指望房产税降房价是一厢情愿

　　房地产税更像是给病人看病后的调理温补药,直接靠它立竿见影、药到病除是不切实际的。如何通过合理的税收制度设计让其发挥药效而不误伤房地产市场的自住需求、不增加老百姓的负担,同样考验着政府的智慧

　　□张健铭

　　发改委在《意见》中提出“逐步推进房产税改革”,很容易让人将其与前不久《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》中提到的“发挥税收政策对住房消费和房地产收益的调节作用”联系起来,在国家对房地产进行宏观调控的大背景下,自然容易引起各界的热议。

　　房产税改革只是目前房地产市场宏观调控组合拳的一个动作

　　在笔者看来,政府提出改革房地产税,表达了决策层此次对房地产宏观调控的坚决态度,更重要的作用在于对目前房地产市场的预期产生一定的影响。从长远来看,逐步推进房产税改革的确也有利于我国房地产市场持续健康发展。但是如果把此次房地产税改革当成调控房价的救命稻草,指望房价在房地产税改革后(目前尚还不能确定新的房产税何时出台,具体内容是什么)应声下落,实在有些期望值过高。何况,房产税改革只是目前房地产市场宏观调控组合拳的一个动作,只有从供需关系这个根上着手,有效打击房地产市场上的投机行为,辅之以房产税改革,才能平稳房价,促进房地产市场健康发展。

　　不要误读“逐步推进房产税改革”。由于征税会涉及到各方利益,因此特别敏感,政府在决策时也会特别慎重,这从相关的表述就可以看出。以前的措辞都是“条件具备时”、“稳步推进”,即使这次宏观调控下也只是说“逐步推进”。这是一个渐进的过程,不可能一步到位,上海、湖北、湖南、重庆等地的“试水”最多可以看作是房产税改革的试点,这样的尝试是有益的,但指望能由此导致房价下跌就显得一厢情愿了。

　　当前不具备在全国范围内开征房地产持有税的条件

　　此外,此次政府提出的“逐步推进房产税改革”实际上是一个很笼统的说法,是税制改革、税种合并清理,还是开征房地产消费税,抑或是开征房地产持有税,在不同人的解读下含义都是不同的,而大部分人都直接将房产税改革等同于开征房地产持有税(或者说开征物业税)了。事实上当前并不具备在全国范围内开征房地产持有税的条件。

　　首先,房地产持有税的真正课税对象是土地,土地所有者才应是房地产持有税的纳税主体。在我国,国家才是城市建设用地的真正拥有者,房屋所有者只获得了一定时期内的土地使用权,而且已经支付了租金。因此政府作为土地所有者向土地使用者征房地产持有税在法理上是说不通的。其次,开征房地产持有税涉及到财产的申报和评估,而我国目前尚未建立起完善的财产申报和评估机制。再次,我国目前无论在法律架构上,还是在专业机构、专业人员的配置上,都还没有达到课征房地产持有税的条件。

　　如果由税收引起的房地产持有成本压力小于价格上涨的压力,税收最终会传导转移到房价中,反而导致房价上涨

　　正确认识房地产持有税作用。姑且不论出台房地产持有税的条件尚不成熟,即使开征房地产持有税,也应该正确认识其在促进房地产市场健康发展中的作用。1994年税制改革以来,我国初步形成了以房地产的取得、保有、交易、转移为征税点的课税体系,但相对于当年税制改革中其他税收体系的改革来讲,以房地产税为重要内容的财产税体系的改革主要还停留在构建框架的层面,改革相对滞后,现行房地产税收制度主要将税收集中于房地产开发流通环节,而保有环节课税少,负担轻,房地产“重交易、轻拥有”的税收制度设计,一定程度上“帮助”房地产持有者规避了市场风险,加剧了房地产的炒卖行为,房地产市场似乎出现了闭着眼睛买房子都能赚的情况。理论上讲,开征房地产持有税确实增加了投资成本,从而可以有效约束房地产供需双方的行为,减少房地产市场的投机行为,引导土地的集约利用,调节收入分配。但是,在住房市场供需矛盾突出的情况下,如果由税收引起的房地产持有成本压力小于价格上涨的压力,税收最终会传导转移到房价中,反而会导致成本升高,房价上涨。由此可见,调控房价是一套组合拳,在根本上还需从市场供应入手,增加供给量,改善供求关系。只有这样,增加房地产的持有成本才有利于打击投机,平抑房价。

　　这样看来,改革房产税更像是给病人看病后的调理温补药,直接靠它立竿见影、药到病除是不切实际的。值得注意的是,即使开出房地产税这一方药,如何通过合理的税收制度设计让其发挥药效,而不误伤房地产市场的自住需求,不增加老百姓的负担,同样考验着政府的智慧。

　　作者单位:北京师范大学房地产研究中心