日本一场“泡沫危机”的穿透力影响了20年 中国炒房者也要“盛市思危”

　　全国房价不断攀升，成为老百姓最关注的话题之一。今年年初国家不断出台各种新政策，展开了对房地产市场的又一次调控，系列政策虽然对抑制楼市过度升温起到了一定的作用，但目前来看结果仍不尽如人意，房价上涨的势头还是未能压制住。一方面是地产商们疯狂抢地，“天价地王”还在不断诞生；另一方面是买家依然争相入市，即使价格不断上扬也照买不误。更有一些买家对于超出自身承受力的高价盘也毫不犹豫地出手，还底气十足地认为：“楼价只会升不会跌！”

　　近一年来，楼价上涨的速度已经远远超过了楼盘正常的价值增长速度，甚至到了比较危险的程度。现在很多买家的购房行为，已经是一种非理性的行为。其实，世界上不会有只升不跌的市场，房地产市场当然也不例外。回顾日本在上世纪八十年代所经历的房地产泡沫破灭的惨痛教训，再重温1993年广州楼价的“大跳水”以及2007年楼价疯狂之后2008年持续一整年的低迷，都有力地证明了这一点。目前投资置业者看好市场的关键理由是“广州的土地稀缺，所以房子一定是升值的”。但不要忘记，如果按人均面积算，香港、东京这些经济发达城市的土地资源更加稀缺，但依然遭遇过楼价暴跌的惨痛经历。

　　目睹今天的东京楼市：

　　徘徊20年楼价才回到最高峰七成

　　东京地产研究机构和政府机构有关负责人都认为，经历泡沫经济之后，日本房价一直在低谷徘徊，好不容易在2007年有些欣欣向荣的趋势，又受到2008年开始的全球金融危机的影响，买卖双方热情都再度冷却，房价水平也没多少增加，直到今年年初，才略有复苏的迹象。

　　日本不动产经济研究所提供的首都圈10年房价数据显示，从2000年到2006年，东京首都圈一手公寓价格都在低位徘徊，不仅没涨过，反而不时下挫。直到2007年，房价水平才有所提升，10年来，首都圈一手公寓价格只涨了区区18%，相对于我们国内一些大城市一年涨40%多的速度，实在只能算是“蜗牛爬行”。

　　如果从更早的价格来看，可以明显发现1989年~1990年泡沫经济最高峰时，日本房价也达到了前所未有的水平。到泡沫经济临崩溃前的1990年，首都圈一手公寓平均每套价格高达6123万日元，而2009年一手公寓平均每套价格仅为4535万日元，经过近20年的时间，一手住宅价格也只回到了最高峰时的75%不到。在楼市低谷中徘徊20年还未走出，自然对普通国民心理产生极大影响，买住宅进行投资绝对不是日本人的选择。

　　日本不动产经济研究所有关负责人福田秋生分析，上世纪八十年代的泡沫经济，狠狠打击了日本人的信心。因为那时大家都相信价格只会涨不会跌，从信心爆棚一下子跌到谷底，其冲击可想而知。大概用中国谚语来讲，就是“一朝被蛇咬，十年怕井绳”。目前，日本政府对房地产市场的持续低迷也表示了相当的担忧。

　　关键词：一蹶不振

　　上世纪80年代的那场泡沫经济狠狠打击了日本人的信心。因为那时大家都相信价格只会涨不会跌，从信心爆棚一下子跌到谷底，其冲击可想而知。用中国谚语来讲，就是“一朝被蛇咬，十年怕井绳”。

　　反思国内楼市的涨价风：

　　不要等到泡沫破裂了才后悔

　　在泡沫经济破裂后，日本自杀人数大增，地铁轻轨都不时因为有人跳轨自杀而停运，那种悲惨的场景至今还留在日本人的脑海中。现在国内一线城市的房价和居民收入比已经高于东京这种世界大都市，我们还有什么理由认为国内的房价还能继续凯歌高奏地再涨几十年呢？

　　虽然东京房价相当于5万多元/m2，但不要忘记，日本住房的使用期限是永久的，可以留传给子孙后代，但中国的只有70年使用权。而且，日本住宅的建造成本极高，仅土建和装修部分加起来，就相当于至少1.7万元/m2，这样算下来，我们还有什么理由认为国内的房子比东京的便宜呢？