【烂尾楼样本】

　　最快上市“烂尾楼”：30天内销售回款8亿元

　　相比卓越置业在上海购买的圣安德鲁斯庄园项目——北京的海天中心资金回笼速度显然更快。仅仅在收购完成的12月底，北京光耀东方就将它改名为光耀东方广场，并以2万多元一平方米的销售均价对外销售，在不到30天的时间里就收回了8亿多元的预售款。该项目也成为北京最快上市销售的“烂尾楼”。

　　30天收回8亿元

　　海天中心位于北京西长安街旁的羊坊店路，规划建筑面积达20万平方米，于上世纪90年代末开始兴建，按照当初的规划应该在2001年底建成营业，但是由于种种原因，该项目一直处于“烂尾”状态。

　　北京市房地产交易管理网的信息显示，海天中心早在2004年就有一批办公房源获得过预售许可证，但总共28000平方米的办公楼A座，却仅仅以3000元/平方米的价格完成销售。S座和N座虽然在2005年也取得了预售许可，但在2007年6月却被法院查封。

　　去年12月，来自山东的光耀东方投资管理有限公司宣布以20亿元的价格收购该项目。

　　在当时，人们并不看好这个“烂尾”了多年的项目。据高力国际统计，由于经济危机和高市场存量的影响，北京个别商场在过去6个月中出租率一直低于50%，同时一些商家也正在缩减开店规模。华润创业将原来的新开店计划由300家减至200家；日本最大的体育商品零售商美津浓计划关闭在中国内地的200家店铺。

　　但让人没有想到的是，光耀东方广场在去年12月26日开盘，一天之内559套房源就售罄。在购房人的强烈要求下，开发商又陆续加推120套房源也被抢购一空。北京市房地产交易管理网提供的数据显示，海天中心的成交价达到23679元/平方米，已销售面积超过36000平方米，总成交金额超过8亿元。

　　根据资料，海天中心的总建筑面积为20万平方米，其中商业面积约10万平方米。如果不计算前期及接手后的改造费用，按目前的销售价格，表面上光耀东方投资管理有限公司获取的投资收益将达到总投资的一倍及以上。

　　“变废为宝”的生意经

　　烂尾楼变废为宝的关键除了大环境外，就是操作环节。

　　海天中心被改建后，成为一个包括酒店、公寓、写字楼和商场的高端城市综合体。其中12月26日开始销售的是15层酒店式公寓，户型面积为40~85平方米。目前，北京四环以内的住宅价格已超过4万元一平方米，而上述产品2万多元的定价显然具有相当的竞争力。

　　《每日经济新闻》记者了解到，从光耀东方正式接触项目的第一天开始到签约仅用了10天的时间。在签约完成后的100天内，就完成了对项目的形象包装和出售。

　　“我们在收购一个烂尾楼项目前，会有多个运营团队先期对项目进行研究，有专门的团队研究项目的商业运营管理，也有法律团队研究项目的债务、产权等情况。”北京光耀东方投资管理有限公司董事长李贵斌说，在对一个烂尾楼收购前，他们会派出多个团队，研究烂尾楼的收购价值和市场前景，以及相关的法律、债务等危险，并以此评估项目的投资价值，确定是否可以投资。李贵斌介绍，海天中心项目仅债权人就达到70多个，另有38个负债方，产权债务非常复杂。

　　即便是现在，北京市场的烂尾楼项目仍然有可选择的余地。李贵斌透露，公司目前正在洽谈北京地区的两个烂尾楼。他表示，未来几年，商业地产的购买力增长是有限的，商业地产是供大于求。“因为这样的原因，关停和烂尾的商场项目将会越来越多，我们的机会也就越来越多”。(记者 杨羚强 ）