房地产开发贷款风险几何？

　　上海证券报：在国家的宏观调控之下，不少银行压缩了房地产开发贷款的业务，您如何看待房地产开发贷款业务的风险？银行将对这项业务做何调整？对房地产开发商、个人购房者、以及房价会分别产生多大影响？

　　连平：房地产开发贷款目前在各家银行业务中占的比例不是很高，尤其是大的银行业务占比还相对较低，普遍都在8%以下，低一点的在6%—7%，可能有些中小商业银行稍微高一点，大概达到10%多一点。如果说整个房地产市场总体上比较平稳，没有出现大的系统性风险，房地产开发贷款的风险还不会很大。对商业银行来说，房地产开发贷款有不错的回报，而且还比较稳定，因此商业银行肯定还是要做的。

　　房地产行业是中国所有行业中最重要的行业之一，随着城镇化的发展，中国二三线城市房地产行业的发展还有很好的发展空间，它肯定还将是商业银行非常重要的一块业务。我们可以注意到，在2008年下半年中国受到国际金融危机的冲击，房地产市场价格有所下跌的情况下，房地产行业的信贷还是保持了相对稳定的态势。而2009年二季度之后，经济开始回暖，房地产市场价格也开始上涨，各家银行也相应增加了房地产贷款的比重，但并未有大幅度提升。总的来说，这样的比重反应了商业银行对这块业务还是比较关注的。

　　郭世坤：基于我们对于中国整个房地产业状况和未来发展趋势的判断，在目前的中国文化背景和居民收入状态下，个人住房贷款风险相对较低，当然银行也要杜绝假按揭、虚假交易等。银行提高首付成数，对于个人住房贷款可能不会产生太大影响，由于不愿意承担更多利息等原因，中国居民甚至会自愿提高首付比例。

　　而从房地产开发贷款来看，当前中国房地产市场快速发展，房地产业良莠不齐，在土地交易开发过程中，难免会出现包括房地产商本身实力、信誉、以及环节断裂等问题，这些都很可能导致房地产开发贷款风险。还有可能出现房产价格不断上涨，房地产开发商囤地、囤房，以及土地使用出现违反政策、违规等风险。

　　银行需要对上述问题引起重视和进行有效防范，此时适当降低房地产开发贷款占全部贷款和垫款比例也是应该的。此外，配合国家政策需要，银行也需要加大对实体经济、企业、基础设施面的信贷支持。

　　银行压缩房地产开发贷款，并不能说银行退出了这一领域，而是银行出于对信贷风险的考虑，选择更优质的贷款投向。对个人购房者，我认为并不会产生太大影响；而对于房地产商，收缩政策则会产生较大影响；对于房价的影响则比较难以确定。从去年至今，银行的房地产开发贷款占比均已有所降低，但实际房价仍继续上涨，这也说明信贷与房价有联系，但相关性并不太强。当然，更低的利率、更低的首付成数，也会刺激房地产需求，使得进入房地产市场资金增多。

　　贝哲民：上周四，国务院公布了一系列有关调控房贷的措施，我认为这对于抑制房地产市场过热有一定帮助。事实上，有关“二套房首付比例50%”的规定，远超越了欧洲、或美国等地的相关规定。这也意味着，中国的高储蓄率和紧缩资金措施等可能会冻结原本计划进入房地产市场的巨大流动性。因此，我认为房地产市场可能仍存在许多风险。

　　防控风险路径

　　上海证券报：您如何看待目前房地产信贷业务的风险？如果房价进一步攀升，是否将为银行业的资产质量埋下隐忧？银监会对于房地产开发融资第一抵押物必须为建筑物、银行降低相关贷款抵押价值比例不超过市场成本50%等规定，对于包括开发贷款在内的房地产信贷风险防范是否有效？还有哪些进一步防控相关风险的措施建议？

　　郭世坤：从中国实际情况来看，未来房价仍有一定上升空间。当然，在不同区域、不同楼盘，可能也会出现一定程度房价下跌的情形。如果房价上涨过快、甚至出现飙升的话，以后可能也会出现房价大幅下降的情况，而房地产价格下降肯定会带来银行信贷资产质量的隐忧。

　　当前监管部门对房地产信贷风险的监控、政策规定，应该说是比较全面和有效的。比如，房地产开发融资第一抵押物必须为建筑物、银行降低相关贷款抵押价值比例不超过市场成本50%等规定，这对防范风险是有效的，在即使出现相关风险的情况下，银行资产也能够得到有效补偿。

　　对于进一步防范风险的措施，我认为，在多年经验的基础上，政府对于房地产风险监管和防范比较有经验，也有相应的对策。我补充建议主要有三点。第一，保证房地产市场规范性和房产交易的真实性。这需要监管层和银行两方面更加重视，监管层要加强监管，银行也需要进行有效核实，防止虚假交易。第二，严格操作规范。要实现房产交易真实，必须从操作真实、有效开始，以前出现的假按揭、欺诈骗取资金，都并非因为监管层、银行没有相应的规章制度，而是在操作中银行并没有严格按照规章制度进行。第三，严格流程。流程需要得到保证，要保证购房交易的真实性，包括对于购房者购买能力等多种条件的审核，要保证真实性。

　　连平：现在，房地产市场已经有了泡沫，房地产市场价格上涨的越快，为银行业资产质量埋下的隐患就越大。如果房地产市场价格大幅度飙升的话，那么离泡沫破灭的时间就不远了，所以这个时候银行需要特别谨慎。

　　但是通常情况下，房地产泡沫的破灭跟利率的提升有很大关系，因为利率大幅度提升会购房者无力支付。而目前利率不太可能很大幅度提高，因此房地产泡沫也不太可能呈现迅速破灭的局面。另外目前我国的房贷业务中，首付比例相对来说还是比较高的，一般都在二到三成，现在将二套房提高到了五成，所以从首付比例的角度来看，与国际上相比风险不大，接下来关键是要看利率。

　　我们现在要做的就是如何在利率不断上调之前就将房价稳定在一个相对合理的水平，这样由于未来利率水平上调带来房地产市场泡沫破裂的风险就会相应减小。我觉得最近出台的这些措施还是比较及时的，在没有动用利率政策之前通过这些行业政策将泡沫控制住，这样可以避免未来出现大的系统性风险。

　　贝哲民：我认为，建立一个房地产信贷交易的二级市场，能够帮助降低商业银行级别不高的房贷资产的风险。不过，尽管当前中国房地产市场风险出现上扬态势，但由于中国房地产贷款首付比例非常高等调控措施的存在，中国房地产市场的风险并不会像欧洲、美国等房地产市场那么大。至于防控相关风险的措施建议，我认为需要进一步改进和提升银行间互相个人信贷信用情况。 　　⊙记者 唐真龙 石贝贝