房产税征收要考虑居民人均合理居住面积

　　建议首套住房免征,第二套房多为改善性住房,不宜过多调控,在考虑居民人均合理居住面积情况下,以第三套房为界限征税

　　□李建英

　　发改委的《意见》把“逐步推进房产税改革”列入了今年财税体制改革目标中。在这份长达4000多字的《意见》中,关于房产税的表述仅仅是“逐步推进房产税改革”9个字,也没有提供有关房产税的进一步细节。不过,这9个字的表述却将近一个月以来的房产税开征风波推向新阶段。

　　对于我国几近狂热的楼市,中央政府下决心进行调控,目前政府正考虑通过对房产保有环节征税的手段调节楼市。我国当前最容易、最方便实现的方式就是由国务院修订《房产税暂行条例》,扩大征收范围,将房产税征税范围从当前的经营性房产扩大到个人非经营性房产,然后按照余值或评估值征税。而如果征收所谓的物业税、住房特别消费税等新税种,则需要经过立法、评估等程序,有明显的时滞效应,对目前高涨的房价很难及时有效地抑制。

　　笔者认为,本着打击投机、抑制投资、保护消费的原则,首套住房免征；第二套住房多为改善性住房,不宜过多调控；在考虑居民人均合理居住面积的情况下,以第三套房为界限征税。如果将第三套房定为经营性住房,即使不出台新政,三套以上住房也将进入税收调控的范围,每年缴纳房产税,这无疑会给拥有多套住房的人带来压力。一旦开征三套及三套以上的房产税,对于投机者来说,将是信心和预期的打击。通过提高房产的保有成本,加大囤积房产的风险,将会达到抑制房产投机的目的。此外,持有多套房的人,若持有成本过高会将多余的物业抛出,这一方面增加了二手房市场的供应；另一方面也影响潜在的购房者,一些投机、投资购房行为自然会得到有效抑制。

　　房产税并非新税种,我国1986年即出台了房产税暂行条例,明确房产税依照房产原值一次减除10%至30%后的余值计算缴纳,税率为1.2%,没有房产原值作依据的,由房产所在地税务机关参考同类房产核定；房产出租的,以房产租金收入为房产税的计税依据,税率为12%。房产税按年征收。只是过去的房产税暂行条例一直对个人所有的非营业性房产免征而已。

　　根据《中华人民共和国房产税暂行条例》,条例由财政部负责解释,施行细则由地方政府制定。如果要把征税范围扩大到住宅,就涉及到修改《暂行条例》,地方政府是没有权力的。房产税虽然属于地方税,但地方税只是“属于地方固定财政收入,由地方管理和使用的税种”,其设立的权限不在地方政府。而且《立法法》第十条明确规定:“被授权机关不得将该项权力转授给其他机关”,显然,即使国务院获得了全国人大的授权,也不得将该项权力转授给地方政府机关。对早已颁布的《中华人民共和国房产税暂行条例》,其解释权归财政部而不是某一地方政府。

　　要普遍征收房产税(修改后的),前提是要进行全国性的住宅普查。房产税如果要扩征(扩大到非经营性的),谁来作代缴机构?再者,该税以家庭作为核定单位,全国范围内的家庭核定单位的界定需多长时间?还有,税基即房屋价值,需要不断进行动态评估。评估机构的性质如何确定?评估人才的供应及其职业资格的取得需多长时间?由谁来确定评估机构?相应的评估费用由纳税人负担抑或征收部门负担?很有可能面临诸如此类的评估成本太高、耗费人力太大的问题,且有可能出现大量寻租现象。如果个人不去申报房产税,税务机关就要和千家万户打交道,相应的征收费用就会大幅提高。还可能引发很多规避行为,也有可能出现大范围的欠税,那效果就要大打折扣。此外,纳税人有几套房子,产权是否明确,异地置业、假离婚的情况怎么处理,这些都需要明确。目前在技术上上述的准备条件是否充分?

　　作者系广东外语外贸大学财经学院税务系教授