在聂梅生看来，公共租赁房建设热潮引发的中国住房保障模式转型，还不能完全理解为“另起炉灶”：“‘住有所居’中原本就包括‘租有所居’，只是过去长期被人们忽视。”

　　三大考验

　　从各地实践来看，公共租赁房最大的优点在于覆盖人群广泛，补贴标准灵活，并且补贴对象明确、操作透明，适于建立退出机制。

　　然而，早期试水公共租赁房的一些城市，如厦门、深圳和北京等，目前均已碰到一系列棘手难题。

　　对于当前探路公共租赁房所遇之考验，聂梅生用资金匮乏、主体缺位和立法缺失予以概括。

　　厦门从2005年酝酿公共租赁房制度，保障对象是厦门户籍的无房户家庭。由于公共租赁房的租金补贴水平总体偏高，租户仅需负担相当于市场租金的10%~30%，使得超过88%的符合资格家庭争相申请公租房，经济适用房和限价房等销售型住房无人问津。这一结果导致政府的财政投入不能及时收回，后续资金渐渐不支，直接影响到公共租赁房政策的可持续性。

　　曾去厦门考察的住房和城乡建设部专家向《财经国家周刊》记者透露，厦门曾同时开发了15个经济适用房、限价房、公共租赁房和廉租房“无缝对接”的保障性住宅小区。目前，其中一些项目“后续压力越来越大”，建设濒于停滞。

　　遭遇资金难题的不止厦门一地。深圳市对于公共租赁房的租金补贴标准为市场价的60%~70%，远低于厦门，即便如此，一套公共租赁房的投资回收周期也要20年~30年。

　　曾参与北京市公共租赁住房政策课题论证的我爱我家房地产经纪公司控股公司副总经理胡景晖向《财经国家周刊》记者透露：北京市在2009年夏天曾找过几家政府背景的房地产开发公司谈话，希望由他们来经营公共租赁房物业。其中一家公司曾请胡景晖帮忙计算投资回报率。“算来算去，就算企业经营良好，企业最高的年收益回报率也就是5%左右。”

　　“除非给开发商补偿，否则没有人愿意去做。”胡景晖说。

　　对于上海市政府提出的“大租赁”计划，杨红旭并不认可，“如果仅靠政府投资，连保本和微利经营都无法实现，公租房将成为政府投资的无底洞。”

　　另据《财经国家周刊》记者了解，对于公积金支持公共租赁房建设的做法是否适合推广，在业内一直争议很大。一些学者认为，用公积金建公共租赁房是“花别人的钱，办自己的事”，“有失公平”。

　　至于主体缺失，早在上一届建设部领导班子会议上，时任科技司司长的聂梅生就曾提出，不应仅对房地产企业颁发“物业开发资质”，还应该发“物业持有资质”，鼓励企业经营房屋租赁一类的持有型物业。

　　在聂梅生看来，没有专职的建设主体，是公共租赁房政策逐步萎缩的一大原因。在国外成熟市场，比如日本，均是由国企性质的机构来承担相应的建设任务。

　　此外，中国的公共租赁房政策亟待立法。目前各地大都出台了地方管理条例，还没有形成一个全国性的法律。而在公共租赁房政策实践较好的地区，如香港、新加坡，立法是发展公屋事业的重要依据和保障。