公平视角下的房产税改革

　　从公平税负角度看,推进房产税改革就是要将征税范围改为所有房产,将计税依据改为房产现值减去一定的免征额,将税率统一,收窄免征范围

　　□廖家勤

　　无论从征税范围、计税依据还是从税率、免税优惠来看,现行房产税都显得不公平

　　我国现行房产税是依据1986年国发【1986】90号文《中华人共和国房产税暂行条例》(以下简称《条例》)来征收的,24年来,我国经济社会环境发生了巨大变化,撇开社会主义市场经济下房产税促进房地产市场持续稳定发展的要求不说,即使单从公平税负角度来看,现行房产税制也显得不公平,迫切需要改革。

　　首先,从征税范围看,《条例》规定房产税的征税范围为城市、县城、建制镇和工矿区的房产,对农村的房产不征税。这在1986年我国农村和城镇存在明显区分时是符合公平税负要求的,但是24年来城市化进程加快,城市急剧扩展,一些原来的农村已经纳入了城市版图,但是仍然以村民组织形式存在,村民组织自建的房产用于出租获取巨额租金也依法可以不用纳房产税。而在被政府征用的土地上建房则变成了城市范围的房产则依法要纳房产税,这明显不符合公平税负要求。

　　其次,从计税依据看,《条例》规定:房产税依照房产原值一次性减除10%-30%后的余值作为计税依据,对于出租房产则以房产租金收入作为计税依据。这在1986年我国房产市场不发达、同一地段各年间房产价值变化不大的情况下,不会导致明显的税负不公平。但是20世纪90年代以来房地产市场飞速发展,房产交易频繁,价格不断攀升,房产税仍然以房产原值减除10%-30%后的余值作为计税依据显然导致税负不公。此外,对出租房产以房产租金收入作为计税依据,与以房产余值作为计税依据的房产计税依据不统一,显然难以达到与非出租房产的税负公平。

　　再次,从税率看,《条例》规定依照房产计税余值和租金收入计税的房产,税率分别为1.2%和12%,这在目前房价与租金收入比达50:1甚至更高的条件下,显然难以达到两类房产的税负公平。

　　最后,从房产税免税优惠来看,《条例》规定国家机关、人民团体、军队自用房产,有财政拨付事业经费的单位自用的房产,宗教寺庙、公园、名胜古迹的房产,个人所有非营业用的房产及经财政部批准免税的其他房产免税,这显然也与现在的环境不相适应。就以个人所有非营业用的房产免税来看,大家都可以享受,貌似公平,但是由于目前不同居民家庭个人所有非营业用的房产面积与质量千差万别,先富起来的阶层占有大量价值千万以上的别墅豪宅,对个人所有非营业用的房产免税实际上是有利于少数富裕家庭,而不利于广大的中低收入家庭。因为少数富裕家庭每年免掉的房产税可能是几万元甚至几十上百万元,而广大的中低收入家庭每年免掉的房产税可能最多只有几千元而已,而无房家庭则得不到一分钱的税额减免。

　　因此,从公平税负角度来看,推进房产税改革就是要将房产税征税范围改为中国大陆境内的所有房产,将房产计税依据改为房产现值减去一定的免征额,将各类房产的税率统一,将房产税免税范围改为国家机关、军队、人民团体及财政全额拨款的事业单位符合规定面积的办公用房及事业用房,取消对机关、军队、团体、事业单位超面积用房免税及个人所有非营业用房产免税的规定。同时赋予城市政府和县政府确定本辖区内房产免征额和具体税率的权力,使各地房产税税负与当地居民纳税能力相适应。

　　推进房产税改革主要有既得利益阶层的阻碍和技术层面的障碍

　　推进房产税改革的障碍在于两个方面:一是既得利益阶层的阻碍。包括一部分从福利分房中获得巨大利益的政府高官,一部分以权谋私非法获得房产的部分政府、国有企业、事业单位官员,一部分通过各种途径先富起来的富人阶层。这三部分人能够影响高层决策,除非高层强力推动,否则房产税改革方案很难出台。二是技术层面的障碍。包括房产税的功能定位是作为物业税的替代还是与物业税并存、全面征收房产税后要解决与城市土地使用税的重复征税问题、改革房产税目的是完善地方税系弥补地方税收收入不足还是控制高房价问题。

　　作者系暨南大学经济学院财税系副教授