揭开房产税的面纱

　　主编：孟庆海 编导：殷莉、傅喻、杨娜 摄像：景延、张小明、樊建恩

　　5月31日，国务院批准并公布了国家发改委制定的《2010年深化经济体制改革重点工作的意见》，文件将“逐步推进房产税改革”，列入了今年的财税体制改革的目标当中，引起了市场各方震动，楼市和股市对此有哪些反映呢？

　　5月17日，“新国十条”满月之际，一则关于国家发改委正在牵头相关部委出台一项更为严厉的房地产调控政策的消息，让房产股顷刻失色。当日A股暴跌136点，超过5%的一根长阴线更是创下A股市场今年以来最大跌幅。随后，关于“物业税”、“房产税”的各种消息充斥网络报端，让人不知真假、莫衷一是。5月23日，一条“发改委称三年不征房产税，短期无更严厉新政”的消息披露，这让沪深股市迎来了久违的艳阳高照，5月24日星期一，股市大幅反弹，房地产股全线飘红，多只涨停，沪指大涨3.48%，人们纷纷以为，这是房地产调控即将结束的一个信号，但是随后第二天，也就是5月25日发改委就紧急辟谣，这让众多人始料未及，股市则继续选择大幅下跌，掉头向下。

　　5月31日首次明确将“逐步推进房产税”，消息一发布，沪深股市在当天双双走低。上证综指跌破2600点整数位，沪深两市出现2%以上的跌幅。而5月份全月9.7%的跌幅也创下了自去年9月以来单月最大跌幅。

　　而最让普通百姓关注的楼市，也因为对房产税出台的预期出现了成交量明显萎缩。 在北京，上海，广州等一线城市，成交量巨幅下跌，根据北京市房地产交易管理网数据统计,截至5月30日,北京市商品住房期房日签约量为186套,较4月的348套大幅下降46.6%。更令人关注的是,如果剔除经济适用房、限价房等保障性住房,5月份北京的商品住房期房签约量，日均仅108套,环比降幅接近70%。 5月上海商品住宅成交套数比4月降幅近70%， 在深圳，较多楼盘开始降价出售， 佳兆业地产在深圳的在售楼盘中， 最大的优惠幅度高达1万元/平方米。不仅是成交量同比环比均出现大跳水,房价也出现松动。以往年度总是表现惊人的楼市红五月，今年风光不再。

　　5月31日我国首次明确将“逐步推进房产税”，消息一发布，敏感的市场立刻嗅到了气息：沪深股市在当天双双走低。上证综指跌破2600点整数位，沪深两市出现2%以上的跌幅。 而5月份全月9.7%的跌幅也创下了自去年9月以来单月最大跌幅。 而最让普通百姓关注的楼市，也因为对房产税出台的预期出现了成交量明显萎缩。 在北京，上海，广州等一线城市，成交量巨幅下跌，根据北京市房地产交易管理网数据统计,截至5月30日,北京市商品住房期房日签约量为186套,较4月的348套大幅下降46.6%。更令人关注的是,如果剔除经济适用房、限价房等保障性住房,5月份北京的商品住房期房签约量，日均仅108套,环比降幅接近70%。 5月上海商品住宅成交套数比4月降幅近70%， 在深圳，较多楼盘开始降价出售， 佳兆业地产在深圳的在售楼盘中， 最大的优惠幅度高达1万元/平方米。不仅是成交量同比环比均出现大跳水,房价也出现松动。以往年度总是表现惊人的楼市红五月，今年风光不再。

　　房产税如今处在高度关注当中，稍有风吹草动都会让楼市、股市产生剧烈反应。最新的消息说，目前上海和重庆的房产税方案已经上报国务院，等待批复。很多人预计，上海的房产税方案很可能会和上海的楼市调控细则一并出台，上海将成为第一个吃房产税这只螃蟹的城市。那么，房产税到底是什么？未来可能出台的税改方案又会指向何方呢？《经济半小时》记者赶到了位于风暴中心的上海进行调查。

　　张鸿铭，上海社科院城市与房地产研究中心主任，上海市人民政府参事，国家建设部专家委员会成员，从事房地产市场研究三十余年。张鸿铭全程参与了上海市房产税方案的研究、制订过程。

　　记者：我们知道您一直参与上海房产税方案的讨论，那我很想知道在你们的讨论过程中，什么问题是你们最关注的问题，什么问题是讨论最焦点的问题？

　　上海社科院城市与房地产研究中心主任 上海市人民政府参事 张鸿铭：它考虑到方方面面的关系，考虑了自住的问题和非自住的问题，自住和非自住，就自住和营业的问题他考虑到了我认为相当合理的。他还考虑到，是从，他起步考虑到，较小的范围的起步，冲击面，适当的减小冲击面他也考虑到了，他也考虑到了一个税率，不要一个，它要一个价格的基础他考虑到了，按照房产税的要求，一个新买的怎么样，原来的房屋。

　　记者：您觉得房产税操作的难度大不大？

　　上海社科院城市与房地产研究中心主任 上海市人民政府参事 张鸿铭：如果净用物业税来表述的话，那么它有一的技术难度，那么如果按照类物业税，就房产税的话，那么这个难度就很小了，这难度就很小了。很多的基本问题，要我看都可以迎刃而解，当然它需要深化和细化，变成可以做的一种细则，操作的细则。

　　张鸿铭告诉记者，其实目前热议的房产税和物业税基本上是一个概念，都是指房产在保有环节每年要缴纳的税项。实际上从2003年开始，我们国家就在一些城市着手研究和空转物业税，不过由于物业税是一项新的税种，需要经过全国人大立法的批准，同时物业税还存在一些技术难题，如信息系统没有完全联网、房产价值评估工程巨大等等问题，所以物业税短期推出不太可能，于是类似于物业税的房产税被提上了议事日程。

　　上海社科院城市与房地产研究中心主任 上海市人民政府参事 张鸿铭：那么所以人们考虑了，我们现有的政策，房地产政策里头税收政策里有一项税就是我们1986年我们《中华人民共和国的房地产税暂行条例》，里头就有相关的规定，有相关的规定，就对于我们公民也好，对于机构也好，我们所有的一个房产要交一项税叫房产税。

　　1986年《中华人民共和国房产税暂行条例》第五条规定，对于个人所有的非营业用房产，免纳房产税，张鸿铭认为，如果现在对于个人非营业性的自住房产，设定一个合理的面积或套型的设置，那么超过这个限额的部分，就可以界定为营业性房产，对此可以征房产税。

　　上海社科院城市与房地产研究中心主任 上海市人民政府参事 张鸿铭：那么其中对于住房部分我们国家一直没有征收，一直没有征收，那么按照现在的形势的需要，我们假如说们物业税暂时不能推出，那么1986年的我们中华人民共和国的房产税暂行条例有可以征收。

　　那么备受关注的上海版房产税方案到底是什么样的呢？房产税会对居民所有的住房征收吗？

　　记者：有人认为房产税推出有可能会加重普通老百姓的购房的压力，您怎么看这个问题？

　　上海社科院城市与房地产研究中心主任 上海市人民政府参事 张鸿铭：按照每个人可以刨掉一个部分。比如说是不是刨掉50平米，或者60平米是不是可以刨掉，我们一个人自用，我们说50、60平米是不是够了，你每个人超过了这样一个比例是否要征收一个房产税 那应该是合理的

　　免征房产税的居民自用面积到底定为多大是合理的呢？张鸿铭建议，每个地方可以不一样，比如说大中型城市可以小一点，中小城市可以大一点，东部地区可以小一点，西部地区可以大一点。

　　1986年出台的《中华人民共和国房产税暂行条例》第三条规定， 房产税依照房产原值一次减除10%至30%后的余值计算缴纳。

　　上海社科院城市与房地产研究中心主任 上海市人民政府参事 张鸿铭：新购买房屋你就可以按照这个成交价格计算，对不对？假如原来房屋是应该有评估的，那当然我个人有设想，我们可以用简化，用简化一个手续，比如说按照原来的购买的价格乘上一个通货膨胀率，因为现在房价的一个上升的幅度大大高过于通货膨胀率，那不很简化了嘛。假如说国家认为你这个，这个价格的这个房屋的原值太低了，那么你可以在税率上调整，用税率上调整不是解决了嘛。

　　据了解，房产税的税率在各个国家都不太一样，甚至一个国家里的不同城市也有不同税率。而根据目前的传言，上海市房产税的税率将会是千分之八，那么实际情况又是怎样的呢？

　　上海社科院城市与房地产研究中心主任 上海市人民政府参事 张鸿铭：那么我们国家各地也可以不一样，比如说某些城市你的财政收入情况相当稳定，相当好，那么你的税率可以降低，有的城市的财政压力很重，那么你可以适度的提高，或者每年也是可以不一样。那么我想也是，也应该在零点几，百分之零点几到1%甚至更多也是可以的，也是可以的，那么这是应该由各地，由各地有个设想 同中央商量的事这是一个税率的问题。

　　在张鸿铭看来，上海的房产税方案基本成熟，具有较强的可操作性，不过至于什么时候出台的确不好判断。

　　上海社科院城市与房地产研究中心主任 上海市人民政府参事 张鸿铭：即便这个政策已经成熟了，那么出台的时机也是可以选择的，是否一定要出台也是可以选择的，要根据宏观经济形势，要根据市场的形势。但是我想从长远来看，这项政策是一定要出台，是应该出台的，假如说类物业税成功了，那么以后就可以进一步，我们推进到物业税也是可以的，总而言之，类物业税也好，物业税也好这个大势所趋是应该遵守的，再不遵守，从长远看不遵守似乎是不合理的，绝对是不合理的，不合理的。