把房地产市场带回正轨

　　高房价对经济的祸害是显而易见的。笔者想强调的是，一定要放弃开发商会屈从一般压抑房地产市场政策幻想,原因是开发商有经济诱因去试图用尽一切手段化解这些压抑房地产的政策。政府必须另起炉灶才能把房地产市场带回正轨。

　　笔者自2006年10月起已多次建议，中国政府应另起炉灶，直接牵头发展大量可销售公营房屋，为中国房地产市场注入所需竞争及增强政府对中国房地产市场的影响力。考虑到中低收入群的支付能力，公营房屋量必须够大才足以牵制私营房价的同时必须维持一定鼓励国民奋发向上的动力。笔者建议中长期的新房供应量分配应约为：10%为廉租房给低收入国民；15%为经适房给中低收入国民；45%为政府直接发展的两限房给中至中高收入国民；余下30%则为私营商品房给高收入国民及海外买家。

　　为什么只建议约10%的廉租房？原因是廉租房会增加国家财政压力，未来随通胀加租的障碍亦会造成国家财政压力。因此，在可能范围内，政府应鼓励甚至轻微补贴中低收入人士购买微利甚至没利润的经济适用房，由于是一次买断，即使是轻微补贴，也不会造成财政压力。

　　为什么在10%廉租房、15%经适房之外，还要建设45%有利润的两限房呢？原因是现在商品房价，已远超中等收入甚至中高收入人士的支付能力，若我们相信每一国内家庭均有权利在自己国家以合理价钱拥有一套属于自己的房子，则政府是有义务在市场失效的情况下，以高于建筑成本、低于商品房价的价钱提供足够供应，以协助此类中至中高收入人士圆置业之梦。

　　由于商品房价与成本的差距实在太大，若以微利的价格发售与中高收入人士，反会造成许多问题：如大幅扯低现今的商品房价，使已置业者严重亏损，进而增加银行呆坏账，严重的甚至引发房价的过度调整，导致经济衰退甚至金融危机；过低的价格亦会使其成为大规模舞弊的诱因，使相关房屋沦为腐败的温床。因此，较理想的安排是以约两成的折扣向中高收入人士提供较高级及交通较便利的公营房，约三成的折扣向收入略次的人士提供中档及交通略逊的公营房屋，四成折扣甚至是微利向一般收入人士提供基本档次及地点略远的公营房屋。这样的安排除了可避免舞弊及诱发商品房过度调整，亦可保持国民奋发向上的动力。

　　保证公营房屋量的公营只是第一步，公营房价的制定才是政策的重点。笔者认为，中、高档公营房相对商品房有两至四成折扣率较为合适。由于有收入限制、转售限制、每户只可申请一套，根据地点、设计和建造不同，相关的折扣比率应只会造成商品房价轻度调整。必须强调的是，上述的折扣率只是用来计算首次推出的公营房价。一旦此价钱被定下来，日后的房价调整将按建造成本、经济增长及土地短缺程度调整，而不是按私营房价的升幅调整。新加坡在1991年至1997年期间，就是因为个别官员误信市场的定价能力，以私营房价的升幅作为公营房价调整的一个重要依据，结果允许开发商通过新房的指标性效果影响房地产市场的心理预期，以致少量新房的价格飙升，可拉升约占总存量两成的二手私营房价。

　　当公营房价以上述机制定下后，政府则可按当时的供求调整公营新房占比的软指标。以公营房价为硬指标、公营新房占比为可调整指标的好处是可避免过大的商品房价下调。当然，公营新房的占比还是要远高于现在，才可协助大部分国民圆置业之梦并及足以牵制房价的飙升。

　　笔者强调，公营房价而不是公营房屋量应是此设计的执行指标。换言之，当政府决定了某一价钱为其级别公营房的合理售价，就以此价钱逐步提供国民所需房屋量，即使最终建成的公营房屋量远超或远低于笔者粗略估计的新供应量七成占比。以公营房价为执行指标并容许公营房屋量随形势变动的好处是政府可控影响房价。

　　若售给中高收入人士的高档公营房价为商品房价的八折，最糟的情况是商品房价只要不跌过两成就不足以引起过度的商品房价下调及其后的恶性循环。相反，若以房屋量为硬性执行指标，即使当局最终还是会被迫转回以价钱为实际执行指标，但在改变前的庞大公营房屋量指标，则很容易在带有泡沫的商品房地产市场触发恐慌性倒售。

　　香港在亚洲金融风暴期间就是因为政策失误而推出一个连续十年年均公营建屋量“八万五”的硬指标，由于此指标的制定甚至没有基于最基本或简单的吸纳量估算(计划前的整个香港房地产市场的年吸纳量才两三万)，以致所订的目标远超实际，再加上当时的香港房地产市场已充满泡沫及亚洲金融风暴出现，以致触发香港房地产市场的恐慌，并出现早前累积的投机性及恐慌性需求之抛售，以致香港房价一泻千里。

　　或许有人认为近期压抑楼市政策足以阻止房地产市场泡沫扩大。笔者认为，开发商会用尽一切办法抵御或消解这些政策的。即使这些政策能造成一手房销售大跌，开发商仍会在现价位死撑至经济环境转变，由于其具相当的持货能力，而经济其他部分甚至政府也受到此类纠缠所伤，以致通常能捱至政策放宽。届时开发商们又可利用之前累积的购买力制造一波房价飙升，以致房价最终还是飙升——中轻度回调——再飙升的形态逐步扩大市场泡沫。

　　当房地产市场泡沫累积到足够大的时候，泡沫将很容易被经济环境逆转，甚至是具良好意愿的政策所戳破，其后果是相当严重的。虽然中国房地产市场现今的泡沫，尚和兵法所云的死地有足够距离，但若再拖延下去，后果将很难说。

　　作者简介:叶秀亮博士出生于广州,在香港大学获取经济系学士学位后,在英国伦敦经济学院获得硕士及博士学位,曾在香港金融管理局、中银香港和东亚银行任职。