【烂尾楼样本】

　　冒险拿下诚邦别墅 卓越置业半年进账1.74亿

　　全盘收购完成后仅仅半年多，项目总销售额已经超过6亿元，远远超过1亿元收购资金和向原项目股东授出的2.9亿元零利率委托贷款。卓越圣安德鲁斯的超高收益或许可以说明上海烂尾楼卖断货的原因。

　　半年进账1.74亿

　　去年9月，卓越置业向上海多家媒体宣布，收购了上海德天置业有限公司100%的股权。德天置业拥有上海青浦赵巷一个名为 “诚邦别墅”(推广名为 “圣安德鲁斯庄园”)的别墅项目，已被卓越地产以整体收购的方式纳入名下。

　　一个多月后，卓越置业在上市招股说明书中透露了上述收购的代价。该项目可售的一二期总建筑面积共54802平方米，以项目上半年的平均售价30545元/平方米计算，预计收益将远远超过所投入的资金额。

　　中国房地产信息集团昨日向 《每日经济新闻》提供的信息显示，截至今年2月，该项目4个月的销售总金额已超过1.74亿元。

　　记者曾于去年11月造访过该别墅项目的现场，圣安德鲁斯庄园项目当时已完全竣工。这意味着卓越置业在收购完成后对工程施工领域的投入可能并不多。目前，圣安德鲁斯庄园尚有11373平方米的建筑面积未销售，以项目目前33865元/平方米的成交均价计算，项目二期全部售完时，卓越置业至少可再获利3.8亿。

　　除已建成物业外，圣安德鲁斯庄园还有待续建的一期项目用地。卓越置业去年10月发布的招股说明书显示，一期项目用地的总建筑面积为30486平方米，其中估计可销售总建筑面积为24327平方米。按33865元/平方米的成交均价计算，一期项目最少可取得8.2亿元的销售额。

　　低价背后的高风险

　　天下没有白吃的午餐。卓越置业以如此低价获取如此高收益项目背后，是公司可能面临的巨大风险。

　　《每日经济新闻》曾在去年率先披露，卓越置业在招股说明书公布的圣安德鲁斯庄园一期面积和青浦区建设和交通委员会公布的不同。

　　根据当时的招股说明书，“一期总建筑面积30486平方米，其中估计可销售总建筑面积为24327平方米”；而按照2005年上海市青浦区建设和交通委员会的批复，所述的建筑面积是 “一期开发商品房建筑面积18934平方米，其中24幢别墅建筑面积18441平方米，公建配套面积493平方米”。

　　招股说明书还披露，“由于发展项目在未经土地管理机构同意情况下停工超过两年，根据土地出让合同，我们的土地使用权或被没收归政府所有。”

　　此外，项目还受到经济纠纷案件的拖累。项目公司上海德天置业有限公司因为违反与上海策源房地产经纪有限公司2006年11月签订的协议，被后者起诉支付清偿损失150万元、代理费2120万元和其他损失2180万元，目前诉讼已经进入至二审阶段，上海诚邦别墅二期的五个住宅单位共3801平方米已被申请财产保全。

　　事实上，“烂尾楼”项目多数都存在着一定的风险。SOHO中国去年8月收购东海广场不久，也有媒体称，东海广场在转让给SOHO中国前曾进行过多次交易，漏交各种税费约6亿元。

　　中原地产分析师季峰说，各种不明债务和需要清算的巨额土地增值税，正是“烂尾楼”项目的巨大风险所在，但这也是项目原业主愿意低价出售的原因。