透支未来的楼盘

　　“就开发商目前的资金流来看，不可能对政策反应这么快，扛也要扛一段时间。”在业内人士看来，今年通州的一大特点就是，总是处于被炒作的风口浪尖。而房价从去年年底的均价15000元/平方米左右飙涨至如今的23000元/平方米，其中，开发商非理性炒作起了很大作用，目前调控政策来临，尽管部分开发商死扛依旧，但降价显然是迟早的事。

　　“在通州当地开发商的口中，通州新城规划就如同上海浦东一样，房价有着无限上涨的可能。”作为非通州区域的开发商，北京懋源置业有限公司置业总监李翔认为，通州开发商其实就是在炒概念，将未来五年甚至十年的概念提前炒作出来，给购房者一个看似美好的未来。

　　在亚豪机构市场总监郭毅看来，通州在今年以来被炒作的问题尤其严重。“通州本身作为距离北京最近的一个郊区在地理位置上就具有先天优势，因此也是楼市开发最早的近郊区，加之去年以来出台的CBD东扩规划、通州新城规划带来的极大利好，因此通州房地产备受投资人关注。”但郭毅认为，尽管如此，通州的郊区属性制约了区域发展，商业的引进效率缓慢，区域内各项生活、商业配套实际上远未达到成熟完善的程度，因此通州楼市如同建立在沙滩上的城堡，看似繁荣，实际上根基并不稳固，但这种表面上的繁荣仍然吸引了大量资金的追捧，市场上充裕的流动性都在寻觅最佳投资渠道，楼市投资客希望能够分享通州规划利好带来的盛宴，通州也因此成为了炒作最热的对象。

　　然而，正是这种疯狂的炒作，将通州楼盘推向了一个尴尬的境地，面对史无前例严格的国家调控政策，提前透支了未来的通州楼盘，究竟“涨还是跌”、“推还是不推”，几乎全北京都在看。

　　二手房价格出现松动

　　对于通州区域内在新政出台后已经表现出的僵持，小业主们显然有些着急。

　　记者近日在通州北京新天地、华龙美树等项目周边采访时看到，尽管这里中介门店依旧车水马龙，但几乎都是前来挂牌的小业主，买房者寥寥无几。位于华龙美树附近的金色时代房地产经纪公司门店的业务员告诉记者，其门店在3月时几乎每天都会成交10单以上，“这个礼拜已经过去4天了，我们还没开张呢”。

　　“从我们4月份的监测数据看，相比3月份，虽然整体的挂牌价和成交价仍有一定涨幅，但已有相当一部分二手楼盘的挂牌价格出现了松动，但并不大，而且成交量十分惨淡。”齐凡告诉记者，根据他们对通州分店的统计来看，价格出现松动的多为远离轨道交通的项目，而八通线沿线区域的楼盘价格相对坚挺。

　　“根据我们门店反馈的情况，在新政出台后通州超过一半的二手房项目挂牌价出现了滞涨和微量下滑，许多业主都表示愿意让价卖房。大户型房源相比新政前已普降千元。一直坚挺的小户型项目，也出现了1万-2万元的让价情况。”齐凡表示，目前购房者对八通线沿线的房价心理预期已经回落到17000-18000元/平方米。从目前业主挂牌价和购房者心理价两者的价差看，仍有2000元左右的差距。

　　通州楼市的未来走向

　　来自北京市住建委的消息，北京版“新国十条”即将于近日出台，其中除对国家版“新国十条”的落地外，在“某些方面”还将更加严格。面对一再收紧的调控政策，通州房地产市场的未来将向何处？

　　“估计北京大面积调控应该在四季度，开发商们还会做‘垂死挣扎’，但通州一定是先于大势发生调整的。”针对此轮调整，郭毅认为虽然二手房价格已经松动，但短时间内通州开发商肯定是挺着不降价，但就长期而言，房价过于虚高的通州面临调控已是板上钉钉。他预计今后一段时间，通州开发商可能会采用越来越多的促销方式“变相降价”。

　　齐凡预计，未来一段时间通州二手房价仍会小幅向下，预计整体降幅会达到5%-10%。同时随着房价的回调，会有部分购房者出手购房。“我们在与客户的交流中也了解到，虽然目前通州市场被普遍看跌，但还是有相当部分购房者十分看好通州的未来前景。但预计也会有相当部分购房者继续调低心理预期价格。”

　　一位不愿透露姓名的业内人士认为，目前通州在售楼盘普遍拿地成本都不高，而楼盘售价已经到了成本价的几倍之上。“像涨价最猛的K2海棠湾是2003年、2004年左右拿的地，现在卖到25000元/平方米，将来可调整弹性很大。”该人士认为。(记者 齐琳 王营)