中服地块的华丽转身

　　然而，这块令开发商垂涎多年的宝地，原本是属于北京核仪器厂的一块工业用地。与中国此前大多数工厂及工业用地一样，那时的中服地块，就像一个没有被人发现的灰姑娘一样，籍籍无名。

　　中服地块的价值飞升，直接受惠于北京的城市规划建设和CBD战略。2000年，北京CBD规划建设纳入北京市国民经济和社会发展第十个五年计划。那时，由政府主导的城市化开始成为继工业化之后，拉动经济增长的另一只引擎。政府不仅做城市规划，还直接参与投资，并在城市化中建房子、收取房地产业营业税以及跟土地相关的税收。

　　由于幸运地被划进了CBD的核心区，中服地块在中国城市化及房地产业突飞猛进似的发展中成功升值。

　　就在它华丽转身之际，中国的宏观经济从2002年起进入新一轮增长期。

　　引领这一轮增长的主力是房地产业。中国自1998年开始住房制度货币化改革以来，在住房按揭贷款等一系列的配套政策刺激下，房地产业发展开始突飞猛进。

　　2003年初，上海居民见面的台词，就像2010年初的投资客见面的台词一样：“你买楼了吗？”统计数据表明， 2003年，中国有超过300家公司涉及地产业务，占中国上市公司的25%以上。央行《中国房地产发展与金融支持》报告显示，中国房地产信贷在整体信贷中的比例，也由2000年的6%急剧提升到2003年的21%。

　　也正是在那一年，不但房价开始上涨，居民消费品价格也上涨了近5%，达到适度通胀可容忍度的最高值。

　　2003年4月，中国人民银行下发加强房地产信贷业务管理的“121”号文件，拉响了宏观调控的警报。当时的地产商人形容该文件为刀刀致命的“10年来最严厉的措施”，房地产商任志强甚至惊呼：“房地产的冬天来了！”

　　“冬天”并没有真的到来。惊魂未定的任志强及其同行很快发现，地方政府其实正指望房地产业拉动经济增长。2003年8月12日，国务院发布《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》的18号文件，将房地产业定位为拉动国家经济发展的支柱产业之一，明确提出要保持房地产业的持续健康发展。

　　调控拉锯战

　　远洋等房地产企业，赶上了最好的时代。尽管民间对于高房价的怨言不断，但地方政府并不会轻易打压房价，这在日后被不断证实。

　　早在2003年底开始的新一轮宏观调控过程中，中央政府就根据地产业持续过热的状况，适时推出了一些政策措施。在一系列的紧缩地根、银根等调控手段均未达到预期效果之后，中央政府把稳定房价上升到了讲政治的高度。2005年3月26日，国务院下发了《关于切实稳定住房价格的通知》，业内称之为“国八条”，其中要求，将稳定房价提高到政治高度，建立政府负责制，省政府负总责，并第一次明确提出“对住房价格上涨过快、控制不力的，要追究有关责任人责任”。

　　随后，国务院办公厅在2005年5月转发建设部等七部委加强调控的细则，即“新八条”，其中要求各地区、各部门把解决房地产投资规模过大、价格上涨幅度过快等问题，作为当前加强宏观调控的一项重要任务。

　　彼时，房价上涨积累的风险甚至超越了经济领域。2005年4月披露的一份由上海团市委编写的《上海青年调查报告》显示：住房问题已经上升为上海青年心目中最为关心的问题。此前的2005年1月9日，在麦其里─位于上海徐汇区的一个寸土寸金之地，上海城开(集团)有限公司的下属拆迁公司上海城开住宅安置有限公司副总经理杨孙勤，职工王长坤、陆培德竟然一把火烧死了两位不愿意搬迁的老人。

　　经过2005年“疾风骤雨”式的宏观调控，房地产开发投资增幅明显回落，但没有解决需求问题，反而在一定程度上让供给受到了抑制。对于房地产调控新政寄予厚望的购房者发现，在政策效应过后，房价并没有如预期中那样降低，于是蜂拥而入并进一步抬高房价。

　　颇具讽刺意味的是，就在有关房地产泡沫的争论最为激烈的2004年10月，建设部发表了一份报告驳斥“泡沫论”。这份倾向明确的报告认为，中国房地产泡沫说根本不成立，金融风险也在控制范围之内。事后，该报告的起草者之一向媒体承认：“我们的确是针对‘地产泡沫论’者才出台这份报告的。”

　　2004年10月，央行正决定将一年期存款基准利率上调0.27个百分点，这是央行十年来首次宣布上调存贷款利率。此举并非无的放矢，仅以上海为例，在2004年全部新增贷款中，有将近80%投入了房地产。银行贷款如此集中于房地产行业，此间风险不能不令决策层担忧。

　　而金融系统的风险还不止于此，央行早在2002年年底完成的一项调查就发现，房地产贷款中的违规金额比例高达24.9%。

　　中央频频出招，但房价依然越调越高。到了2006年，房地产宏观调控政策从土地、税收、外资准入、信贷、住房结构和房地产市场交易秩序等方面全方位展开，各种细化措施也陆续出台。当年12月份的中央经济工作会议明确提出：“要在政策落实上狠下功夫，确保中央各项方针政策和工作部署落到实处”。

　　这一轮的暴涨行情一直持续到2007年。多次加息也没能遏制房价的快速上涨之后，2007年9月，央行开始收紧房贷，要求购买二套房首付比例不得低于40%，贷款利率不低于央行基准利率的1.1倍。

　　2007年10月，70个大中城市房价环比涨幅下降，这是上个年度以来的首次下挫。随后，在央行持续加息、提高存款准备金率等一系列针对性极强的政策作用下，成交量明显锐减，“拐点”论开始成为热点话题。据不完全统计，截至2007年底，国内房地产企业的负债率平均超过80%，且大多都是银行债务。

　　就在2008年，房地产宏观调控最有可能取得理想效果的时候，下半年，因受金融危机影响，政府迅速回调政策。2010年4月20日，审计署发布2010年第6号审计结果显示，2007年至2008年度，有11个市以“招商引资”“旧城改造”和“国有企业改制”等方式，变相减免土地出让收入19.61亿元。在“4万亿”刺激计划之外，银行还在一年中发放了近10万亿元信贷，这使得许多濒于破产的房地产公司起死回生。