解说：

　　虽然国家目前还没有严格界定酒店式公寓与普通住宅的区别，但在规划设计中，酒店式公寓与普通住宅有着很大的不同。其中与消费者利益密切相关的是由于结构和使用功能不同，公寓的公摊面积要远远高于普通住宅的公摊面积，更重要的是土地使用年限不同。

　　根据《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》的规定，土地使用权出让最高年限居住用地为70年，综合用地为50年。而在贵宾首府的土地使用证上记者看到，土地使用年限是50年。也就是说，业主购买贵宾首府的房子在土地使用年限上要比普通住宅少20年。

　　贵宾首府是高密市第一家酒店式公寓，作为普通消费者确实很难了解酒店式公寓与住宅在公摊面积、土地年限等方面的区别。如果在合同中不加以注明，很容易误导购房者认定自己购买的房屋就是一般住宅。邱宝昌 北京市汇佳律师事务所主任律师、中国消费者协会律师团律师：

　　我认为这个合同里面有很不明确的地方，应该写上这个是住宅，还是酒店式公寓，它不填写实际上就隐藏着、隐瞒了重大事实。我认为这是一个合同上的一个缺陷，这实际上涉嫌侵害了消费者的知情权。

　　解说：

　　不仅如此，在贵宾首府的售房合同上还存在着另一个重要缺陷，就是在面积约定时只填写了建筑面积，却没有填写公摊面积和套内面积。

　　记者：

　　为什么不把这个东西当时写到合同上，或者明确交代给业主呢？

　　李伟：

　　我个人理解，他们没有问我，我只卖的是建筑面积，业主没有强烈要求注明公摊面积和公摊系数，我也不必要加上。

　　解说：

　　根据《商品房销售管理办法》的规定，以建筑面积计价的当事人应当在合同中约定，套内建筑面积和分摊的共有建筑面积，像这样不写明套内面积和公摊面积的是明显的违规行为。

　　正是因为贵宾首府的开发商与业主签定的合同中存在诸多问题，才导致众多业主不了解自己购买的房屋真实的用途和面积。

　　其实，对于贵宾首府的购房者来说，即便他们不了解相关规定，按理说应该会有职能部门为他们把关。按照《商品房销售管理办法》规定，承担商品房销售管理责任的是各地建设行政主管部门和房地产行政主管部门，那么高密市房地产开发管理办公室又是如何履行监管的职能呢？

　　记者：

　　那作为商品房的主管部门，对于签署这样的合同，你们要不要承担一定的监管责任？

　　潘守亭 山东省高密市房地产开发管理办公室党支部书记：

　　这个情况我不很清楚。

　　记者：

　　在不在你监管范畴之内？

　　潘守亭：

　　应该是合同的发放，应该我们是有的，但是监管我们是不管的。

　　记者：

　　他怎么卖都可以？

　　潘守亭：

　　怎么卖都可以，我认为应该是这样。

　　解说：

　　在贵宾首府销售合同上，记者看到最后一条就是合同要送高密市房地产开发管理办公室登记备案，这也是合同接受职能部门审查的一个过程。

　　邱宝昌：

　　不动产的买卖预售合同是要备案制，职能部门是要备案的。那么备案的时候，他就看你是不是符合相关的规定。那像这个合同必要条款当中有建筑面积，后面还有套内建筑面积，分摊面积都空下来，这也是应该填而没有填的。那作为职能部门在备案审查的时候，你应该要对这种不符合备案形式、备案要求的合同，应该要求它重新备案、让它如实填写相关数据以后再进行备案，而我们的职能部门没有认真履行这种监管职能。

　　解说：

　　不仅如此，高密市房地产开发办公室在给贵宾首府发放商品房预售许可证时也没有按照规定要求操作。

　　在贵宾首府的预售许可证上，记者看到，房屋用途、性质上没有明确标明是酒店式公寓，而是写着营业和居住。

　　记者：

　　那你们发放这个依据是什么？

　　潘守亭：

　　我忘了这个事了，我看一下可以吗，营业、居住。

　　解说：

　　按照《城市商品房预售管理办法》，商品房预售许可证的发放依据是建设项目的立项、规划、土地使用权等批准文件。也就是说，预售许可证应与立项、规划、土地相一致。记者查阅了贵宾首府的立项文件，上面明确标明贵宾首府就是酒店式公寓，而且据高密市规划局负责人介绍，该项目规划也是酒店式公寓。但高密市房地产开发办公室却没有依据此文件发放预售许可证，这在一定程度上给购房者造成更大的误解。

　　邱宝昌：

　　实际上这和规划，和土地使用是不一致的，违反了建设部《关于预售许可管理办法》当中预售证发放的有关规定。那现在为什么会出现营业和居住和以前的酒店式公寓与混合式住宅不一致，这一点我认为只有相关的职能部门，他们才能解释清楚。

　　记者：

　　为什么会跟规划不同？

　　潘守亭：

　　这个可以看看，看看是什么原因，肯定它这是有原因的，我认为肯定是有原因的。

　　记者：

　　你认为什么原因呢？

　　潘守亭：

　　什么原因我不是很清楚。

　　记者：

　　但是也正是这样的一个预售许可证，就会给业主们造成一种误导，你觉得这个责任在谁呢？

　　潘守亭：

　　这个我不是很清楚。

　　演播室主持人 敬一丹：

　　面对着购房者房地产商云山雾罩，职能监督似有实无，而蒙在鼓里的张维们相信合同，相信政府职能部门发出的商品房预售许可证，相信自己买的就是住宅。而现在呢，他们不仅要承受过高的公摊系数，还要缴纳商用标准的水电费和物业费，房地产商缺乏诚信，职能部门监管不力，给购房者造成的损失该由谁来买单呢？