“大北京，向东看。”这曾经是通州区域内开发商为自己楼盘定下的宣传标语，在他们的口中，由于各种利好消息的传出，通州房价有无限上涨的可能。也正是基于此，在过去的半年间，通州在售新房的价格由去年年底的均价15000元/平方米左右飙涨至如今的23000元/平方米，通州的房价经历了前所未有的“被上涨”。

　　在此番密集新政调控下，曾经被爆炒的通州楼市，未来的走向如何？开发商此时的心态又是怎么样的？业内对于这块区域作何研判？本报记者为此三赴通州。

　　“打折”不仅是噱头

　　如果说近期要评选通州曝光率最高的楼盘，K2海棠湾可谓“当之无愧”。

　　就在本月18日，“新国十条”刚刚出台后仅一天，“通州房价领涨变领跌”、“K2海棠湾跌3000元/平方米”的新闻便出现在各大媒体头条，似乎一夜之间，通州房价从无限飙涨的巅峰跌落到了谷底。

　　事实究竟是怎样？

　　“我们目前是全款购房每平方米减2000元，但其实新政出台前，如果是全款购房也能打到9.4折或者9.5折，折合下来也差不多每平方米减2000元。”昨日，在记者的百般询问下，K2海棠湾的销售人员将楼盘所谓领跌的真相告诉了记者。

　　随后，记者又转向调查了同样被传降价的珠江拉维小镇。公开信息显示，该楼盘目前均价在23000元/平方米，号称直降3000元/平方米。但一位长期关注该楼盘的调研人士告诉记者，这个价格根本不算降，该楼盘在3月底新开楼座均价为18000元/平方米，“一平方米降3000元的前提，是4月份刚刚大幅度提了价”。

　　“通州许多楼盘一直以来的销售策略就是报高价，暗地里多给折扣。”一位不愿透露姓名的业内人士告诉记者，无论K2海棠湾还是珠江拉维小镇，上述领跌通州楼市的项目不过是开发商再借着一个噱头来吸引购房者。而上述曾报道过K2海棠湾降价一事的媒体同行也坦言，楼盘打折的爆料者就是其销售人员。

　　“其实，这就是开发商在揣摩购房者的心态。”21世纪不动产市场分析师齐凡告诉记者，根据去年开发商们的销售业绩来看，尽管当下调控趋紧，但开发商的日子并不难过。“但确实对未来的市场摸不到底，也都想尽快清货，又不想被行业内封为‘乱降价、扰乱市场’。”在齐凡看来，基于这种心态，通州开发商便给市场一个“打折促销”，K2海棠湾的噱头便是其中一种。

　　死扛高房价的背后

　　如果说在号称“史上最严”的调控新政当前，开发商凭借揣摩购房者心态，以促销为由头实际降价尚可理解，那么曾经领涨的带头大哥坚挺不降，依旧保持着一种“上有政策，下有对策”的硬扛态度，则颇有些玩味。

　　上周六，记者来到京贸国际城，这个曾经创造了通州新房项目进入三万时代的标志性项目，发现前一周还座无虚席的售楼处已经变得冷冷清清。不过问到现在的售价，售楼员表示依然是26800元/平方米，“而且肯定不会降”。

　　在北京房地产交易管理网登记的历史资料显示，2010年1月23日，京贸国际城取得A1号住宅楼390套住宅的预售许可证，现已售罄，成交均价为14073元/平方米。

　　3月11日，又取得A2号住宅楼280套住宅的预售许可证，除一套未销售外，其他279套住宅也已售罄，成交均价飙升到了18686元/平方米，比A1号住宅楼上涨了4613元/平方米。

　　3月28日，京贸国际城取得A3号住宅楼575套住宅的预售许可证，开始第三次开盘销售，售价已经轻松突破20000元。

　　4月18日，“新国十条”颁布后的第二天，A3号住宅楼的销售价格上调至26800元/平方米，销售人员称5月份后再开的新楼座售价将超过30000元/平方米。

　　“这就是开发商高价拿地的代价。”北京中原三级市场研究总监张大伟告诉记者，在房地产调控愈演愈烈的大背景下，京贸国际城死扛不降价也有难言之隐，因为今年2月24日，京贸国际城的开发商天旭运河房地产公司以28.2亿元拍得了通州地王——半壁店地块，折合楼面价10635元/平方米。“开发商要缴纳土地出让金，需要大量的现金流，就必须提高现有手中项目的利润。”

　　据统计，今年以来，京贸国际城一共取得三次预售许可证，第一次取得预售许可证后签约面积为35070.19平方米，成交均价为14073元/平方米；第二次取得预售许可证后签约面积为24901.14平方米，成交均价为18686元/平方米；第三次取得预售许可证后签约面积为30241.64平方米，成交均价为24266元/平方米。“不难算出，三次预售已给开发商带来近17亿元的收入。这也是他们为什么死扛不降的原因。”一位业内人士这样解释京贸国际城在密集调控下不降价的原因。