拐点形成不容置疑

　　预期调控会使房价大幅下降也不切实际

　　继2009年12月出台一系列调控房地产市场政策之后,近日国务院发出《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》,提出十条举措(以下简称房地产“新政”),其影响如何,试析一二。

　　前段时间房价上涨过快地区房价停止上涨或拐回向下势成必然

　　综合而言,新政会给房地产市场带来显著影响,其中最主要的是新政会抑制需求,增加供应,会让所有市场参与者的预期发生变化,买升不买跌效应将会显现,购买行为会切实减少,成交减少和降价将不可避免；进一步,降价会印证人们当初的预期,进而再引导减少购买；循环往复,市场进入景气下降周期,直到价格低到一定程度或有其他因素刺激新购买行为增加,才能进入新一轮景气上升循环。因此,从短期看,前一段时间房价上涨过快的地区,房价停止上涨或拐回向下势成必然,从这个意义上讲房价拐点形成不容置疑。它的效果最接近于严厉的政策会使股市步入调整一样。事实上,近年的房地产市场的特征确实很接近股票资本市场,房地产变成全民均想参与(富人多数已参与)的投资品种(十几年的涨价和调控不灵效应),因此套用资本市场的调整规律来理解当今房地产市场的调整趋势,不会有多大偏差。但是,由于我国宏观经济已然走在上升通道,城市化和居民收入水平不断提高带来的需求依然会持续增加,前一段宽松货币政策及近期人民币升值预期带来的市场流动性依然充足,通胀步伐不会停止,再顾及政策调控的初衷并不是促使房价大幅下降,实力开发商已有近几年的巨额利润积累(扛价承压能力强),预期调控会使房价大幅下降也不切实际。

　　新政要进一步达到预期效果的配套措施

　　房产新政要想进一步达到预期效果,综合而言,必须进一步改革公共财政体系和政绩评价标准(使地方政府不再依赖土地财政,不再依赖房地产涨价带来的虚高GDP)；需要加快完善房地产税收体系,考虑到物业税推出的制度设计、程序与技术障碍,尽快修改房产税的规定(适当扩大房产税范围)以替代物业税,不失为有效途径,因为只有对持有多套、大面积住房征税,才能对持有人形成持续的成本压力,才能有效抑制过量占有物业资源的奢华消费之风,打击囤积居奇的投机行为,培育适度和节约消费的观念,减轻我国人多地少、资源稀缺带来的房价持久上涨压力(交易环节征税是一次性的,在交易中会被转嫁给最终消费者,在市场流动性充裕的背景下,对压制投机炒作、抑制房价作用有限)；需要严厉打击各种违法、违规行为,有法不依、执法不严、违法不究长期以来成为中央政策效果大打折扣的顽疾,看看我们身边有多少已出让的土地闲置或变相闲置(象征性的开工等),看看房地产中介用多少种方法规避税负(签订阴阳合同,人为压低成交价,虚增房屋原值或装修费等,且交易双方普遍配合),看看开发商有几家如实地申报缴纳了土地增值税(虚增各种成本),看看各地经济适用房、廉租房有多少鹊巢鸠占、舞弊腐败丛生,再想想是不是有人会通过假离婚、挂名在住房套数上来规避管控,从某种意义上说,新政的效力取决于执法和反腐的力度；需要适时升息,减少市场流动性,从根本上抑制投资冲动；需要调整土地制度,使符合一定条件的集体土地、小产权房可以上市流通,从根本上改善供应不足；需要政策持续平稳,否则,调控失效,房价再涨,人们会形成越等越买不起的预期,从而恐慌性需求再起；需要创造新投资渠道,使创业投资、金融投资等领域有公平、清明的投资环境和合理的收益,否则,全民炒房,房价必然又走到快速上涨的老路。(广州大学工程管理系主任、教授,广州市房地产学会专家委员 陈德豪)