现在房地产，特别是住宅，每年大家都会谈一些走势、价格，但仍然都是猜测，市场、政府、消费者还有企业之间的博弈规则太模糊。就像开运动会，你不知道裁判是什么裁判，不知道运动员怎么跑，不知道观众怎样看，所以预测不准。

　　我对2009年整个市场有两个比较担忧的地方。第一是这么多年住宅的政策已经高度地道德化和意识形态化。从这几年来看，大家关于所谓民生保障住房的政策细节和措施，在中国可以找一个人讲得很清楚，几乎已经不可能。这样的情况下，市场逐步脱离了一个理性的商品市场规律，所以我们就越来越难判断了。

　　第二，在住宅方面市场的影响越来越小，政策影响越来越大。去市场化之后，实际上我们就没有价格问题了，你也就不用预测了。

　　2009年对价格走势的判断，最困难的莫过于因为这个行业逐步陷入道德的陷阱，逐步又变成了一个去市场化的方式。所以，价格就变成了无足轻重，无法判断了。

　　中国高端的市场、公寓我们认为相对市场化程度高。商用不动产市场化程度高，这是我们特别要关注的地方。我们希望在这些地方使企业的创新可以得到市场的回馈，可以得到变现的机会。

　　我们强调通过创新和变革来应对和跨越周期，所以我们会继续在住宅高端市场上耕耘，同时要注意保持产品的多样化。我们的产品都要戴“绿帽子”，变成绿色的建筑和绿色的经济，另外更多关注商用不动产，在商用不动产上做更多的努力，使企业逐步可以走到下一个蜜月。

　　现在应该特别注意到一个扭曲的现象，就是万科去年年末交的税近70亿，利润才30多亿。这样投资者就没有积极性了。有的企业可能会选择逃税，有的还能靠理想支撑，当企业逃税又不能生存的时候，就剩下一个道德诱因了。当一个行业靠道德激励发展的时候，这个行业除了死亡没有别的选择。

　　政府现在就是做太多了，政府做好保障就行了，剩下的都不要管，现在政府要管公务员、夹心层、改善型住房。政府管太多，结果就是“有多少爱等于幸福”？所以，最简单的方法就是政府把保障管好，其余统统让市场来做，就像新加坡政府一样，这样所有问题都解决了。（冯仑 万通董事长）