“远洋拿得望京地块有其特殊性。这块地一面靠着北小河，一面对着望京公园，而且靠近中央别墅区。远洋很有可能将其打造成一个五环内的低密度住宅项目，品质会比周边项目高出很多。所以大家不能光看楼面地价，还要看到其他潜在因素。”北京易居研究院副院长牟增彬表示。

　　北京市国土局副局长曾赞荣也表达了同样的观点，他认为大望京1号地的条件比较特殊，被拍出高价也只是个案。曾赞荣指出，大望京1号地周边的环境很好，一半都是绿地，并且下面有地铁站，市场对其预期较高。他同时还表示，目前北京市地价水平确已处在历史高位，未来会通过大量增加土地供应来平抑地价，提醒开发企业应理性拿地。

　　市场证明，两会过后北京土地交易再度升温，楼面单价纪录一日内两度被刷新，业界认为这显示出开发商对于楼市走向的乐观判断。但是在大望京4、5号地得主方——保利地产北京公司营销总监陈艳萍看来，土地市场的冷热与否，主要取决于政府推出的地块质量和市场对该地块所处区域的认可程度，是一个市场供需关系，不能依此简单评定开发商对市场的判断。

　　陈艳萍在接受采访时表示，保利地产以50.4亿拿下大望京4、5号地的成交价，是相对理性的成交价格，符合拍卖前保利地产对该宗地价格的评估。而之所以和望京1号地的差价如此之大，陈艳萍认为是由于两块地的适建产品及将来可能的定位和客群有较大差异：望京4、5号地有比较大面积的公建混合住宅用地和托幼用地，而望京1号地大部分是住宅用地，甚至部分可用于建设低密度住宅。

　　“两块地的价格差异是完全的市场行为。”对于该地块将来的建设产品和规划，陈艳萍表示目前还在初步设想阶段，更加准确和细致的规划要等待时日，项目正式推向市场预计将在明年下半年。

　　●观点碰撞●

　　混合用地不如纯住宅“吃香” 能盖多少房直接决定土地价值

　　华业地产副总经理陈云峰在分析望京这两块土地成交差异时，对陈艳萍的观点表示了认同，他同时认为，大望京村4-5号地，毕竟地块总量大，占用资金比较多，一般开发商没有实力，远洋之前拿到大望京村1号地已经付出了40.8亿的代价，包括中信地产此前以52.4亿元取得亦庄“地王”，这两大保利地产的最大竞争对手均已“大出血”，因此在后续土地的竞争力上也有所减弱，因此3月17日未出地王也在情理之中。

　　“大望京1号地绝大部分可建成住宅进行销售，这是该地块创出高价的重要原因，2.75万元/平方米放在眼下市场上确实很高，可是一两年之后呢，从近年北京房价上升的曲线图来看，每一块高价地的出现最终都被市场证明是一桩成功的买卖，开发商最终都能从土地增值带来的房价高涨中收获巨大红利，赚得盆满钵满，无论如何，只要多盖房，面包收益一定是远贵过面粉的。”某行业资深人士坦言，混合用地不如住宅“吃香”，恐怕正是影响开发商“味蕾”的关键因素。综合用地在开发商眼中的地位，显然不如住宅，于是，即便是比远洋更为“凶猛”的保利地产，在比邻远洋“望京地王”的地块上，也只“执著”地给出了近18000元/平方米的单价。

　　中国土地研究学会副秘书长庄澄一表示，住宅的规划面积越大，开发商们争夺的也就越激烈，土地的价格也就越高，这样的地王是“争”出来的，而对于混合用地，则是“让”出来的，两块望京土地拍卖的前后对比恰恰充分说明了这一点。“能盖多少房，盖什么样的房，直接决定着土地价值”，这一番话，发人深省。