多家新盘销售冷清

　　“你说我现在该不该出手买房子，听说不少楼盘都涨价了，现在不买以后会不会更贵？”在北京工作的小张近日因为要不要买房的问题很是迷茫。

　　今年春节后，北京楼市新盘、二手房都出现了不同程度的交易量回升、价格上涨的局面，尽管当前房价依然很难让普通老百姓接受，但是还是有许多像小张一样的人开始困惑：“现在楼市是不是真的回暖了？我到底该不该现在买房？”

　　3月21日到23日，中国经济时报记者实地探访北京楼盘，发现不少楼盘的销售情况并没有网络上宣称的那么好。

　　“价格比以前有所上涨，每平方米上涨几百块钱。而且我们现在很多房子都卖完了，只剩下一些一层和顶层的房子，中间层的很少了，今天一天我们就出手了十几套房子，您要再不买就没有了。”位于北京市北五环外的某楼盘销售员告诉以购房者身份前往的中国经济时报记者，以后再推出新盘的话，价格肯定要比现在高许多。

　　据记者了解，该楼盘于去年4月份取得销售许可证，当时销售均价8200元每平方米，如今其楼盘均价已经是8680元每平方米。

　　然而，本报记者在售楼部看到的情形和销售员描述的情形不大一致。本报记者在该楼盘售楼部停留大约一个小时，期间除了记者外，只有一个人前来看房，而且只是咨询了一下，嫌价格太高就走了。售楼处非常冷清，现场仅有的3个售楼员都显得非常无聊。

　　本报记者登陆北京市房地产交易管理网发现，情况并未如该楼盘销售员所说那么畅销，该楼盘从去年取得预售许可证到现在，还有至少一半的楼盘未能签约，而有的楼栋甚至一套都没有卖出去。

　　当本报记者提出“房子价格太高，能否再便宜点？”的要求时，该楼盘销售员对记者表示，最多只能打99折，不是开发商不想降价，而是没有办法降价，因为现在该楼盘已经是准现房了，前期业主去年上半年买的期房还差不多是这个价位，如果再比他们便宜，恐怕那些已购房业主就要来闹事了。

　　而新盘比较集中的区域通州的某新盘情况和上述楼盘差不多，虽然是周末，但前来看房的人并不多。虽然开发商喊出口号“我们绝不会降价”，但似乎消费者并不领情，整个售楼处也显得很冷清，有的销售员在看报纸，有的在闲坐，在本报记者呆在售楼处的半个多小时里，也只有稀稀拉拉几个人前来咨询看房。

　　在售楼处外，本报记者随机采访了2个前来看房的人，受访者表示，该楼盘的地理位置并没有想像中的好，而且楼盘价格和所处地理位置相比依然处于比较高的水平，难以令人出手。

　　不过，记者在采访中发现，也有一些降价幅度比较大的楼盘销售情况不错，但是与2006年和2007年相比，显然还是逊色不少。据业内人士介绍，那些不降价反而涨价的楼盘销量并不理想，有开发商提醒同行：“我们现在房地产行业的调整期还没结束就开始涨价，会打击好不容易回升的销售量，这是十分不理智的，甚至会给我们行业带来灾难。”

　　二手房业主涨价吓退购房者

　　在听到北京部分新盘涨价消息的同时，有部分二手房业主心里“直痒痒”，也提高了售价。然而，据本报记者了解，这些提高了售价的业主房子并不好出手。

　　“85平方米的二居，80万。”3月21日，一位通州的业主对佯称是购房者的记者报出了如此价格，据业主介绍，该套房子位于通州梨园地铁站附近，步行到地铁站大约20分钟。

　　和本报记者同行的某中介公司人员也觉得这个报价太高：“周边类似房源的价格大约在68万左右，这个业主完全是瞎涨价，有点‘趁火打劫’的意思，听到楼市回暖的消息就开始涨价，而且是很不理智的涨价。”

　　据该中介公司工作人员介绍，自从二手房市场有所回暖后，有不少业主纷纷提高房屋售价，但是售价提高后，成交量就开始减少，有不少购房者听到报价扭头就走，就是觉得价格涨得太离谱。

　　据“链家地产”市场研究部统计数据分析，2009年2月份客户登记量相比去年春节后涨幅在五、六成左右；而节后一个月，即2009年3月初，客户需求量相比去年同时期上涨幅度达到四成左右。

　　对于这些急剧增长的二手房市场需求，“链家地产”市场研究部认为，这些快速增长的需求绝大部分都切实体现在3月上半月的成交中，造成成交的显著上涨。而今年节后爆发的新增需求之所以明显高于往年，主要与积累需求和刚性需求集中爆发有关，这部分需求提前入市，进一步推动了需求的攀高和成交的上涨。但与此同时，这部分需求的提前释放，也会影响后市成交，使其恢复到较为平稳的状态。

　　“我们现在最担心的是目前的这种市场需求能否持续，后半年是否还能够有这样的成交量还是个未知数。”21世纪不动产高级分析师孟奇对本报记者表示。

　　业内称开发商发动“心理战”

　　那么，为什么许多开发商死撑也不降价甚至还涨价呢？房地产高级经济师章林晓指出：“在房地产价格上，在供应层面上讲，开发商往往体现出“过河卒子”的特点，而在需求层面上讲，购房者往往体现出“追涨杀跌”的特征，这就是许多开发商为何死撑不降价的奥秘。”

　　“我认为这是开发商发动的一场‘心理战’，在2008年全年的市场双方僵持中，开发商降价的策略效果并不明显，于是2009年开发商又转而利用人们‘买涨不买跌’这一所谓心理定律采取僵持中涨价的策略。”一位业内人士对本报记者表示。

　　而全国政协委员、林达国际投资集团董事长李晓林则认为，现在楼市出现的所谓“小阳春”只是阶段性的，是一部分资金压力大的开发商，通过降幅较大的促销方式实现的销售量短期上扬。房地产真正的复苏关键在于销量的长期稳定，“小阳春”后不排除“倒春寒”的事情发生。

　　“房地产市场并没有回暖，世界经济都在衰退，各国都在想办法如何启动经济，中国的宏观经济形势也没有好转，房地产市场会回暖吗？”3月23日，中国社科院金融所研究员易宪容在接受中国经济时报记者采访时表示，开发商多卖几套房子并不能说明楼市已经回暖，金融危机下，大家的收入都在减少，没有几个人会去买房子，房地产市场要想真正回暖得等到中国宏观经济好转一年后才有可能。

　　北京师范大学房地产研究中心副主任王宏新在接受本报记者采访时也指出，现在楼市由于开发商降价而出现局部区域的、特定楼盘的成交量有所回升并不能说明楼市已经回暖。

　　“涨价风”致期房商品房成交下跌

　　协成机构最新统计数据显示：上周北京楼市商品住宅销售与前一周环比涨幅不大，商品住宅销售套数为3226套，环比上涨1.64%，商品住宅面积359355平方米，环比上涨0.34%。期房商品住宅总销售签约套数为2683套，环比上涨0.75%；总签约面积为287452平方米，环比下降0.72%。

　　3月23日，协成机构房地产经纪公司副总经理刘欣在接受本报记者采访时表示：上周北京的商品住宅成交各有涨跌，总体上来说成交走势在长期积累的刚性需求支撑下表现为缓慢上涨趋势。进入三月成交上涨的利好使得一些前期表现不错的楼盘在近期出现了一股涨价风潮，促使期房商品住宅的成交上周成小幅下降的走势。因现房大部分为尾房和存量房，经过2008年长时间的销售不利使得开发商急于出手，大力地降价促销，吸引了大部分购房者关注，使得现房商品住宅成交连续两周上涨。

　　刘欣指出，楼市的回暖应以大众购房者心理价位为基础，只有合理的价位才能使商品住宅成交量真正的走稳。