购房环节:首付政策、按揭优惠

　　房贷新政要求,二套房按揭贷款首付比例不得低于50%,贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。

　　“9·27”的影响犹在眼前。上一轮房价下跌,正是由于“二套房贷首付4成、利率1.1倍”新规之后。2008年11月1日“首套房首付20%、利率7折、契税减免”政策出台,随后房价疯涨。而此番二套房首付提高至五成,是否将成为楼市拐点?有专家认为,新政对楼价的影响毫无疑问,尤其是对成交量的影响将立竿见影。但对价格的长期影响会如何,还待观望。

　　虽然多数银行还未执行二套房贷首付五成的规定,但是银行资金收紧的趋势明显。多家银行暂停住房按揭贷款业务,静观其变。

　　专家认为,第三套房若真被停贷,对广州的房地产市场也不会产生太大冲击。合富辉煌的首席分析师黎文江表示,从房产中介的统计数据来看,广州购买第三套房的比例总体在15%以下,说明纯粹的投机客和投资客比例不特别高。

　　持有环节:呼吁房产持有税应出台

　　税收调控的风声近日越传越烈。有关个人住宅消费税等涉及房地产市场的有关税种被频传将出台。

　　近日频传重庆特别房产消费税方案获批；上海可能试行征收房产保有税；济南或率先实施二手房交易个税按交易差额的两成收取。

　　虽然重庆传闻被证伪,业界专家学者表示,开征“房产消费税”存在一定不合理性,而“房产持有税”则应加快出台。实际上,在重庆提出“房产消费税”方案之初,就有不少专家表示获批可能性不大。但现在看来,只有在房产持有环节征税才可能对楼市起到真正调控。

　　交易环节:优惠取消加快税收

　　在房贷新政出台后,广州楼市开始出现恐慌性“抛售潮”。中介人士透露,在炒房客最爱的天河区珠江新城板块,放盘量较以往增加一成,更有炒房客自愿降价10%出售。

　　有分析认为,除了以往所使用的金融手段外,政府还提出了加快研究税收方面的政策,这就给人们留下了想象的空间。但也有观点认为,要控制中国的楼市价格居高不下的问题并不在于如何推行新的政策,关键是如何加强执行现有的政策。吴旦颖

　　换房需求被误伤换房客如何应对

　　二套房贷新政出台,在打击炒房客的同时,也对众多改善型换房买家产生了不利影响。除了首付款更多外,对于换房人士而言,基准利率提高比首付款五成造成的压力更大。以一笔100万元20年期房贷为例,按照国务院最新基准利率1.1倍计算,还款总额达1793616元,而以往最优惠7折利率时,总还款额为1474666元,相比之下买家要多出近32万；新政策下每月还款额度为7473.4元,比7折优惠时要多出1329元。

　　有些买家尽管已经付清首套房贷款,有意再购买改善型单位,但按照银行目前确认拥有物业套数的手法,只要曾经有过按揭记录的,都要算物业数额。对于这类买家来说,即使有心再买套房子自住,也无可避免地受到二套房贷新政的打击,增加了购房成本。

　　针对1.1倍利率带来的额外还款负担,专业人士建议,可采取尽量多付首付款,减少房贷额度的方法。事实上,新政出台后已有部分资金实力雄厚的换房客改为选择一次性付款,以避开新政影响。此外,由于目前公积金贷款并未按二套房贷新政所定的1.1倍利率,依照广州市公积金中心现行规定,只要符合相关条件,就可申请公积金贷款。业内专家建议,换房置业买家可采取商业贷款和公积金贷款组合贷款方式,也能在一定程度上降低额外支付的利息。

　　楼价会否应声而落?

　　一系列“超乎想象”的新政,让像脱缰野马一样狂飙的楼价脚步放缓。阳光家缘的数据显示,广州全市一手房网签均价4月16日高达11695元/平方米,次日便跌破万元大关,降至9757元/平方米；18日更是一下滑落到8914元/平方米,是为一个月来广州房价最低点。

　　价格反应迅速,但就这番新政出台后,能否对抑制房价起到中长期的效果,各方专家的看法并不统一。

　　广东中原地产项目部总经理黄韬判断,新政将会起到立竿见影的作用,4月底到5月份,广州楼市成交量会急速下跌,将会有30%的萎缩,然后随着政策消化逐步回升,但还需等到7月份才能看到房价有真正明显下降。

　　合富辉煌首席市场分析师黎文江也认同可能存在“假跌”的情况,在他看来,广州新建商品住房十区均价将从目前的万元以上回落到9000元/平方米的价位。专家韩世同表示,楼市未来将有一定下跌空间。这次出台的二套房贷新政后果可能极为严重,必然导致成交进一步萎缩,甚至可能最终导致房价快速下降,甚至崩盘。

　　“再次收紧二套房贷,房价拐点实质性出现。”地产评论员邓浩志认为。但此次新政推出前,开发商普遍有所不少现金来作准备,和2007年“9·27”的猝不及防不同,不一定像2008年那样,楼价马上一泻千里,需要进一步观察影响深度。　(关丽 吴旦颖 李广军)