房山3号地和8号地 招标底价被质疑“过高”　

　　除马坡地块外，5月12日出让的房山区长阳镇起步区3号地南侧地块和房山区房山线长阳站8号地西侧地块(以下简称“3号地”和“8号地”)，招标底价也被不少业内人士质疑过高，“政府定价参照的是去年土地市场火热时房企拿地的高价”。

　　接近去年高价地成交价水平

　　3号地招标底价为9.1亿，根据出让文件，建筑控制规模约为15.8万平米，以此折合楼面价为5760元/平米。8号地招标底价为10.74亿元，如果扣除小学和托幼用地，地块的居住用地建筑规模约为17.4万平米，以此折合楼面价为6159元/平米。

　　而在去年下半年，正值土地市场白热化“地王”频出的时期，中粮万科拍得长阳镇起步区1号地和5号地的楼面价分别为6443元/平米和5726元/平米。可以看出，3号地和8号地的招标底价，与去年土地市场火爆时期周边地块的成交价基本上在同一水平。

　　卖地收益成倍攀升

　　一位参与3号地和8号地的开发商对记者表示，如果比较这两块地和1号地、5号地的起始楼面价，就能看出更大的涨幅。1号地竞价起始价为8.4亿元，折合起拍楼面价为2453元/平米；5号地竞价起始价为13.6亿元，折算起拍楼面价为2666元/平方米。

　　记者根据出让文件得出的计算结果也显示，3号地和8号地的政府最低收益单价，较之去年7月成交的周边地块，确实出现了大幅增长。去年7月成交的两个地块按挂牌起始价来计算，1号地政府最低收益楼面单价791元/平米；5号地政府最低收益楼面单价743元/平米。

　　而今年5月份成交的3号地和8号地按照招标底价来算，3号地政府最低收益楼面单价4229元/平米，比1号地和5号地高出了5倍以上；8号地政府最低收益楼面单价也达到了2983元/平米。

　　对此，也有业内人士包括部分开发商表示，房山区长阳镇作为新开发区域，政府为吸引品牌房企入驻，在去年初以较低的价格出让土地，待区域得到更多开发商的认同，再提高出让的价格，也是可以理解的。

　　招标底价 就高不就低？

　　还值得一提的是，今年2月以底价约9.3亿元成交的房山区长阳镇居住、商业项目(长阳西站1、2号地)，建筑规模293778平方米，折合楼面价也仅3151元/平米。这让不少人产生了土地招标底价“就高不就低”的疑问。

　　对此，一位开发商向记者介绍称，长阳镇起步区多块土地是统一进行一级开发的，而长阳西站1、2号地离起步区地块尚有一定距离。同时长阳西站1、2号地竞买条件颇多，大大抬高了竞买门槛，所以长阳西站1、2号地的地价不太适合作为整个大区域地价的参考。

　　注：在土地出让文件中，政府土地收益楼面单价=(成交价款-一级开发补偿费)/实际出让面积，报道中提到的政府最低收益楼面单价=(招标底价或竞价起始价—一级开发补偿费用)/地块总体规划建筑规模。总体规划建筑规模大于实际出让面积。