是由当前的宽松转向紧缩，那么政策因素对楼市的发展就是中立或有利的。

　　从市场因素看，关系到住宅市场成交及价格走势的因素很多，如宏观经济走势、住房供应结构、市场供求关系、消费信心、空置率等等。短期内消费信心和供求关系对市场成交及价格影响较大。北京、上海等城市3月份成交量快速放大，价格也出现了上涨，就是因为消费心理出现了逆转，从去年的过度观望发展到现在的跟风买房。

　　当然，刚性需求的释放是这次成交量短期放量的主要原因。同样，当市场供求处于不平衡时，如市场供应大幅回落时，也会促使消费心理向买房的方向转变。

　　从长期看，楼市受宏观经济增长因素影响较大，由于我国经济与世界联系加强，因此也会受到国际金融危机等因素的间接影响。本次G20会议主要议题是讨论如何应对世界金融危机、消除贸易保护、维护世界经济增长稳定。

　　从各种迹象看，我国宏观经济增长前途面临多种挑战。同时，美国大量印制钞票购买国债对我国的外汇储备造成直接威胁，世界主要经济体间的协调出现一定困难。这些因素都决定了我国房地产市场在未来面临诸多的挑战。

　　宏观经济能否稳定决定了消费者收入能否稳定增长、企业资金链是否安全、消费信心是否恢复、产品能否顺利供应等。因此，面对我国楼市在成功获得“小阳春”行情后，能否迎来“艳阳天”的疑问，我们的回答是肯定的。楼市一定会随着宏观经济的稳定而出现回暖和成长。但这个过程并不是想象中的那样顺利。楼市的持续发展必须解决动力问题，即持续不断的刚性或改善性需求入场，过去积累的刚性需求能够带来短时的市场繁荣，但并不能解决持续增长的问题。毫无疑问，3月份楼市取得了非常骄人的成绩，但4、5月份能否持续这样的行情，仍然是有疑问的。(回建强 作者系上海易居房地产研究院高级研究员)